Ingatlan: szakmai szempontból kedvező változások

2007.12.13., 11:26 Frissítve: 2007.12.13., 11:25

Tetszik

A Deloitte szerint adószakmai szempontból kedvezően változtak az ingatlanok adózásával kapcsolatos szabályok. De hol az ingatlan definíciója?

Kövesdy Attila, a Deloitte adóosztályának partnere a tanácsadó cég szerdai sajtóbeszélgetésén elmondta: helyesnek tartja az értékalapú ingatlanadó 2009-től történő bevezetését a helyi adózásban. Hozzáfűzte ugyanakkor: a magas adó és a magas ingatlanátruházási illeték együtt nem korrekt, az illetékekhez is hozzá kellett volna nyúlni.

Az értékalapú ingatlanadó kivetése nem lesz kötelező, de ha az önkormányzatok építmény- és telekadót vetnek ki, 2009-től csak ilyen alapon tehetik. Most négyzetméter vagy értékalapon szabják ki az adót, de az utóbbival kevesen élnek. Kövesdy Attila egy példán keresztül érzékeltette, mit jelent a változás, ha egy XIII. kerületi több lakásos, 1999-ben épült lakást vizsgálunk, amely téglából készült, egyedi központi fűtésű, 3 szobával, 16 négyzetméter alatti mélygarázzsal, északra nyíló ablak nélkül, s feltételezett forgalmi értéke 2009. január 1-jén 350 ezer forint négyzetméterenként.

Ha a korábban hatályos szabályozás alapján erre négyzetméter alapú építményadót vetnek ki - négyzetméterenként a maximális 900 forintot -, a fizetendő adó 72 ezer forint, míg a korrigált forgalmi érték alapú adó 420 ezer forint lenne (a forgalmi érték 50 százalékának 3 százaléka).

Az új szabályozás szerint 450 ezer forintos önkormányzati rendelet szerinti települési átlagértékkel számolva a számított alapérték 36 millió forint, a számított adóalap a korrekciós tényezők (10 év alatti; kis garázs; tájolás) figyelembe vétele után 45 643 500 forint, ami után a fizetendő adó (mértéke lakóingatlan esetén 0,5 százalék) 228 218 forint.

Az szja-ban a legnagyobb változás az adószakértő szerint az, hogy a lakásértékesítési kedvezmény megszűnik. Pozitív változásként értékelte ugyanakkor, hogy az adóköteles időszak 15-ről 5 évre csökken.

Az áfa területén az egyik fontos változás, hogy a magánszemély is adóalannyá válik, ha sorozat jelleggel értékesít addig még használatba nem vett vagy új ingatlant (két naptári éven belül a negyedik értékesítéssel válik adóalannyá). Ebben az esetben áfa fizetésére kötelezett lesz, s áfát vonhat le, amit be kell jelentenie az adóhatóságnak, amely kiszabja az adót.

A másik jelentős változás az áfában a fordított adózás bevezetése egyes ingatlannal kapcsolatos szolgáltatásokra. Ez azt jelenti, hogy ezek körében a szolgáltatás nyújtója áfa nélkül számláz, az igénybe vevő rendezi az áfát. Az érintett ügyletek: a generálkivitelező és a megrendelő közötti ügyletek; az ingatlanhoz kapcsolódó építési-szerelési, fenntartási, takarítási, tisztítási, karbantartási, javítási, átalakítási, bontási szolgáltatások; az újnak nem minősülő ingatlanok értékesítése, feltéve, hogy az eladó adófizetést választott.

A fordított adózás kiterjesztésének logikája az adószakértő szerint az volt, hogy az áfás számlát kiállító nem mindig fizette be az áfát (például csődbe ment, eltűnt), a másik fél azonban levonta vagy visszaigényelte, így a költségvetést kár érte.

Az adószakértő szerint a fordított adózás bevezetése egyes ingatlanhoz kapcsolódó szolgáltatásokra a gazdaság kifehérítésére irányuló intézkedések sorába tartozik, arra ösztönzi a vállalkozásokat, hogy számlát kérjenek.

Az illetékek területén az ingatlanokhoz kapcsolódó pozitív változás, hogy ha egy társaság üzletágat apportál egy másik társaságba, abban való részesedésért cserébe, és az eszközök között ingatlan is van, bizonyos feltételek mellett mentesül az illetékfizetés alól (például ha az átruházott eszközök értékében az ingatlanok értékének aránya nem haladja meg a 75 százalékot).

Ez az egyetlen olyan tranzakció, ahol eszközöket lehet mozgatni úgy, hogy nem kell illetéket fizetni - hívta fel a figyelmet Kövesdy Attila. Szovics Zsolt, a Deloitte könyvvizsgáló osztályának menedzsere hozzáfűzte: várhatóan megnő majd az ilyen tranzakciók száma, amire a társaságoknak fel kell készülniük, hogy számviteli szempontból megfelelően tudják kezelni. Kövesdy Attila felhívta a figyelmet arra is: az áfa törvény nem tartalmazza az ingatlan definícióját, ami még sok problémát okozhat a jövőben.

Hozzon ki többet az Adózónából!
Előfizetőink és 14 napos próba-előfizetőink teljes terjedelmükben olvashatják cikkeinket, emellett többek között elérik a Kérdések és Válaszok archívum valamennyi válaszát, és kérdezhetnek szakértőinktől is.