Dupla közteher és láthatatlan adóforintok

dr. Vámosi-Nagy Szabolcs

2007.06.29., 10:46 Frissítve: 2007.06.28., 11:38

Tetszik

Magyarországon az ingatlanok bérbeadása egyre nagyobb jövedelem-forrást biztosít. Ha a bérlő cég, akkor a bérleti díjról minden bizonnyal számla készül. Ha a bérlő magánszemély, már nem merném az előző tézist megismételni. Nálunk az adózatlan (láthatatlan) gazdaságot a nemzeti össztermék (GDP) 20-22 százalékára teszik a kutatók. Mennyibe kerülhet a bérbeadónak, ha kiderül "láthatatlan" adóforintjai nem is léteznek?

Minden, a gazdaságban megtermelt ötödik forint után nem adózik senki (ugye; csúnya adat!). Vélhetőleg a nyereségképződésnek ebben a szegmensében sincs ez másként! Sőt, a jövedelem eltitkolás e fajtája a piac felére is prognosztizálható! Emiatt (is) módosult úgy a társasházi törvény is, hogy a kiadott ingatlan(rész) bérlőjét a közös képviselőhöz is be kell jelenteni. Elvégre nem mindegy, hogy ki él velünk „közös fedél alatt”. Ezekhez az iratokhoz pedig az adóellenőr is hozzáférhet.

Az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem valójában tőkejövedelem. A tőke maga az ingatlan, hozadéka nem kamat vagy osztalék, hanem a bérleti díj. A hazai személyi jövedelemadó rendszere főszabályként a hozadéki (ún. külön adózó) jövedelmek közé sorolja ezt a nyereségformát, azonban – a sajátosságok miatt – megengedi a magánszemély tulajdonosnak, hogy tevékenységi jövedelemként kezelje, ami egyrészt költségelszámolást tesz lehetővé, másrészt progresszív adókulccsal adózik (lehetővé téve ezzel valamilyen adókedvezmény levonását is).

A tapasztalat azt mutatja, hogy az egyszerűbb metódusú, hozadéki jellegű adózási forma a népszerűbb. 2005-ben (az utolsó, tehát legfrissebb adatok szerint) közel 70 ezer magánszemély jelzett ezen a címen jövedelmet, átlagosan évi 250 ezer forintot. Ennél az adózási szisztémánál a bérbeadó teljes bevétele az adóalap, s annak 25 százaléka a személyi jövedelemadó. Ha a bérbeadónak ezen a címen 1 milliónál több a bevétele és a más jogviszonya alapján fizetett egészségbiztosítási járuléka nem éri el az évi 450 ezer forintot, a személyi jövedelemadón kívül 14 százalékos egészségügyi hozzájárulást is fizetnie kell. A két adónem tehát összesen 39 százalékot is kitehet, ami nem kevés, különösen akkor, ha nem is olyan régen az összes elvonás csupán 20 százalék (csak szja) volt. Nyugtázhatjuk, hogy ennek a jövedelemtípusnak a korábban kedvezményes közterhe csaknem megkétszerződött.

Miután a bevétel egésze az ilyen adó alapja, célszerű a rezsidíjakat a bérlőre átíratni. Ha ugyanis a gáz-, villany-, víz-, telefon számla és a közös költség címzettje a bérlő, nem nő az adó alapja. Ha ez bármely okból nem lehetséges, érdemes a jövedelem-összevonást választani, mivel ebben az esetben a bérlő rezsitérítése ugyan a bérbeadó adóköteles bevétele lesz, azonban a számlák kiegyenlítésével költségként levonhatja a megfelelő tételeket az adóalapból (mondhatnánk: átfutó tétel a rezsi.) A bérbeadás általában tárgyi mentes az általános forgalmi adóban, ennek ellenére a bérbeadónak adószámot kell kérnie és számlát kell kiállítania.

Érdekes, hogy az adóhivatal által évenként (természetesen név nélkül) közzétett 100 legnagyobb jövedelmet valló magánszemély közül 8-12 személy fő jövedelme éppen az ingatlan bérbeadásból származik. Persze, aki erre a listára kerül, az nem egy-két lakást, garázst vagy üdülőt adhat bérbe. Sokkal inkább gyárat, üzletláncot, netalán „egy fél várost” hasznosíthat ilymódon. Az elmúlt évtizedek kizárják a főnemesi családoktól történő öröklést. Valószínűbb, hogy privatizációval vagy más módon jutott a magánszemély ilyen mértékű ingatlanhoz. Egészségükre, mondhatnánk, ha e javakat törvényes úton szerezték! Reméljük, a komolyabb ingatlan-tulajdonok jogosultjainál a törvény megszegésének még a gondolata sem vetődik fel.

Hogy a kisebb bérbeadott ingatlanok tulajdonosainak jelentős része (fele, kétharmada) nem járul hozzá a társadalom közös költségeinek fedezéséhez? Nem tudhatjuk, hiszen ezek az ügyek láthatatlanok, ahol a bérlő és a bérbeadó érdeke közösen elkülönül az össztársadalmi érdektől. Ha kiderül, az sokba kerül; az eltitkolt adón kívül 50 százalékos bírságot, jelentős késedelmi pótlékot is meg kell fizetni. Ha az eltitkolt összeg magas, még a büntető felelősségre vonása sem zárható ki.

Hozzon ki többet az Adózónából!
Előfizetőink és 14 napos próba-előfizetőink teljes terjedelmükben olvashatják cikkeinket, emellett többek között elérik a Kérdések és Válaszok archívum valamennyi válaszát, és kérdezhetnek szakértőinktől is.