Ingatlan bérbeadása egyéni vállalkozás megszüntetése után

Megosztás Tetszik

Egyéni vállalkozó szeretné megszüntetni áfakörös vállalkozását. Megszüntetés után az ingatlant magánszemélyként kívánja bérbe adni másik magánszemélynek. keletkezik-e a fentiek alapján áfa- és szja-fizetési kötelezettsége a vállalkozónak a szóban forgó ingatlan után? Ha igen, konkrétan mi lesz az áfa és az szja alapja? – kérdezte olvasónk. Szipszer Tamás adószakértő válaszolt.

Az 1999-ben vásárolt, üzlethelyiségként használt ingatlan áfáját az egyéni vállalkozás levonásba helyezte, évente elszámolta az értékcsökkenést. A vállalkozás az ingatlant 2016-tól bérbe adja, amire az áfakötelessé tételt választotta (5 év). Megszüntetés után az  ingatlant magánszemélyként kívánja bérbe adni másik magánszemélynek. A megszűnés szabályai alapján keletkezik-e a fentiek alapján áfa- és szja-fizetési kötelezettsége a vállalkozónak a szóban forgó ingatlan után? Ha igen, konkrétan mi lesz az áfa és az szja  alapja? A használatba vételtől eltelt már 21 év. Magánszemély bérbeadóként milyen adózási, számlaadási kötelezettségei lesznek, ha adószámos, illetve nem adószámos bérbeadó lenne? A bérbeadásra  előzőleg választott 5 éves áfakötelezettség már nem fog rá vonatkozni? – kérdezte olvasónk.

Az szja-törvény 10. számú melléklet II/1. pontja értelmében megszűnéskor csak a készletek és a 200 ezer forint bekerülési érték alatt vásárolt tárgyi eszközök leltári értéke tekintendő bevételnek. Az üzlethelyiség – amennyiben több mint 200 ezer forint értékben lett megvásárolva – nem befolyásolja tehát megszűnéskor a vállalkozói tevékenység eredményét, és adóalapot sem képez.

Az áfa szempontjából a megszűnés nem jelent ilyen egyszerű kérdést. Az áfatörvény 11. paragrafus (2) bekezdésének d) pontja értelmében ugyanis az adóalanyiság megszűnése azt eredményezi, hogy ha a megszűnéskor az áfaalany olyan terméket tart tulajdonában mellyel kapcsolatban a vásárláskor áfalevonási joga állt fenn, akkor a megszűnés napján sajátos termékértékesítés következik be, pusztán a megszűnés miatt. Ilyenkor a fizetendő áfát a termék megszűnéskor érvényes beszerzési (piaci) ára után kellene megfizetnie.

Áfa szempontjából nézve azonban a magánszemély és az egyéni vállalkozó ugyanazon áfabeli adóalanynak tekintendő. Ezért, ha a magánszemély az egyéni vállalkozói jogállás megszűnését követően folyamatosan továbbra is gazdasági tevékenység érdekében használja az ingatlant, akkor nincs jogalapja annak, hogy a fizetendő áfa megállapításra kerüljön.

Szakértőnk álláspontja szerint tehát ameddig a magánszemély akár egyéni vállalkozóként, akár adószámos magánszemélyként vagy ingatlan-bérbeadóként az ingatlant folyamatosan gazdasági célból használja, hasznosítja, adófizetési kötelezettség nem merülhet fel.

Ha az ingatlan-bérbeadásra az áfafizetési kötelezettséget választotta, akkor a választás évétől számított 5. adóév végéig attól már nem tud eltérni. Igaz a választását utólag módosíthatja, de csak akkor, ha ezen utólagos módosítás nem érint már bevallott áfaalapot és áfát. Ha tehát már vallott be az adóhatóság felé ingatlan-bérbeadásból áfaalapot és áfát, akkor ki kell várnia az 5 éves időszak végét magánszemélyként is, mert az áfa szempontjából magánszemélyként és egyéni vállalkozóként is ugyanazon adóalanynak minősül.

Ha áfafizetésre kötelezett, akkor számlát kell adnia az ingatlan-bérbeadásról a bérbevevőnek.