Lakásvásárlás: eladói és vevői oldalon is bőven vannak költségek

Megosztás Tetszik

A lakás vagy lakóház vételárán felül jelentős többletköltséggel is számolniuk kell a vásárlóknak, mindemellett egy adásvétel során eladóként is keletkeznek kiadásaink. A Bankmonitor.hu honlapján összegyűjtötte ezeket, valamint megnézte, kinek mit kell fizetnie belőlük.

Az új otthon megvásárlása kapcsán a vételár megfizetésén túl számos egyéb költség is keletkezhet, főleg akkor, ha adásvételről beszélünk, és nemcsak vevőként, hanem eladóként is jelen vagyunk az ügyletben. Ezek egyáltalán nem elhanyagolható tételek, a vége akár több millió forint is lehet, amit ha nem tervezünk be előre, komoly gondot jelenthet. Egyes költségek még a vásárlás előtt, míg mások közben vagy csak utána merülnek fel. Nézzük meg, milyen költségekkel, díjakkal kell leggyakrabban szembesülnünk, ha ingatlant adunk el és/vagy vásárolunk!

Az adásvétel költségei vevői oldalról

Vásárlóként fontos, hogy az új otthon kiválasztását alapos tervezési folyamat előzze meg, melynek egyik eleme a költségek tervezése. A tervezéskor azzal is tisztában kell lennünk, hogy miből fogjuk kifizetni a vételárat. Szerencsésebb esetben nem kell hitelt felvennünk, mert a kinézett lakás vagy ház ára rendelkezésre áll akár a meglévő ingatlan értékesítéséből, esetleg állami támogatásból, netán szülői segítségből. Ezekben az esetekben is számolnunk kell ugyanakkor egyéb költségekkel, de ha a vételár egy része lakáshitel segítségével kerül kifizetésre, akkor a járulékos díjak is magasabbak lesznek.

Ami vevői oldalról leggyakrabban felmerülhet:

• ügyvédi költség az adásvételi szerződés megkötéséhez;
• vagyonszerzési illeték;
• hitelköltségek, állami támogatáshoz, támogatott hitelhez kapcsolódó költségek;
• vételár átutalásának díja;
• az új otthon felújításához, korszerűsítéséhez, vagy bővítéséhez és berendezéséhez kapcsolódó költségek;
• lakásbiztosítás;
• költözéshez kapcsolódó költségek.

Ügyvédi költség

Az adásvételi szerződés megkötéshez kapcsolódó ügyvédi költséget a legtöbb esetben a vevő viseli, ez a tétel könnyen több százezer forintba kerülhet, hiszen a szakemberek díja 0,5–0,8 százalék körül mozoghat. Egy 40 millió forintos lakás ügyvédi költsége a legkevesebb, fél százalékos díjjal is 200 ezer forintra rúg.

Vagyonszerzési illeték

Ingatlanvásárláskor visszterhes vagyonátruházási illeték terheli a vevőket, melynek költsége a vételár 4 százaléka. Ez lehet a legdrágább tétel a listán, hiszen ha a teljes díjat ki kell fizetni, akkor a 40 milliós ingatlan példájánál maradva 1,6 millió forintot kell erre félre tenni. Jó hír, hogy vannak olyan tényezők, amelyek csökkenthetik ezt a költséget, illetve több esetben 100 százalékban mentesülhetünk a vagyonszerzési illeték megfizetésének terhe alól, emelik ki a Bankmonitor szakértői.

Lakáshitel költsége

Ha a vételár egy része lakáshitelből kerül kifizetésre, akkor a kölcsönhöz kapcsolódó díjakat is érdemes sorra venni:

• önerő;
• értékbecslés;
• közjegyzői díj;
• folyósítási jutalék;
• hitelösszeg átutalási díja;
• tulajdoni lap lekérdezése;
• jelzálogjog bejegyzés díja;
• törlesztőrészletek;
• a törlesztők átutalásának költsége.

