Ingatlanértékesítés euróban és forintban: nem mindegy milyen árfolyamot használunk

Megosztás Tetszik

Olvasónk ingatlant értékesített és a vevő a vételár előlegét forintban, a vételár többi részét euróban egyenlítette ki. Mi a helyes, ha az adásvételi szerződésben rögzített euróárfolyamon könyvelik az ügyletet, vagy a teljesítés szerinti MNB-árfolyamon? Az áfabevallásban milyen árfolyamot kell alkalmazni: a szerződés szerinti rögzített árfolyamot, vagy a teljesítéskori MNB-árfolyamot? Olvasói kérdésre Nagy Norbert adószakértő válaszolt.

A kérdés részletesen így hangzik: egy ingatlanhasznosítással foglalkozó kft. értékesítette egyik ingatlanját. Az eladó az MNB-árfolyamot választotta a számviteli politikájában, be is jelentette ezt anno a NAV felé. Az értékesített ingatlan vételárát egyrészt forintban határozták meg, másrészt euróban egy, az adásvételi szerződésben rögzített aznapi fix árfolyamon. A vevő a vételár előlegét forintban utalta át – szerződés szerint. A vevő a vételár többi részét euróban egyenlítette ki, szintén a szerződésnek megfelelően. Amikor a vételár megérkezett az eladó bankszámlájára, az eladó az ingatlanértékesítés számláját euróban állította ki a teljesítés napján érvényes MNB-árfolyamon. Ezt vajon helyesen tette így? Áfa szempontjából (ugyan használt ingatlan, áfamentes értékesítés), de az áfabevallásban milyen árfolyamon kell beállítania: a szerződés szerinti rögzített árfolyamon, vagy a teljesítéskori MNB-árfolyamon, illetve a számviteli törvény szerint, a könyvelés szempontjából mi a helyes, ha az adásvételi szerződésben rögzített euróárfolyamon könyveljük, vagy a teljesítés szerinti MNB-árfolyamon? A másik kérdés az előleg beszámítása a számlában. Mivel annak teljesítése anno forintban történt, ha az értékesítéskor ezt euróba számítja át az eladó, azt milyen árfolyamon tegye? Mind a számviteli törvény mind az áfatörvény szempontjából mi a helyes?

SZAKÉRTŐNK VÁLASZA

A devizában kiállított számla a teljesítéskor érvényes, a számviteli politikában meghatározott árfolyamon átszámított forintértéken kell, hogy a könyvekbe bekerüljön. A számvitelről szóló 2000. évi C. törvény (számviteli törvény) két előírás közötti döntés lehetőségét biztosítja: így vagy a választott hitelintézet által meghirdetett devizavételi és devizaeladási árfolyamának átlagán, vagy az MNB által közzétett hivatalos devizaárfolyamon lehet forintra átszámítani a devizás tételeket.

A számviteli törvény 60. § (5a) bekezdése alapján azon gazdasági események esetén, amelyeknél az ellenérték külföldi pénzértékben kerül meghatározásra, a külföldi pénzértékre szóló követelés, illetve kötelezettség forintértékének meghatározása során – a vállalkozó számviteli politikában rögzített döntése alapján – alkalmazható az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvénynek (áfatörvény) az adóalap forintban történő megállapítására vonatkozó előírásai szerinti árfolyam is.

Az áfatörvény értelmében termék értékesítése, szolgáltatás nyújtása, valamint termék Közösségen belüli beszerzése esetében, ha az adó alapja külföldi pénznemben kifejezett, a forintra történő átszámításhoz azt az árfolyamot kell alkalmazni, amely

a) termék Közösségen belüli beszerzése, illetőleg előleg fizetése esetében, valamint a 60. §-ban említett esetekben a fizetendő adó megállapításakor,

b) az 58. §-ban említett esetben a számla kibocsátásakor,

c) egyéb esetekben pedig a teljesítéskor érvényes [áfatörvény 80. § (1)].

Az áfatörvény 55. § (1) bekezdése alapján az adófizetési kötelezettséget annak a ténynek a bekövetkezése keletkezteti, amellyel az adóztatandó ügylet tényállásszerűen megvalósul. Egy ügylet tényállásszerű megvalósulása alatt azt kell érteni, hogy az adott ügyletre vonatkozó összes tényállási elem (ideértve az áfatörvény és az egyéb jogszabályok által előírt illetve a felek által meghatározott követelményeket) megvalósult.

Ingatlanértékesítés tényállásszerűen akkor valósul meg, amikor a birtokba vehető dolog átengedése megtörténik úgy, hogy ezzel együtt az átvevő tulajdonosként való rendelkezésre lesz jogosult. Ebben az esetben tehát az áfatörvény 9. § (1) bekezdésének megfelelően a tényállásszerű megvalósulás, azaz a teljesítés időpontja az ingatlan birtokba adásának a napja lesz.

Amennyiben az eladó MNB-árfolyam használatát választotta és az adásvételi ügylet euróban lett meghatározva, úgy az ingatlanértékesítést az előzőekben meghatározott teljesítési napján érvényes árfolyamon kell forintosítani. A vételárba számító előleget az eredeti értéken kell visszavenni, a kérdéses esetben tehát meg kellett volna határozni, hogy a forintban utalt előleg milyen euróösszeget jelent.