Lakásfelújítás lakhatásért cserébe: hogyan adózik a bérbeadó?

Megosztás Tetszik

A megemelkedett albérletárak miatt gyakran előfordul, hogy a leendő bérlő – a bérbeadó beleegyezésével – a lerobbant, de bérbe venni kívánt lakást felújítja a maga ízlése szerint, amennyiben hosszabb távon szeretné azt bérelni. Felmerül a kérdés, hogy a felújításra fordított összeget hogyan lehet betudni az albérleti díj összegébe, s ha a felújítási költség meghaladja az éves bérleti díjat, akkor a többletösszeg után mikor kell adóznia a bérbeadónak?

A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (szja-törvény) értelmében a bérbeadói tevékenység önálló tevékenységnek minősül és ebből következően a bérbeadásból származó bevétel is önálló tevékenységből származó jövedelmet keletkeztet. Az szja-törvény 16. paragrafusának (3) bekezdése értelmében bérbeadási tevékenységből származó bevétel minden olyan bevétel, amelyet a magánszemély e tevékenységével összefüggésben vagy egyébként az e tevékenysége alapjául szolgáló jogviszonyára tekintettel megszerez.

Amikor nagyobb kiadásról van szó, felmerül a kérdés, hogy a felújításra fordított összeget hogyan lehet betudni az albérleti díjba? Kérdés lehet az is, hogy ha a felújítási költség meghaladja az éves bérleti díjat, akkor a bérbeadónak mikor kell adóznia az éves bérleti díjat meghaladó összeg után, azaz leadózható-e éves bontásban a bérleti díj?

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha a bérlő felújítja a bérelt lakást, akkor a bérbeadó természetben kapja meg a bevételét, ami nem feltétlenül jelent jövedelmet, mivel az általa igazolt és elismert költségek a bevétel összegéből levonhatók, amennyiben a jövedelemszámításkor nem az igazolás nélkül elszámolható 10 százalék költséghányad levonását, hanem a tételes költségelszámolást választja. Ilyen költség lehet például a lakás beszerzési árának figyelembevételével az értékcsökkenési leírás elszámolása.

Az szja-törvény 9. paragrafus (2) bekezdésének b) pontja értelmében a bevétel megszerzésének időpontja „dolog, értékpapír, váltó, csekk és más okirat esetében a tulajdonjog megszerzésének napja vagy – ha ez a korábbi időpont – az a nap, amelyen azt a magánszemély vagy javára más személy birtokba vette”.

Mindez azt jelenti, hogy a magánszemély a bevételt a felújítás befejezésének napján szerzi meg. Ezen időpontban a teljes bevételt megszerzettnek kell tekinteni, azaz az adókötelezettség is ekkor keletkezik.

A leírtak egyben azt is jelentik, hogy adózási szempontból nincs lehetőség a bevételt a bérbeadás éveire elosztva figyelembe venni.

A magánszemélyt a jövedelme után a tárgy negyedévet követően adóelőleg fizetési kötelezettség is terhel, a jövedelme után 15 százalék személyi jövedelemadót kell fizetnie.