Alapvető, hogy a kölcsönhöz önerő is szükséges, amely a forgalmi érték legalább 20 százaléka, hiszen a bankok legfeljebb 80 százalékig hiteleznek. Remek hír, hogy 2024-től az első lakásukat vásárlók élhetnek az önerő kedvezménnyel, számukra elég lehet akár 10 százalék saját megtakarítás is.

Az indulóköltségek széles skálán mozoghatnak. Az önerőn felül a Bankmonitor hitelkalkulátora szerint 20 millió forint hitelösszeg, 20 éves futamidő és havi 500 ezer forintos jövedelem esetén a banki költségek 77 304–191 152 forint között alakulnak. Jó hír, hogy az induló díjak egy részét a bankok elengedhetik vagy visszatéríthetik.

Ha az ingatlanvásárláshoz támogatást vagy támogatott hitelt veszünk fel, akkor szintén lehetnek költségeink, ilyen például a CSOK plusz melyhez szintén szükség lesz önerőre. A támogatásoknak jellemzően ezen kívül nincs induló költsége, ugyanakkor, ha valami miatt nem teljesülnek a vállalt feltételek, a kapott összeget sok esetben büntetőkamattal együtt kell visszafizetni. Emiatt fontos előzetesen mérlegelni, és ezeket is figyelembe venni a döntés során.

Vételár átutalásának díja

A vevők ma már a legtöbb esetben átutalással fizetik a foglalót és a vételár részleteit, ezzel gyakorlatilag kiváltják azt, hogy több millió, vagy több tíz millió forinttal kelljen az adásvétel helyszínére érkezni (és az eladónak onnan távozni). Ha készpénzben vennénk fel az összeget egy bankfiókban, akkor jellemzően a költség is több lenne annál, mintha átutalást választunk. Az utalásnak is lehet költsége, de egyes számlacsomagok esetében az elektronikus csatornán megadott megbízások ingyenesek is lehetnek. 20 millió forintig az utalás azonnal megtörténik, míg e felett pár óra is eltelhet a pénz megérkezéséig.

Lakásbiztosítás

Aki hitellel vásárol lakást, annál a bank lakásbiztosítás megkötését is elvárja. Az ingatlan biztosítása egyéb esetben is hatalmas segítség lehet egy esetleges káresemény bekövetkeztekor. A biztosítás díja számos tényezőtől függ, például, hogy milyen szolgáltatásokat és kiegészítő biztosításokat tartalmaz a csomag.

Költségek, amelyek az eladót terhelik:

• energetikai tanúsítvány;
• ingatlanközvetítői díj;
• tulajdoni lap és térképmásolat lekérdezésének költsége;
• esetleges meglévő lakáshitel vagy támogatás visszafizetése;
• költözéshez kapcsolódó költségek;
• ingatlaneladás utáni adózás.

Energetikai tanúsítvány

Energetikai tanúsítványra mindenképp szükség lesz, amelyet már a ingatlan hirdetésében fel kell tüntetni, és legkésőbb az adásvételi előtt át kell adni a vevőknek. A tanúsítvány költsége szolgáltatótól függően jellemzően néhány tízezer forint.

Ingatlanközvetítői díj

Ha a lakás vagy ház értékesítésére ingatlanszakértőt bízunk meg, akkor a szakértő munkadíja sikeres ügylet esetén 1,5-4 százalék között mozoghat. Ez tetemes összeg, de számos előnye is van, főleg, ha mielőbb értékesíteni szeretnénk az ingatlant.

Tulajdoni lap és térképmásolat

Az ingatlan eladásánál és lakáshitelnél is szükség lesz a hiteles tulajdoni lap másolatára, melynek lekérdezésére akár 2–3 alkalommal is szükség lehet. Egyes esetekben térképmásolatot is bekérhetnek. Mindezek díja 3000 forint alkalmanként. E-hiteles tulajdoni lapot és e-hiteles térképmásolatot a Földhivatali Portálról van lehetőség letölteni, ügyfélkapus bejelentkezéssel, online bankkártyás fizetéssel.

