Áfafizetés céges lakóingatlanok után: sokba kerülhet, ha nem vigyázunk

Megosztás Tetszik

A magyar általános forgalmi adó törvény olyannyira bonyolult, hogy aki képes hibátlanul eligazodni benne, annak minden elismerés kijár. Ennek kitűnő példája a lakóingatlanok eladására vonatkozó áfakörösség ki- vagy bejelentése.

Amikor még szárnyalt az ingatlanpiac több áfaalany vállalkozás is vásárolt lakóingatlanokat irodai hasznosítás, vagy későbbi továbbadás céljából. Ha volt más üzleti ingatlanjuk is, akkor evidens, hogy ahol visszaigényelték az áfát, ott elemi érdekük volt, hogy a jövőre nézve áfakörösséget válasszanak. Változott a helyzet, már meg lehet különböztetni az üzleti és a lakóingatlanokat. Ezeknél a cégeknél most súlyos adóforintokat bukhatnak el, ha a lakóingatlan értékesítési szabályaikat nem teszik helyre.

Elbukott forgalmi adó után nincs felszámított adó, vagy mégis?
Ránézésre nincs teendőjük, hiszen a beszerzéskor levonási tilalom alá esett a lakóingatlan beszerzési számlájában lévő általános forgalmi adó. Ettől még az értékesítéskor korábban fel kellett számítani az adót. Az új áfatörvény megváltoztatta a rendelkezést, ezzel alaposan felborította a jogbiztonságra alapozott korábbi rendet.

Hasonló probléma merült fel a cégek személygépkocsi-értékesítésekor
A személygépkocsik beszerzését követően a cégek rendre eladták a hasznos időt kitöltő járműveiket, és az értékvesztés okán gyakran több áfa került az eredeti számlából időarányosan levonásba, mint amennyit az értékesítés során fel kellett számítaniuk. A módszer közismert volt, a 2008.01.01-től hatályba léptetett változás felrúgta a korábbi eljárást és megtiltotta az áfa felszámítását, mondván, levonási tiltás esetén a törvény tételesen tiltja az áfa felszámítását. Az gondolhatnánk, hogy ez egy speciális szabály, de van ennél még speciálisabb…

Az ingatlanok alapesetben áfamentesen adandók el, de
Az új (2 évnél nem régebbi használatbavételi engedélyű) ingatlanok és az építési telkek kivételével alapesetben mindent ingatlant ÁFA mentesen kellene értékesíteni és bérbe adni (ez az EU előírásokból következik). A szabállyal szemben választani lehet, hogy az értékesítés és a bérbeadás mégis ÁFA köteles lehessen. Ennek főleg az üzleti ingatlanok esetében van óriási jelentősége, a lakóingatlanok körében mindenki inkább a felé igyekszik, hogy kikapcsolja az ügyletből az áfa felszámítását. Ezért is volt logikus, hogy az a lakóingatlan, aminek egyszer már a beszerzése során „elbukták” az áfa összegét, ott nem szabad újra bekapcsolni a forgalmi adót.

Az APEH közbeszól
Az adóhatóság 2009 nyarán egy közzé nem tett válaszában (e-123638 iktatószámon), rámutatott arra, hogy a lakóingatlan – az áfa tv. 86.§-ában megengedett és a 88.§ szerint választott - áfakörös értékesítése esetén akkor is van áfa felszámítás (vagy fordított adózás), ha a beszerzéskor elbukott adó miatt – az áfa tv. 87.§ szerint – áfamentes számlázás a kötelező. Összefüggésében tehát a választás a legerősebb szabály a három közül, vagyis a legerősebb szabály az áfakörösség választása, képletbe foglalva: 88.§ > 87.§ > 86.§. Könnyű követni, igaz?

Ha a lakóingatlant  áfamentesen adnánk el
Ha valaki választotta az áfaköteles értesítést általában az ingatlanokra, akkor most 2010.01.01-i hatállyal kiveheti ez alól a lakóingatlanokat. Ha nem teszi, akkor fel kell számítani az áfa aktuális kulcs szerinti összegét (vagy azt a vevő fordított módon saját magának számítja fel). Közgazdaságilag ez azért előny, mert a válság ellenére valószínűtlen, hogy több forgalmi adót tudna levonásba helyezni, mint amennyit most fel kellene számítania (főleg, ha 20 százalékos áfakulcs mellett vásárolta a lakóingatlant).

Számoljuk ki, mennyit buknánk
Egy cég 2006 januárjában, iroda céljából 48 millió forintért megvásárolt lakóingatlant, amely során 8 millió forint áfát helyeztek levonási tiltás alá. A cég 2008 elején – más ingatlanai miatt – az adóköteles módon való eladást választotta. Az elmúlt években az említett lakás értéke 2008 elejéig emelkedett, majd zuhant, most az év végére ismét kb. 48 millió forint bruttó értékűnek számíthat majd. Ha a cégnek 2010 decemberében sikerülne eladni az irodát, akkor megnyílna a 180/240-ed része az eredeti 8 millió forint le nem vont áfaösszegnek (vagyis 6 millió forint), míg felszámítani a vevőnek 12 millió forintot kellene. Azaz be kellene fizetnie 6 millió forint forgalmi adót erre az ügyletre. Ha az értékesítés áfamentes lenne, akkor nem lenne felszámított áfa, és nem lenne ebből eredő áfa befizetési kötelezettség se. Mindez pusztán azon múlik, hogy az elkövetkező napokban kikapcsolja-e a kérdéses cég a lakóingatlan értékesítésére az áfakörösséget.

A nyomtatvány se egyszerű
Ahhoz, hogy a lakóingatlant a többitől megkülönböztetett módon áfamentesen lehessen eladni, 2010.02.01.-ig be kell nyújtani a 10T201-es adatmódosító lap megfelelő formáját (elektronikus úton) az APEH számára. Ezen – 2010.01.01 hatályosságot jelölve – adómentessé tehető a lakóingatlan értékesítése, úgy, hogy csak az egyéb ingatlanokra kerül választásra az adókötelessé tétel. Sajnos a nyomtatvány a 10T201-F01 lapon az 5/15-16. pontja tekintetében az áfakörösségből való kijelentést nem értelmezi, de a lényeg, hogy lakóingatlanra üresen kell hagyni a rovatot, így jelezhető, hogy a lakóingatlanokra áfamentes értékesítésre tér át a cég.

Aki kimarad, lemarad!
A határidőben történt intézkedéssel elkerülhető az értékesítéskor jelentkező áfaveszteség. A határidő 2010.02.01, a mely jogvesztő hatályú, ezt követően történő benyújtás esetén igazolási kérelemnek sincs helye!