adozona.hu
Az APEH válaszol: ingatlanértékesítés válás után, öröklés, ajándékozás
//test-adozona.hu/archive/20080725_apeh_illetek_ingatlan
Az APEH válaszol: ingatlanértékesítés válás után, öröklés, ajándékozás
Tetszik
Válás és vagyonelosztás után a családi ház hozzám került, milyen módszerrel kell megállapítani és kiszámítani az ingatlan értékesítésből származó jövedelmemet ebben az esetben? Milyen adót illetve illetéket kell fizetnem, ha a 2006-ban vásárolt lakásomat, melyre lakástámogatási kedvezményt is igénybevettem, szeretném most eladni? Ha unoka részére történik, adómentes-e banki átutalással történő ajándékozás?
Válás és vagyonelosztás után a családi ház hozzám került. Eladnám. Milyen módszerrel kell megállapítani és kiszámítani az ingatlan értékesítésből származó jövedelmemet ebben az esetben, hiszen a volt párom ugyanolyan mértékben kapott vagyonelemeket a közös vagyonból.
Az ingatlan értékesítésből származó jövedelem megállapítását és az azzal összefüggésben felmerülő adókötelezettséget nem befolyásolja az a körülmény, hogy a vagyonmegosztás során Ön lett a családi ház kizárólagos tulajdonosa.
A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (továbbiakban: a szja-törvény) 60. § (1) bekezdése szerint az ingatlan megszerzésének időpontja az a nap, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották.
A szja-törvény alapján az ingatlan átruházásából származó bevételből le kell vonni a megszerzésre fordított összeget, és az ezzel összefüggő más kiadásokat, az értéknövelő beruházásokat, valamint az átruházással kapcsolatos kiadásokat, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is (számított összeg). A számított összegből már közvetlenül meghatározható a jövedelem, amely után az adó mértéke 25 százalék.
A szja-törvény alapján a magánszemély az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró építményt és a hozzá tartozó földrészletet, valamint a lakásra vonatkozó vagyoni értékű jogot a megszerzés évét követő ötödik évben adókötelezettség nélkül értékesítheti, mivel a számított összeg a szerzés időpontjától függően a következők szerint csökkenthető:
- a megszerzés évében és az azt követő évben történő átruházás esetén a jövedelem a számított összeg 100 százaléka, a megszerzés évét követő második évben a 90 százaléka, a harmadik évben a 60 százaléka, a negyedik évben pedig a 30 százaléka, míg a megszerzést követő ötödik évtől már nem keletkezik adóköteles jövedelem az értékesítésből.
Milyen adót illetve illetéket kell fizetnem, ha a 2006-ban vásárolt (új építésű) lakásomat, melyre lakástámogatási kedvezményt (szoc. pol.) is igénybevettem, szeretném most eladni. A vételár magasabb volt, mint amennyiért most el tudom adni eladni. Az ingatlanért kapott pénzt mindenkeppen minél előbb be szeretnem fektetni egy legalább ugyanolyan vagy magasabb értékű ingatlanba.
Amennyiben Önnek az ingatlan értékesítésből jövedelme nem keletkezik, akkor ezzel összefüggésben adókötelezettsége sem merül fel.
Amennyiben lakástulajdont kíván vásárolni és a másik (jelenlegi) lakástulajdonát a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja, akkor – az illetékekről szóló törvény (értelmében – a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének a különbözete.
2004-ben fél házat örököltem szüleimtől. Testvérem megvásárolná a részemet az akkor megállapított értéken. Kérdésem, hogy miután nyereségem nem lesz az eladásból, keletkezik-e adó, ill. illetékbefizetési kötelezettségem?
Abban az esetben, ha önnek az ingatlan átruházásból jövedelme nem keletkezik, akkor önt adófizetési kötelezettség nem terheli.
Amennyiben ön az eladó a testvére pedig a vevő a szóban forgó ingatlan adásvétele során, akkor ezen jogügylet után önnek nem kell illetéket fizetni, mivel a visszterhes vagyonátruházáskor az illetékfizetési kötelezettség a vagyonszerzőt, azaz a testvérét terheli.
Ha unoka részére történik az átutalás adómentes-e banki átutalással történő ajándékozás, mit kell az átutalás jogcímének feltüntetni, valamint be kell-e jelenteni az APEH-nek?
Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (a továbbiakban: Itv.) 102. § (1) bekezdés h) pontja értelmében a magánszemély bankszámla, illetőleg folyószámla szerződés keretében elhelyezett pénzeszközei és azok kamata az Itv. alkalmazásában a takarékbetéttel esnek egy tekintet alá, kivéve az adózás rendjéről szóló törvény alapján az állami adóhatósághoz kötelezően bejelentendő üzleti célú pénzforgalmi bankszámlán, elszámolási számlán elhelyezett pénzeszközt és kamatát.
