Ingatlan-bérbeadásból származó bevétel meghatározása

Megosztás Tetszik

A cég tulajdonosának lakásában működik a vállalkozás, amely bérleti díjat fizet az ingatlanhasználatért, továbbá rezsiköltséget is térít. hogyan kell a magánszemélynek ez után adóznia? – kérdezte olvasónk. Surányi Imréné okleveles közgazda szakértőnk válaszolt.

A cég tulajdonosának (magánszemély) lakcíme (lakóhelye) a cég telephelyéül is szolgál. A cég ténylegesen ott végzi a tevékenységét, illetve a magánszemély is ott lakik. A cég a magánszemélynek bérleti díjat fizet, levonva az szja-t, beállítva a '08-as bevallásba. Ha a használattal arányos rezsidíjakat is megtérítené a cég a magánszemélynek, akkor az is ugyanúgy adózna, mint a bérleti díj, és a magánszemély jövedelmének számítana, vagy nem, tekintve, hogy utána azt az összeget a magánszemély is továbbutalja a szolgáltatónak? Ha mégis bevétel származna ebből, akkor jobban járna a magánszemély a tételes költségelszámolással, amikor a bérleti díj adóalapjáról nyilatkozik? Ebben az esetben is arányosan kellene megállapítani az adott havi költségeket, amelyeket a bruttó bérleti díjból le lehet vonni, vagy a teljes rezsiköltséget figyelembe veheti az adóalap megállapításánál? A magánszemély nem számlaképes, a bérleti díjat havonta számfejti a cég, s a nettó összeget átutalja a magánszemélynek – olvasható a kérdésben.

A személyi jövedelemadóról (szja) szóló törvény 17. paragrafusának (2) bekezdése szerint az önálló tevékenység bevételének része az ezzel összefüggésben költségtérítés címén kapott összeg. Vagyis, ha a cég a rezsiköltséget megtéríti a magánszemélynek, azt is beszámítva kell az ingatlan bérbeadása címén önálló tevékenységből származó bevételt figyelembe venni. Így, ha a magánszemély a jövedelem megállapítására a 10 százalék költséghányad levonását választja, akkor a rezsire térített bevételrész is jövedelem (adóalap) lesz – szögezte le szakértőnk.

Ha a magánszemély tételes költségelszámolást választ, a rezsiköltség arányos térítése esetén költségként is csak a számla szerinti kiadások arányos részét lehet elszámolni.

Azt, hogy mely esetben jár jobban a magánszemély, a konkrét összegek alapján lehet kiszámítani.

Ha például a bérleti díj 100 ezer forint, a rezsitérítés (a számla szerinti kiadások arányos része) 50 ezer forint, az önálló tevékenységből (bérbeadásból) származó bevétel 150 ezer forint. Ebből

– 10 százalék költséghányaddal számolva 150 000×0,9=135 000 forint

– tételes költségelszámolással150 000-50 000=100 000 forint

a jövedelem (adóelőleg-alap).

A példából látható, hogy a magánszemély jobban jár, ha a tételes költségelszámolást választja.

Ha azonban például a bérleti díj 300 ezer, a rezsitérítés 20 ezer forint, akkor

– tételes költségelszámolás alkalmazásával 320 000-20 000=300 000 forint,

–10 százalék költséghányaddal számolva 320 000×0,9=280 800 forint

az adóelőleg-alap.

Vagyis ebben az esetben a magánszemély jobban jár, ha a teljes összegből a 10 százalék költséghányad alkalmazásával határozza meg a jövedelmet.

Amennyiben a magánszemély a szja-törvény 11. számú melléklete szerint a bérbe adott ingatlanterülettel arányos értékcsökkenést tud elszámolni, általában mindenképpen érdemes a tételes költségelszámolást választania.

Figyelembe kell venni továbbá, hogy a magánszemélynek az adóelőleg-alap meghatározásánál a 10 százalék költséghányad alkalmazására vagy a tételes költségelszámolásra vonatkozó választását az adott adóévben valamennyi önálló tevékenységből származó bevételére – az önálló tevékenységre tekintettel kapott költségtérítést is beleértve – azonosan kell alkalmaznia.

Ha azonban az adóelőleg-alapok meghatározása 10 százalék költséghányad levonásával történik, a magánszemély utóbb az adóbevallásában az adóalap meghatározásához alkalmazhatja a tételes költségelszámolást, feltéve, hogy ekkor a 10 százalék költséghányad levonását az említett bevételek egyikénél sem érvényesíti az adóbevallásban [szja-törvény 43. § (3) bekezdés].

Döntési szempont lehet még, hogy ha a magánszemély az adóévben megszerzett bármely bevételét terhelő adóelőleg megállapításakor a kifizetőnek tett nyilatkozatában költség levonását kérte (ide nem értve a szja-törvény szerint igazolás nélkül elszámolható 10 százalék költséghányad levonására vonatkozó nyilatkozatot), bevallási kötelezettségét az adóhatóság által elkészített adóbevallási tervezet javításával, kiegészítésével, vagy önadózóként benyújtott bevallással teljesítheti [szja-törvény 12/D és 13. §].