Ingatlan bérleti díjának adója és ehója

Surányi Imréné okleveles közgazda

2012.06.24., 10:30 Frissítve: 2012.06.24., 12:04

Tetszik

Már több olvasónk kérdezte, hogy ingatlan bérbeadásból származó jövedelem esetén a tételes költség elszámolást választó magánszemély hogyan határozza meg a személyi jövedelemadó és a 14 százalék eho alapját. Az NGM és a NAV álláspontja szerint a 78 százalékos szabályt nem lehet alkalmazni.

A személyi jövedelemadóról szóló 1995.évi CXVII. (Szja) törvény szerint az ingatlan-bérbeadás önálló tevékenységnek minősül, ha azt a magánszemély nem egyéni vállalkozóként végzi [Szja törvény 3. § 17./ab) pont]. Ebben az esetben a bérleti díjból megállapított jövedelem az összevont adóalap része. Tételes költségelszámolás választása esetén, ez egyebek között azt is jelenti, hogy ha a jövedelem után a magánszemély kötelezett a szociális hozzájárulási adó, vagy az egészségügyi hozzájárulás megfizetésére. Kivéve, ha az költségként elszámolható, vagy azt számára megtérítették, a bevételből (a bérleti díjból, beleértve a bérbeadó által viselt költségek megtérítését is) a költségek levonásával megállapított összeg 78 százalékát kell jövedelemként figyelembe venni [Szja törvény 29. § (1) bekezdés]. Az említett esetben a bérleti díjból fizetendő adóelőleg megállapításához is a bevételből a költségek levonásával megállapított összeg 78 százalékát kell az adóelőleg-alap számításnál figyelembe vett jövedelemnek tekinteni [Szja törvény 47. § (5) bekezdés b) pont].

Az egészségügyi hozzájárulásról szóló 1998. évi LXVI. (Eho) törvény szerint a magánszemély az adóévben megszerzett ingatlan bérbeadásából [Szja tv. 16. § (1) bekezdés] származó egymillió forintot meghaladó jövedelem esetén a teljes összeg után 14 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulást fizet mindaddig, amíg a biztosítási jogviszonyában a Tbj. 19. § (3) bekezdése alapján megfizetett természetbeni és pénzbeli egészségbiztosítási járulék, az egyszerűsített közteherviselési hozzájárulásról szóló 2005. évi CXX. törvény 9. § (1) bekezdése alapján megfizetett egészségbiztosítási járulék, a Tbj. 36-37. §-a és 39. § (2) bekezdése alapján megfizetett egészségügyi szolgáltatási járulék, valamint az Eho törvény 3. §-a (3) bekezdésének a)-e) pontjában meghatározott jövedelmek után megfizetett százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulás együttes összege a tárgyévben el nem éri a négyszázötvenezer forintot.

Az adóév során az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem utáni egészségügyi hozzájárulást a kifizető, illetve a magánszemély előlegként az adóelőlegalap-számításnál figyelembe vett jövedelem alapulvételével állapítja meg. Az NGM és a NAV álláspontja szerint a 78 százalékos szabály nem alkalmazható, mert az adott önálló tevékenységhez kapcsolódó adó „költségként elszámolható”, és ez független attól, hogy az eho-t a magánszemély elszámolja, vagy sem, illetve hogy mikor számolja el költségként.

Ez olyan esetekben, amikor a bérbeadásból folyamatosan keletkezik a magánszemélynek bevétele az adóévben, azt jelenti, hogy az első kifizetésnél még nincs költségként elszámolható eho, de minden következő havi bérleti díjból megelőző hónapban már levont, megfizetett eho költségként elszámolható.

Ha például a havi bruttó bérleti díj 120 ezer forint, az elszámolható költség (eho nélkül) 20 ezer Ft, az első kifizetésnél az adóelőleg alapja 100 ezer Ft, az eho 14 ezer Ft lesz. A további hónapokban az előző hónapban levont eho-val növelten elszámolt költség miatt az adóelőlegalap-számításnál figyelembe vett jövedelem, és ebből következően a fizetendő adó és eho is rendre kevesebb lesz. Ha a bérlő kifizető, számára az adóelőleg-nyilatkozatot ennek megfelelően kell megadni, illetve arról is nyilatkozni kell, hogy a jövedelem meghaladja az egymillió forintot.

Ugyanakkor, ha az éves bérleti díjat egy-összegben kapja meg a magánszemély, és például az éves bruttó bérleti díj 1 millió 440 ezer forint, az elszámolható költség (eho nélkül) 240 ezer forint, az adóelőleg alapja 1 millió 200 ezer Ft lesz. (Ha a bérlő kifizető, számára az adóelőleg-nyilatkozatot ennek megfelelően kell megadni).

Ilyen esetben az eho-t a magánszemély nem tudja elszámolni költségként, jóval több lesz az adója és az eho-ja ezért, (mivel van rá mód, hogy elszámolja) nem célszerű az egyösszegű kifizetésben megállapodni a bérlővel.

Hozzon ki többet az Adózónából!
Előfizetőink és 14 napos próba-előfizetőink teljes terjedelmükben olvashatják cikkeinket, emellett többek között elérik a Kérdések és Válaszok archívum valamennyi válaszát, és kérdezhetnek szakértőinktől is.