Ugyanakkor a takarékbetét ingyenes megszerzése mentes az ajándékozási illeték alól. (Az illetékmentesség alkalmazásakor azonban nincs jelentősége annak, hogy az ajándékozó és a megajándékozott között van-e és ha igen, milyen rokonsági, hozzátartozói kapcsolat van.)
Ezért amennyiben bankszámlán elhelyezett pénzösszeget kíván a nagyszülő az unoka részére ajándékozni, és azt átutalja az unoka bankszámlájára, akkor ez az ajándékozás mentes az ajándékozási illeték alól.
Az előbbiektől függetlenül megjegyzendő, hogy amennyiben valamely ajándékozás az Itv. által meghatározott illetékmentesség körébe esik, akkor az ilyen – egyébként illetékmentességi körbe eső – ügyletet is be kell jelenteni az adóhatóságnak, függetlenül attól, hogy az esetlegesen illetékmentes.
Továbbá felhívjuk a figyelmet arra, hogy az Itv. 82. §-a alapján az illeték fizetésére kötelezett terhére a vagyonszerzéssel kapcsolatos bejelentési kötelezettség elmulasztása illetve hiányos teljesítése vagy késedelmes teljesítése esetén, a fizetendő illetéken felül, az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvényben meghatározott mulasztási bírságot kell fizetni, amelynek mértéke magánszemély adózó esetén 100 ezer forintig terjed.
Ingatlant adok el, ha az eladási ár rám eső részéből (50 százalék) szeretném rendezni a banki kölcsöneimet (jelzálog-, lakásfelújítási-, áruvásárlási hitelek) és a maradékot szeretném befektetni (ingatlan- vagy földvásárlás), akkor milyen fizetési kötelezettségeknek kell eleget tennem?
Annak érdekében, hogy az ingatlan átruházásából származó jövedelmet megállapíthassuk, a bevételből le kell vonni az átruházó magánszemélyt terhelő igazolt költségeket, kivéve azokat, amelyeket valamely tevékenységből származó bevételével szemben már költségként elszámolt.
Igazolt költségként vehető figyelembe:
• a megszerzésre fordított összeg, és ezzel összefüggő más kiadás,
• az értéknövelő beruházás,
• átruházással kapcsolatos kiadások, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeg.
Az előzőek szerint számított jövedelem nagyságára nincs kihatással, hogy Ön az eladási árból a különböző tartozásait törleszti, még akkor sem, ha a törlesztés az eladott ingatlannal kapcsolatos.
Amennyiben az ingatlan átruházásból származó bevételből levonjuk az előzőekben ismertetett költségeket, akkor kapunk egy számított összeget, amelyből meghatározható a jövedelem, amely után a magánszemély 25 százalék forrásadót köteles fizetni.
Az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró építmény és a hozzá tartozó földrészlet a megszerzés évét követő ötödik évben adókötelezettség nélkül átruházható.
A megszerzés évében és az azt követő évben történő átruházás esetén a jövedelem a számított összeg 100 százaléka, a megszerzés évét követő második évben a 90 százaléka, a harmadik évben a 60 százaléka, a negyedik évben pedig a 30 százaléka.
Minden más ingatlan esetében, ha az átruházás a megszerzés évében vagy az azt követő öt évben történik, a számított összeg tekinthető jövedelemnek. Ezt követően, tehát a szerzést követő hatodik évtől a jövedelmet úgy kell megállapítani, hogy a számított összeget évente 10-10 százalékkal csökkenteni kell, így a szerzést követő 15. évben már nem keletkezik adóköteles jövedelem az ingatlan értékesítéséből.
Felhívom a figyelmét azonban arra, hogy a 2008. január 1-jétől hatályos szja-törvény 63. § (2) és (3) bekezdései szerint, amennyiben a magánszemély 2007. december 31-ét követően szerez ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából jövedelmet, akkor e tekintetben lakásszerzési kedvezményt már nem érvényesíthet. Azonban az ilyen jogcímen szerzett jövedelem utáni adót nem kell megfizetni, illetve visszaigényelhető, amennyiben azt az átruházás évében vagy az azt követő két évben saját maga, közeli hozzátartozója, élettársa részére idősek otthonában vagy más hasonló intézményben biztosított férőhely megszerzésére fordítja.
Bér
Nyugdíj
Osztalék
Ingatlan illeték
