Így is lehet tőkét emelni: na, de minek számít egy félkész ingatlan?

Megosztás Tetszik

Befejezetlen ingatlant apportálva emelt egy társaság tőkét, a számviteli elszámolás során viszont számos kérdés merült fel. Hunyadné Szűts Veronika, igazságügyi adó- és járulékszakértőnk válaszolt.

„Egy társaság tőkét emelt, az egyik tag apportként bevitt egy ingatlant, rajta egy 30 százalékos készültségi fokban lévő társasházzal. A társaság célja, hogy befejezi az ingatlant, és eladja azt, illetve bérbe adja azokat a lakásokat, amelyeket nem tud értékesíteni. A társaságot bejelentettem áfa alá ingatlanértékesítésre és bérbeadásra. Kérdéseim: az apport ebben az esetben minek minősül, készlet, befejezetlen beruházás, félkész termék? Ha értékesítjük, akkor mi lesz az apporttal? Jegyzett tőke? Mivel bejelentkeztem az áfa alá, így a beruházási számlákból visszakérem az áfát. Viszont vannak saját embereim, akik ezen az építkezésen dolgoznak. Aktivált saját teljesítmény?” – sorolta kérdéseit olvasónk.

Egy eszköz beszerzésekor döntést kell hozni arról, milyen céllal szerzik azt be – szögezte le válasza elején szakértőnk. A számviteli törvény előírásai szerint, amennyiben az eszköz várhatóan tartósan – legalább egy éven túl – szolgálja a vállalkozási tevékenységet, akkor befektetett eszközként (az immateriális javak, a tárgyi eszközök között) kell kimutatni. Ezzel szemben, ha az eszközt a rendszeres (szokásos) üzleti tevékenység keretében, értékesítési céllal szerzik be, és az a beszerzés, valamint az értékesítés között változatlan állapotban marad, akkor a készletek között áruként kell kimutatni. 

Ezek alapján szakértőnk befejezetlen beruházásnak tekintené az apportált félkész ingatlant, hisz először azt be kell fejezni, várhatóan egy évnél tovább birtokban marad, és nem változatlan formában fogják majd eladni, ha eladják egyáltalán. A gyakorlatban nem szokatlan az a helyzet, amikor beszerzéskor még nem tudjuk, mire is fogjuk használni az adott eszközt vagy éppen, hogy kettős a célunk vele: használjuk is meg bérbe is adjuk.

A számviteli törvény előírásai szerint, amennyiben az eszközök használata, rendeltetése a besorolást követően megváltozik, mert az eszköz a tevékenységet, a működést tartósan már nem szolgálja vagy fordítva, akkor azok besorolását meg kell változtatni; a befektetett eszközt át kell sorolni a forgóeszközök közé vagy fordítva.  Vagyis, ha a későbbiekben eladásra szánják az ingatlant például lakásonként, akkor a döntéskor át kell sorolni a társasházat.

Amikor eladjuk az általunk befejezett, és árunak átsorolt ingatlant, akkor az már közömbös, hogy eredetileg apportként került be. Kivezetjük a könyvekből, és a kapott ellenérték árbevételként jelentkezik.

Ha saját emberekkel építünk, akkor az saját rezsis beruházás, vagyis a befejezetlen beruházásra az egyes költségfajtákról összegyűjtött saját teljesítményt rá kell vezetni, majd az így kialakult értéket kell használatba vételkor aktiválni. (Saját rezsis beruházásnál az áfát be is kell fizetni, de vissza is lehet igényelni.)