Termőföld vagy ingatlan? Ezt kell vizsgálni a bérbeadásnál

Megosztás Tetszik

Szántót adnának bérbe a tulajdonosok egy cégnek. Milyen közterhekre kell számítaniuk? Olvasói kérdésre Lepsényi Mária adószakértő válaszolt.

Olvasónk a következőkben fejtette ki kérdését: Egy távközlési szolgáltató cég megkeresett bennünket, hogy bérbe szeretne venni egy területet a termőföldünkből, ami szántóként van nyilvántartva a földhivatalban. Ez a földterület osztatlan közös tulajdonként van bejegyezve három tulajdonos között. A cégnek mind a három személlyel szerződést kell kötnie, vagy elég az egyik tulajdonossal? Magánszemély és cég között mik a bérleti díj fizetésének szabályai? Kell-e adószámot kiváltani? Hogyan kell adózni? A bérleti szerződés 10 évre szólna.

Szakértőnk válasza

A felvetett esetben nem beszélhetünk termőföld haszonbérbeadásáról, mivel a bérlő – a levélből arra következtetek – nem mezőgazdasági célú hasznosításra veszi bérbe a termőföldet. A tényállás pontos ismerete nélkül általánosságban a következő mondható el.

A személyi jövedelemadóról (szja) szóló törvény 3. paragrafusának 53. pontja szerint termőföld haszonbérbeadása: a termőföld, illetve halastó magánszemély tulajdonosa vagy haszonélvezője által egy vagy több évre, írásban kötött megállapodás alapján, bérleti díj ellenében mező-, erdőgazdasági, illetve halászati hasznosításra történő földterület-bérbeadás.

Szakértőnk álláspontja szerint a felvetett esetben sima ingatlan-bérbeadásról van szó, amelyből származó bevétel az szja-törvény 16. paragrafusa szerint önálló tevékenységből származó bevételnek minősül. A magánszemélynek a nyilatkozata alapján megállapított jövedelme után 15 százalék szja-t kell fizetnie azzal, hogy az adó összegét a kifizetőnek le kell vonnia.

Az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem után biztosítási kötelezettséggel járó jogviszony hiányában nincs járulékfizetési kötelezettség és a szociális hozzájárulási adónak sem alapja az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem, ezért az e tevékenységből származó jövedelemmel összefüggésben 14 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulás terhelheti a Tbj. 13 szerinti belföldi magánszemélyt.

A magánszemély egészségügyi hozzájárulás (eho) fizetési kötelezettsége a jövedelem nagyságától függően alakul:

1 millió forint éves jövedelemig – azaz a bevétel költségekkel csökkentett részéig – nincs eho-fizetési kötelezettség.

1 millió forintot meghaladó jövedelem esetén  a teljes jövedelem után meg kell fizetni a 14 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulást. Ez a fizetési kötelezettség mindaddig fennáll, amíg az adóévben a magánszemély biztosítási jogviszonyában megfizetett 7 százalék mértékű egészségbiztosítási járulék, a kiegészítő tevékenységet folytató társas vállalkozó után és egyéni vállalkozó által fizetett egészségügyi szolgáltatási járulék, továbbá a Tbj. 39. § (2) bekezdése szerint megfizetett egészségügyi szolgáltatási járulék – melynek összege 2016-ban 7050 forint –, valamint az egyszerűsített közteherviselési hozzájárulásról (ekho) szóló 2005. évi CXX. törvény alapján a magánszemélyt terhelő 1,6 százalék mértékű egészségbiztosítási járulék, és az egészségügyi hozzájárulásról (eho) szóló törvényben meghatározott 14 százalékos mértékű ehofizetési kötelezettséggel járó jövedelmek (például osztalék, vállalkozásból kivont jövedelem) után megfizetett 14 százalékos eho együttes összege a tárgyévben el nem éri a 450 000 forintot (hozzájárulás-fizetési felső határ).

Amennyiben a jövedelem nem kifizetőtől származik vagy az egészségügyi hozzájárulás levonására nincs lehetőség, az ehót a magánszemélynek előlegként, az adóelőleg, illetőleg az adó megfizetésével egyidejűleg kell megállapítania és megfizetnie. Az adóév során az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem utáni egészségügyi hozzájárulást a kifizető, illetve a magánszemély előlegként az adóelőlegalap-számításnál figyelembe vett jövedelem alapulvételével állapítja meg. A kifizetőnek a százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulást az adózás rendjéről szóló törvény 31. paragrafus (2) bekezdésében meghatározottak szerint a havi ’08-as bevallásában kell elektronikus úton bevallania.

Nem adózási kérdés, de érdemes utánanézni annak is, hogy az ingatlannyilvántartás adatai között ezt a változást be kell-e jelenteni.

A cégnek külön szerződést kell kötnie az egyes tulajdonosokkal. Adószámot nem kell emiatt kiváltani.

Lehet, hogy előnyösebb lenne, ha szolgalmi jogot alapítana, akkor az ingatlanértékesítésre vonatkozó szabályokat kellene alkalmazni, és az évek múlásának jelentősége lehet a jövedelemszámításkor. A vagyoni értékű jog alapításából származó bevételt a magánszemély a jogot alapító szerződés ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásának napján szerzi meg. A bevételből levonhatja a megszerzésre fordított összeget, azonban a szolgalmi jog megszerzésére fordított összeg jelen esetben nem értelmezhető, szerzési érték nincs, tekintettel arra, hogy a jogot a földtulajdonosok alapítják, saját tulajdonjoguk terhére, annak korlátozásával, ezért az szja-törvény 62. § (3) bekezdésében foglalt 75 százalékos szabály nem alkalmazható.