Évvégi határidő: MNB-árfolyam és ingatlan-bérbeadás

Megosztás Tetszik

Az új áfatörvény kapcsán évvégi határidőkre figyelmeztet a PwC hírleve. Akiknél az adó alapját külföldi fizetőeszközben állapítják meg, azok az átszámításhoz választhatják a Magyar Nemzeti Bank eladási árfolyamát - ha ezt előre bejelentik az adóhatósághoz. Azoknak az adóalanyoknak, akik már 2007-ben is adóköteles tevékenységként fogalalkoztak ingatlan bérbeadásával, újra be kell jelenteniük áfás adózással kapcsolatos igényüket. A határidő mindkét esetben december 31.

MNB-árfolyam választása

Amennyiben az adóalany 2008-ban az MNB árfolyamot alkalmazza, ezt előre be kell jelentenie 2007. december 31- éig – figyelmeztet a PricewaterhouseCoopers hírlevele. Ez azokat az adófizetőket érinti, akiknek adó alapjukat külföldi fizetőeszközben állapítják meg. Az új áfatörvény rendelkezései szerint ugyanis az átszámítást az adóalany egy belföldön pénzváltási engedéllyel rendelkező pénzintézet deviza eladási árfolyama alapján végezheti el. A pénzintézeti árfolyamtól az adóalany azonban eltérhet, és alkalmazhatja továbbra is az MNB által közzétett árfolyamot, ha előre bejelenti az adóhatóságnak (08TAFA-T/E sz. nyomtatvány 13/14. pont). 

A választással kapcsolatban azonban fontos tudni, hogy a naptári év végéig nem lehet eltérni az MNB-árfolyamtól, vagyis ilyen esetben az eltérés és az új törvény főszabályának alkalmazása leghamarabb 2009. évben lehetséges. Valuta átváltásánál a teljesítés időpontjában érvényes árfolyamhoz kell igazodni, azonban a törvény úgy fogalmaz, hogy az adott napi utolsó árfolyam az irányadó. Ez azt is jelentheti, hogy a külföldi fizetőeszközben kiállított számla adóalapját csak a délutáni árfolyam közzétételekor lehet megállapítani.

Ingatlanokkal kapcsolatos tevékenységek adózása
Amennyiben az adóalany ingatlan bérbeadási tevékenység kapcsán korábban már bejelentkezett az áfá-s adózásra, vagyis azt már 2007-ben is adóköteles tevékenységként kezelte, akkor 2007. december 31-ig neki is újra be kell jelenteni eziránti igényét – áll a PwC hírlevelében. A bejelentés a változásbejelentő-lapon tehető meg, amelynek azonosítója egyéni vállalkozók esetén T08TAFA-E, jogi személyek esetén T08TAFA-T lesz. E választást meg lehet tenni ingatlan értékesítésre, valamint ingatlan bérbeadásra egymástól függetlenül is. Béres Molnár Gergely, okleveles adószakértő, hozzátette, hogy a bérbeadásnál és a használt ingatlan értékesítésnél a választás a választás évét követő öt évre szól. Ha az eladó a tárgyi adómentes áfaértékesítést választja, vagyis áfát nem vonhat le és számíthat fel, az hatással lehet a korábbi tárgyi eszköz beszerzés levont áfájára is. Az új törvény értelmében visszamenőlegesen 20 évig ellenőrizhetik, hogy jogosan vonta-e le az áfát.

A 2008. január 1-jétől hatályos új áfatörvény számos új rendelkezést tartalmaz az ingatlanokkal kapcsolatosan végzett tevékenységekkel kapcsolatban. A lakóingatlan, beépített ingatlan, valamint beépítetlen ingatlan értékesítése főszabály szerint adólevonásra nem jogosító adómentes értékesítésnek minősül. Kivételnek számít az építési telek, az új és a beépítés alatt álló ingatlan, amelyek első rendeltetésszerű használata még nem történt meg, vagy a használatbavételtől számított 2 év még nem telt el.

Az ingatlanértékesítéssel kapcsolatos változás még, hogy a 2 évnél régebben használatba vett „régi” ingatlanok értékesítése tárgyi adómentes, de az eladó választhatja, hogy adókötelessé teszi az ügyletet.  Pontosabban eldöntheti, hogy áfával vagy anélkül akarja-e lebonyolítani a tranzakciót. Ha áfával értékesíti, akkor az ingatlannal összefüggő beszerzések - úgymint az ingatlanépítéshez felhasznált termékek, szolgáltatás, a karbantartás – után levonhatja a 20 százalékot. Ha enélkül ad túl az ingatlanon, a levonási jog sem illeti meg. Az eladó feltehetően a vevő áfaalanyisága alapján dönt majd egyik vagy másik lehetőség mellett. Így, ha a vevő áfaalany, az értékesítő áfával növelten adja el az ingatlant, és él az áfalevonási jogával, ha nem áfaalany, értelemszerűen áfa nélküli adásvétel éri meg az eladónak.

Abban az esetben, amikor mind az eladó, mind a vevő belföldi adóalany, a fordított adózás alá eső ügyletek köre kibővül.építési-szerelési szerződés alapján történő termékátadás (tehát a generálkivitelező és a megrendelő közötti ügylet); az ingatlanhoz kapcsolódó építési-szerelési, fenntartási, takarítási, tisztítási, karbantartási, javítási, átalakítási, bontási szolgáltatások nyújtására.(kivéve bérbeadás) A jövőben ilyen esetekben (még az egyszerű belföldi tranzakcióknál sem az eladó számít fel áfát, hanem a vevő önbevallással fizeti meg azt – áll a Deloitte hírlevelében. Az eladó ilyenkor nettó árat számláz, a vevő megfizeti az áfát és eldönti, hogy levonhatja-e. Az adásvétel másik szereplője adóalanyiságáról, adókötelezettségéről nyilatkoztatható, illetve az APEH-től is kérhető erre vonatkozó igazolás. 

 
.