APEH válaszol: ingatlanértékesítés, örökölt lakás és a nyugdíjas autója

Megosztás Tetszik

Ha eladom a személygépkocsimat az jövedelemnek számít? Hogyan kell utána adózni, ha nyugdíjas vagyok? Egy örökölt lakást szeretnénk értékesíteni. A lakás eladási árából az szja-bevallásnál mi vonható le? Olvasóink kérdéseire az APEH válaszol.

1. Szeretném megtudni, mi van olyankor ha egy kétmillió forint értékű garázs eladási értékét saját ingatlanom kiváltására vagy egy másik féltől való megvásárlásra költöm? Akkor van valamilyen kedvezmény vagy ilyen esetben alkalmazható a méltányosság, vagyis kérhető-e az adó elengedése? 

1. A nem lakóingatlanok, mint a garázs értékesítése esetén továbbra is a megszerzéstől számított 15 év maradt az adóköteles időszak, ugyanakkor 2008. január 1-jétől megszűnt az ún. lakásszerési kedvezmény. Ez azt jelenti, hogy a 15 éven belül szerzett garázs értékesítéséből származó jövedelem után adókötelezettsége (adóbevallás, adóbefizetés) keletkezik, akkor is, ha ezt a jövedelmet lakás vásárlására fordítja. A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (továbbiakban: szja-törvény) 63. § (7) bekezdése alapján az ilyen jogcímen keletkezett adó kérelemre elengedhető, illetve mérsékelhető az adó fizetésére kötelezett jövedelmi, vagyoni és szociális körülményei miatt, különösen akkor, ha az ingatlan-átruházásból származó jövedelmet a magánszemély saját maga, közeli hozzátartozója, volt házastársa vagy vele egy háztartásban élő élettársa lakhatására fordítja.

2. 2007-ben házasodtunk össze a férjemmel, de már előtte 7 éve együtt éltünk. Párom a saját nevére vásárolt 2 ingatlant még a házasságunk előtt, melyet idén (házasságunk alatt) értékesített. Most vettünk egy családi házat 1/2-1/2 tulajdoni hányaddal,mely illetékénél a férjem érvényesítette az egyik eladott lakást. Kérdésem az lenne, hogy a másik lakást, amit eladott, azt az én illetékemnél figyelembe lehet venni? Nekem eddig tulajdonom nem volt, így a 40 ezer fotint illeték kedvezmény mindenképpen jár, ugye? 

2. Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (a továbbiakban: Itv.) 21. § (1) bekezdése értelmében lakástulajdon szerzése esetén az illeték alapja a lakástulajdon forgalmi értéke. Az Itv. ugyanezen szakaszának (5) bekezdése szerint lakástulajdon vásárlása esetén, ha a magánszemély vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja, az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon forgalmi értékének a különbözete. Ha a magánszemély vevő egy éven belül több lakástulajdont vásárol, illetve értékesít, akkor az illeték alapját képező értékkülönbözet megállapításánál minden egyes lakásvásárlással szemben a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő – a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező – egyetlen értékesítést lehet figyelembe venni. Ha az így megállapított értékkülönbözet nagyobb a vásárolt lakástulajdon forgalmi értékénél, akkor az illeték alapja a vásárolt lakástulajdon forgalmi értéke. Az előzőekben ismertetett kedvezmény érvényesítésére tehát csak akkor van mód, ha az értékesítő és a vevő személye azonos, más személy tulajdonszerzése nem vehető figyelembe.

  Az Itv. 26. § (6) bekezdése kimondja azonban, hogy az illetékkötelezettség keletkezésekor – amely jelen esetben az adásvételi szerződés megkötésének a napja – a 35. életévét be nem töltött fiatal első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50 százalékáig terjedő, de legfeljebb 40 ezer forint kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 8 millió forintot nem haladja meg. Ilyen forgalmi értékű lakás részaránytulajdonának megszerzése esetén a vagyonszerzőt a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg. E szabály alkalmazása tekintetében első lakástulajdont szerzőnek az minősül, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, lakástulajdonban 50 százalékot elérő tulajdoni hányada, illetve lakástulajdonhoz kapcsolódó ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga. A szóban forgó kedvezmény igénybevételéről, valamint a kedvezményre jogosító feltételek fennállásáról a szerző félnek az illetékfizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig kell nyilatkoznia. A kérdést feltevő személy tehát az általa megszerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezményt akkor érvényesítheti, ha erről határidőben nyilatkozik és az előírt valamennyi feltételnek megfelel.

3. Ha eladom a személygépkocsimat az jövedelemnek számít? Hogyan kell utána adózni, ha nyugdíjas vagyok? Számít-e a gépjármű életkora? Mi a helyzet, ha az eladás után másik autót vásárolnék? 

3. A személygépkocsi, mint ingó vagyontárgy értékesítéséből származó jövedelmet akként kell megállapítani, hogy a bevételből le kell vonni a megszerzésre fordított összeget (amennyiért korábban vásárolta) és az ezzel összefüggő más kiadásokat (pl. az átíratás költségeit), az értéknövelő beruházásokat és az átruházással kapcsolatos kiadásokat. Nem keletkezik adófizetési kötelezettség azonban akkor, ha a személygépkocsi értékesítéséből származó jövedelem nem haladja meg a 200 ezer forintot.

4. 2003-ban vásároltam egy belterületi telket építés céljából 10 millió forintért. 2005-ben építkezni kezdtem, ami még nem lett befejezve, nincs még rá lakhatási engedély. Szeretném az ingatlant eladni 23 millió forintért, amihez fontos lenne tudnia az adózás mértékét,összegét. A legfontosabb, hogy a telek után kell-e adóznia vagy sem? 

4.Amennyiben az építmény nem minősül lakásnak vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró építménynek, akkor nem alkalmazhatja az szja-törvény 62. § (6) bekezdése szerinti (az előzőekben felsoroltak értékesítéséből származó jövedelemre vonatkozó) öt évre csökkentett adóköteles időszakot.  Szerzési időpontnak a telek adásvételéről készült szerződés ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtását kell tekinteni. A jövedelmet a bevétel és a költségek különbözeteként kell megállapítani, vagyis a 23 millió forint eladási árból levonható a telek megszerzésére fordított összeg, a még be nem fejezett építkezés számlával igazolt költségei és az átruházással kapcsolatos kiadások. Az adó mértéke a jövedelem 25 százaléka.

5. Egy örökölt lakást szeretnénk értékesíteni. A lakás eladási árából az szja-bevallásnál mi vonható le? Az örökölt lakás értéke (az illeték alapja) vagy a lerótt illeték. Befizetésre is igaz ez? 

5. Az ingatlan átruházásból származó jövedelmet az szja-törvény 59-63. §-ai alapján a bevétel és a hivatkozott törvény által elismert költségek különbözeteként kell megállapítani. Ez azt jelenti, hogy a megszerzett bevétellel szemben a következő költségek vehetők figyelembe a jövedelem megállapítása során szja-törvény 62. § (1) bekezdése szerint: az ingatlan megszerzésére fordított összeg és az ezzel összefüggő más kiadások, az értéknövelő beruházások igazolt költsége és az átruházással kapcsolatos kiadások (pl.: ügyvédi díj, hirdetés költsége, stb.). Öröklés esetén megszerzésre fordított összegnek – mint elszámolható költségnek - azt az értéket kell tekinteni, amit az illeték megállapításához figyelembe vettek, továbbá a megfizetett illeték is elszámolható a jövedelem megállapításakor.