Ingatlanértékesítés: vigyázzon, ilyen esetekben plusz terheket kell fizetnie!

Megosztás Tetszik

A Kúriának egy perben arról kellett állást foglalnia, hogy a magánszemély felperes 2009-2010. évi ingatlanforgalmazásai gazdasági tevékenységből származó összevont adóalapba tartozó önálló jövedelemnek, avagy külön adózó jövedelemnek minősülnek.

A Kúria, a Pp. 11. § (5) bekezdése alapján eljárva, érdemi döntését öttagú tanácsban hozta meg, és a következő jogi álláspontra helyezkedett:

Az a kérdés, hogy felperesnek az ingatlanokkal kapcsolatos tevékenysége miként minősül – a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (Szja. tv.) 2. § (6) bekezdése értelmében – a bizonyítási eljárást követően, a tények, körülmények, adatok, bizonyítékok gondos és teljes körű mérlegelése alapján dönthető el. Az adóhatóságnak, és a bíróságnak is, az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény (Art.) 1. § (7) bekezdése, valamint az Szja tv. 1. § (4) bekezdése alapján kötelessége a felperes által megkötött ügyleteket, gazdasági eseményeket a valós tartalmuk szerint megítélni, és jogosultak ezek adójogi minősítésére is (724/B/1994. AB határozat).

Az adóköteles jövedelem származhat tevékenységből vagy vagyonból. Vagyonból akkor származik a jövedelem, ha például az adózó egy ingatlant a kialkudott vételárért értékesít, és ebből jövedelme keletkezik. Tevékenységből pedig akkor keletkezik a jövedelem, ha maga az elvégzett tevékenység termeli a jövedelmet és az elvégzett tevékenység eredménye a jövedelem, amely nélkül nem keletkezhetne a jövedelem. A perbeli esetben ez utóbbi valósult meg.

A rendelkezésére álló iratok szerint ugyanis a felperes, annak ismeretében, hogy a nagy áruházláncok terjeszkedni kívánnak, a közvetlen közelükben fekvő mezőgazdasági területeket jelentős haszonnal történő továbbértékesítés céljából megvásárolta, egyes részeit elcserélte, az ingatlanokkal kapcsolatban különféle hatósági eljárásokat kezdeményezett és folytatott le (Például: telekegyesítés, szétválasztás, osztatlan ingatlanok megosztása, úttá minősítés, csereerdősítés, belterületbe vonás, gázvezeték megosztása, régészeti ásatások, kapcsolódó földmunkák, talajvizsgálat, humuszmentés, építési szabályzat módosítás stb.), csak ezt követően adta el az ingatlanokat 73,58 százalékos, illetve 74 százalékos haszon elérésével. A perben irányadó tényállás szerint tehát nem a vagyon (ingatlan) értékesítése keletkeztette a jövedelmet, hanem a vagyonnal (ingatlannal) való foglalkozás, azaz egy önálló, ingatlanokkal kapcsolatos tevékenység kifejtése, és ennek eredménye, azaz az előzőekben felsorolt tevékenységek együttese, függetlenül attól, hogy e tevékenység egyes részelemei önálló ingatlan átruházásként jelentek meg, írja a Kúria közleménye.

A felperes valójában vállalkozási tevékenységet folytatott, amelynek adójogi minősítését nem befolyásolhatja az, hogy ezt nem az egyéni vállalkozásról szóló 1990.évi V. törvény hatálya alá bejelentkezettként vállalkozóként végezte. A rendeltetésszerű joggyakorlás is követelmény az adójogi jogviszonyokban (Art. 1. § (2) bekezdése), és ennek alapján nem folytatható vállalkozói tevékenység az erre irányadó jogszabályok mellőzésével, és nem alapítható jog a jogszabályok be nem tartására.

A Kúria nem tarja elfogadhatónak azt a kizárólag formai megközelítést, amely csak az Szja tv. egyes rendelkezéseit vizsgálja, amelyeket a jogalkotó a jogkövető magatartásra alkotott meg. A konkrét normaértelmezésnek mindig visszavezethetőnek kell lennie az alapelvi rendelkezésekre, ezekkel összhangban kell állnia. Nem lehet ezért helyálló egy olyan jogértelmezés és jogalkalmazás, amely eredményeként a nem jogkövető azonos, vagy kedvezőbb helyzetbe kerül, mint a jogkövető (3/2013. számú KMJE határozat).

Az első fokú bíróság, felülvizsgálati kérelemmel nem támadott megállapítása szerint, a felperes tevékenységét, az általános forgalmi adó tekintetében, maga is gazdasági tevékenységnek, azaz üzletszerű, tartós, vagy rendszeres jelleggel folytatott olyan tevékenységnek minősítette, amely ellenérték elérésére irányul, vagy ezt eredményezi, és végzése független formában történik, de egyebekben, tehát a személyi jövedelemadó (szja) tekintetében tévesen minősítette külön adózó jövedelemnek.

A felperes helytállóan hivatkozott arra, hogy a jogalkotó az ingatlan értékesítésből származó jövedelem meghatározására a jövedelemforrást képező speciális adótárgy, az ingatlan miatt rendeli el az általa hivatkozott különös szabály alkalmazását. A perrel érintett ügyben azonban a milliárdos nagyságrendű jövedelemszerzés döntően nem az ingatlanok egyszerű értékesítésének, hanem az ingatlanokkal kapcsolatban végzett vállalkozási tevékenységnek az értékesítést követő számszerűsített eredményéből keletkezett. Emiatt a felperes gazdasági tevékenységként folytatott, így az üzletszerűen végzett tevékenységét nem az Szja tv. vagyonátruházásra vonatkozó különös rendelkezései, hanem az Szja tv. 16. § (1) bekezdése szerinti önálló tevékenységre vonatkozó szabály szerint kell megítélni.

A felperes, a költségek elszámolhatósága tekintetében annál valóban hátrányosabb helyzetbe került, mintha a tevékenységét bejelentve egyéni vállalkozóként folytatta volna. A felperest azonban tevékenysége kapcsán megillette a választás lehetősége, és a Kúriának, illetve jogelődjének a perrel érintett jogkérdés tekintetében kifejtett álláspontja a számos közzétett határozatra figyelemmel ismert volt, és erről a peres felek is, a rendelkezésre álló adatok szerint, tudomással bírtak.

A Kúria előzőekben részletezett jogi álláspontja megegyezik a felek által is nevesített kúriai és legfelsőbb bírósági állásponttal (BH2008.287., EBH2012.K.27.), amelytől a Kúria öttagú tanácsa – mivel azzal teljes körűen egyetért – nem kívánt eltérni, ezért az első fokú bíróság ítéletének felülvizsgálati kérelemmel támadott részét hatályon kívül helyezte, a felperes kereseteit teljes körűen elutasította, megállapítva, hogy az adóhatóság határozatai az szja, az egészségügyi hozzájárulás és különadó adónemekben is jogszerű döntést tartalmaznak.