Támogatás, támogatott hitel visszafizetése

Ha olyan ingatlan kerül értékesítésre, amire jelzálogjog vagy más teher vagy bejegyezve, akkor ezek törlésének ügyintézése és díja is az eladót terhelik. Így, ha korábban az ingatlan lakáshitelből lett megvásárolva, és még nem lett visszafizetve, akkor az ingatlant eladás előtt tehermentesíteni kell. A kölcsön végtörlesztése jellemzően a vételárból kerül kiegyenlítésre. Az idő előtti visszafizetésnek is díja van, a végtörlesztés jellemzően a fennálló tartozás 1–2 százaléka, ezen felül pedig előfordulhat, hogy az igényléskor kapott kedvezmények egy részét is vissza kell fizetni a banknak.

Ha korábban CSOK-ot, falusi CSOK-ot, esetleg CSOK-hitelt is igénybe vett a család az ingatlanra, akkor az eladás esetén könnyen lehet, hogy a támogatásokat is vissza kell fizetni. A támogatások feltétele ugyanis, hogy a család az érintett ingatlanban éljen legalább 10 évig. Ezen kívül a magyar állam javára 10 éves terhelési és elidegenítési tilalom kerül bejegyzésre a lakás vagy ház tulajdoni lapjára.

Ahhoz, hogy az otthont el lehessen adni, a terheket törölni kell, ehhez pedig a támogatásokat vagy a támogatott hitelt vissza kell fizetni, ráadásul, ha valamely feltétel, például gyermekvállalás nem teljesült, akkor büntetőkamattal növelten. Ha tehát hitel, támogatás vagy támogatott hitel terheli az ingatlant, akkor a tehermentesítés díja önmagában is több millió, vagy akár több tíz millió forint lehet.

Ingatlanadó

Az adásvétel után a vevőnek vagyonszerzési illetéket, az eladónak személyi jövedelemadót kell fizetnie, amennyiben drágábban adja el a lakást vagy házat, mint amennyiért vette. Ez utóbbit a személyijövedelemadó-bevallásban kell feltüntetni, mértéke attól is függ, hogy hány éven belül válik meg a megvásárolt ingatlantól. Az ingatlaneladás költségei is csökkentik a befizetendő összeget, így érdemes könyvelő segítségét kérni a soron következő bevallás elkészítéséhez, vagy az eladás után rögtön felkeresni a szakembert, hogy kiderüljön mennyi lesz a várható fizetendő. A költség egyáltalán nem elhanyagolható, akár több milliós is lehet – figyelmeztetnek a Bankmonitor szakértői.

Finanszírozási lehetőségek

Már a tervezésnél figyelembe kell venni az anyagi lehetőségeinket, hiszen ez alapjában meghatározza, hogy mekkora vételárig nyújtózkodhatunk. A kezdeti kiadások is több millió forintra rúghatnak, így ezeket is figyelembe kell vennünk a költségek tervezésekor. Egy lakáshitel komoly segítséget jelenthet a rendelkezésre álló pénz kiegészítésére, de érdemes számításba venni minden olyan forrást, amivel kiegészíthetjük a vételárat, hiszen ezek adott esetben jelentősen csökkentik a hitelből finanszírozott részt, így a jövőbeni kiadásainkat is.

Nézzünk utána, hogy milyen állami támogatások segíthetnek, és hogy milyen feltételek kapcsolódnak hozzájuk! 2024-ben három támogatott hitel (CSOK hitel, CSOK plusz és babaváró hitel) és egy vissza nem térítendő támogatás (falusi CSOK) érhető el lakásvásárlásra, míg az otthon felújításában az új lakásfelújítási támogatás lehet segítségünkre – írják.