Kaució adózása ingatlaneladás meghiúsulása esetén

Megosztás Tetszik

Ingatlaneladás meghiúsulása miatt az előre kapott kauciót, foglalót le kell-e adózni 15 százalékos szja-val? Ha igen, akkor kinek kell az adót befizetni a NAV felé?

A Polgári törvénykönyv (Ptk.) szerint a másik félnek fizetett pénzt akkor lehet foglalónak tekinteni, ha annak fizetésére a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik. Ha a szerződést teljesítik, a tartozás a foglaló összegével csökken.

Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár. A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. A foglaló elvesztése vagy kétszeres visszatérítése a szerződésszegés következményei alól nem mentesít. A kötbér és a kártérítés összege a foglaló összegével csökken [Ptk. 6:185. §].

A személyi jövedelemadóról szóló törvény (szja-törvény) nem tartalmaz külön rendelkezést a foglaló adóztatására, ezért azt tartalmi megközelítésben, mindig a konkrét körülmények (a szerződés tartalma, a meghiúsulással keletkezett kár stb.) lehet megállapítani. Ennek alapján szóba jöhet a szja-törvény 1. számú mellékletének 6. pontja, amely szerint adómentes többek között a kártérítés, kivéve a jövedelmet pótló kártérítést.

Amennyiben az eladónál maradó foglalóról van szó, a Kúria 12/2014. számú közigazgatási elvi határozata lehet irányadó, amely szerint a foglaló olyan szerződést biztosító mellékkötelezettség, melynek célja a szerződés teljesítésének ösztönzése, a jogügylet komolyságának támogatása. Ha a szerződés realizálódik, a foglaló a vételárba beszámít, és azzal együtt képez jövedelmet. Kérdés az, hogy meghiúsulás esetén az eladó által kapott, és ezáltal nála maradó foglaló összege adóköteles jövedelem-e, vagy a kivételi körbe tartozik?

A Kúria rögzíti, hogy e kérdés megválaszolásához külön kell választani a foglaló, mint biztosíték általános adójogi megítélését attól az esettől, ha a szerződés meghiúsulása kárt is okozott, ezért a foglaló a kárátalány szerepét is betöltheti (feltéve, hogy a felek így állapodtak meg, és ezáltal nem kell a károsultnak a tényleges kárát, annak összegét külön bizonyítania, csak ha a kár nagyobb, mint a foglaló összege).

A foglaló alapesetben nem valaminek a helyébe lép, nem valamit pótol (mint a kártérítés), hanem egy pluszként jelentkező jövedelem. Ennél fogva nem tartozik az szja-törvényben nevesített kivételi körbe, nem kártérítés, azaz nem adómentes. Másként fogalmazva, azért, mert a foglalónak kárátalány szerepe is lehet, nem mondható rá generálisan, hogy adómentes. Csupán a foglaló összegét meghaladóan kapott kártérítés felel meg a jelzett kivételnek.

Mindezeket figyelembe véve, ha a kérdezett esetben az ingatlan eladása a vevőnek felróható okból hiúsult meg, és ezért a foglalót az eladónak nem kell visszafizetnie, vizsgálni kell

– a szerződés tartalmazta-e, hogy a foglalót a felek nem csak az ügylet komolyságát alátámasztó tényezőnek, hanem kárátalánynak tekintik, valamint

– a szerződés meghiúsulása miatt az eladónak keletkezett-e és milyen mértékű ténylegesen bizonyítható kára.

Amennyiben a szja-törvény 1. számú mellékletének 6. pontja nem alkalmazható, az ügylet meghiúsulása miatt az eladó felet megillető foglaló egyéb jövedelem, amely után a jogosultnak 15 százalék szja-t és 19,5 százalék ehót kell fizetnie.