Adószámos magánszemély: bérelt lakás bérbeadása

Megosztás Tetszik

Bérbe adhatja-e egy adószámos magánszemély az általa ingyenesen bérelt lakást, ha igen, milyen bejelentési, illetve közteherfizetési kötelezettség mellett? – kérdezte az Adózóna olvasója. Surányi Imréné okleveles közgazda válaszolt.

A kérdés konkrétan így szólt: "Van-e lehetőség arra, hogy egy adószámos magánszemély egy haszonkölcsönbe vett//ingyenesen bérelt lakást tovább bérbeadjon és erről a saját nevében mint adószámos magánszemély (alanyi adómentes) számlázzon? Milyen megállapodás szükséges ehhez a lakástulajdonos és a köztes fél között? Illetve az adószámos magánszemélyt milyen bejelentési kötelezettségek terhelik a bérbeadás, illetve milyen közterhek terhelik a bérleti díj vonatkozásában, amit a 3. fél felé számláz?"

SZAKÉRTŐNK VÁLASZA:

Tudomásom szerint van olyan vélemény, hogy a kérdezett esetben a haszonkölcsönbe vett//ingyenesen bérelt lakás bérlője nem lehet bérbeadó, mivel nincs mit bérbe adnia, nem az övé az ingatlan.

Ezzel szemben személyes véleményem a következő:

Az Szja tv. 3. § 17./a) pontja értelmében az az ingatlan-bérbeadási tevékenység önálló tevékenységnek minősül, ha azt a magánszemély nem egyéni vállalkozóként folytatja. A TEÁOR 6820 szakágazatba a saját tulajdonú, bérelt ingatlan tartós használatba adása tartozik, ezért – mivel az Szja tv. hivatkozott rendelkezése nem zárja ki – nincs akadálya, hogy a bérlő a haszonkölcsönbe vett//ingyenesen bérelt lakást saját nevében, mint adószámos magánszemély harmadik személynek tovább bérbe adja, amennyiben ehhez a tulajdonos hozzájárul, azaz erre vonatkozóan a felek megállapodnak (Ptk. 6:334. §).

Megjegyzem, hogy ha a bérelt lakás hasznosítását a magánszemély fizetővendéglátás céljára tervezné, a tételes átalányadózást nem választhatná, mert azt csak a saját tulajdonú vagy haszonélvezetű lakás esetében engedi a törvény [Szja tv. 57/A. § (2) bekezdés].

A számlázás akkor lehetséges, ha a magánszemély bejelentett tevékenységei között szerepel a bérbeadási tevékenység, ennek hiányában elegendő számviteli bizonylat kiállítása.

A bérbeadás bevételéből a jövedelem megállapítása 10 százalékos költséghányad alkalmazásával vagy tételes költségelszámolással történhet. Fontos, hogy ha az ingatlant a bérlő adja bérbe, értékcsökkenést nem számolhat el.

Az adó mértéke 15 százalék, eho-t nem kell fizetni.

Amennyiben a harmadik személy bérlő kifizetőnek minősül, úgy az adóelőleget neki kell megállapítania, akkor is, ha a bérleti díj megfizetése számla alapján történik. Az adóelőleg alapja a magánszemély – a bevétel 50 százalékát meg nem haladó mértékű költségekről tett – adóelőleg-nyilatkozata szerinti jövedelem összege. Nyilatkozat hiányában a bevétel 90 százaléka képezi az adóelőleg alapját.

Mindez azt jelenti, hogy a magánszemély a kifizető felé legfeljebb a bevétel 50 százalékáig terjedően nyilatkozathat a költségekről. Így a kifizető az adóelőleg alapjának megállapítása során költségként legfeljebb a bevétel 50 százalékát veheti figyelembe. A magánszemély azonban ettől függetlenül az éves adóbevallásában a bevétel erejéig elszámolhatja a ténylegesen felmerült és a törvény által elismert költségeit.

Azonban, ha az adóévről elkészítendő bevallásában a tényleges levonható költség kevesebb, mint amiről a kifizető felé nyilatkozott, akkor a költségkülönbözet 39 százalékát különbözeti bírságként kell az adóévre vonatkozó bevallásban külön kötelezettségként feltüntetnie, és a személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettség szerint megfizetnie.

Abban az esetben, ha a harmadik személy bérlő magánszemély, akkor a bérbeadónak kell az általa alkalmazott módszer szerint megállapított jövedelme után a 15 százalék adóelőleget negyedévenként, a negyedévet követő hónap 12-éig az adóhatósághoz befizetnie.

További részletes tudnivalók a NAV honlapján található 10. számú informciós füzetben olvashatók.