Ingatlan bérbeadása: mi változott?

Megosztás Tetszik

Az évközi adóváltozások egyik része volt, hogy ingatlan bérbeadásához nem kell vállalkozóvá válni. Mit jelent ez konkrétan? Például azt, hogy az EVA-s egyéni vállalkozó is élhet választási jogával.

Az Adózóna tegnapi cikkében az ingatlanbérbeadással kapcsolatban Ruszin Zsolt, a Magyar Könyvelők Országos Egyesületének alenöke írta le véleményét, aggályait. A szakártők véleménye azonban megoszlik a kérdésben, alább Angyal József okleves adószakértő járja körbe a témát:

Adószám nélküli magánszemély

Eddig is biztosította a személyi jövedelemadó törvény, hogy a magánszemély választása szerint különadózó jövedelemként, vagy önálló tevékenységből származó jövedelemként vallja be bérbeadásból származó jövedelmét. A magánszemély a választásáról a kifizetést megelőzően nyilatkozik. A változás csak annyi, hogy ha a magánszemély az ingatlan bérbeadásból származó bevételét önálló tevékenységből származó bevételként vallja be, akkor a tételes költségelszámolás keretében az ingatlan értékcsökkenési leírását is költségként elszámolhatja. Ez azt eredményezi, hogy kisebb lesz a jövedelem alapja, kevesebb adót kell fizetnie. Ha a magánszemély nem kért adószámot, akkor számlaadási kötelezettsége továbbra sincs. Adószám – ellentétben az adóazonosító jellel - hivatalból nem adható csak ügyfélkérelemre. De nincs is rá szükség.

Adószámmal rendelkező magánszemély

Itt sincs változás azon túl, hogy az értékcsökkenés az önálló tevékenységből származó bevételnél - tételes költségelszámolás választása esetén - költségként elszámolható. Számlát eddig is kellett adni, ezután is kell.

Egyéni vállalkozó választási lehetősége

A törvénymódosítás elsősorban az egyéni vállalkozóként ingatlan-bérbeadókat érinti. Választása szerint e tevékenységét elkülönítheti az egyéni vállalkozói tevékenységétől és adószám és számlaadási kötelezettség nélkül, ingatlan-bérbeadásból származó vagy önálló tevékenységből származó jövedelemként vallhatja be a jövedelmét.

Véleményem szerint emiatt téves az adóhatóság most közzétett közleményében az a rész, hogy „nem élhet választási jogával az az egyéni vállalkozó, aki az egyszerűsített vállalkozói adó hatálya alá tartozik”. Az egyéni vállalkozó ugyanis nem a vállalkozó kivéttel megegyező módon (költségként) számolja el a bérbeadásból származó bevételét, hanem e tevékenységét elkülöníti az egyéni vállalkozói tevékenységétől. A törvénymódosítás pontos szövege szerint ugyanis „nem minősül egyéni vállalkozónak az a magánszemély, aki az ingatlan-bérbeadási (…) tevékenységéből származó bevételére az ingatlan bérbeadásból származó jövedelemre, vagy az önálló tevékenységből származó jövedelemre (…) vonatkozó rendelkezések alkalmazását választja …”.  Márpedig, ha valaki magánszemélyként adózik  – az egyéni vállalkozási tevékenységtől elkülönülten -, akkor az EVA alkalmazása fel sem merülhet.

Mikor éri meg az egyéni vállalkozónak elkülöníteni a bérbeadási tevékenységét?

A választás előtt ez egy fontos kérdés! Ha az egyéni vállalkozás legalább annyira nyereséges, mint amennyi bevétel a bérbeadásból származik, akkor megéri elkülönülten adózni a bérbeadás után, mert csak 25 százalék forrásadót (bizonyos esetekben eho-t), vagy 3,9 milliós jövedelemig (tételes költségelszámolással, értékcsökkenéssel) 21,59 százalék adót kell fizetni. A 10 százalék vállalkozói szja-t nem kell megfizetnie a 25 százalékos osztalék jövedelem előtt. Az bevételből most már az értékcsökkenés leírható.

Értelemszerűen nem éri meg elkülöníteni a bérbeadásból származó jövedelmet a veszteséges egyéni vállalkozásnak. Mivel vállalkozói adóalapja nincs, ezért a bérbeadási tevékenysége után sem kell adót fizetnie. Ha mégis az elkülönítést választja, akkor a bérbeadás jövedelme után kifizeti az adót (esetleg eho-t), majd az adózott pénzét a megfizetett adóval „megfejelve” tőkebetétként befizeti egyéni vállalkozásába a veszteséget. Tehát önként fizet olyan adót magánszemélyként az egyéni vállalkozó, amit egyébként e téves döntése nélkül nem kellene megfizetnie.

Összefoglalva megállapíthatjuk, hogy ez a változás hasonlóan a 10 százalékos vállalkozói adóhoz csak a nyereséges egyéni vállalkozóknak kedvező. Ez pedig megítélésem szerint egy szűk réteg.

Angyal József okleveles adószakértő