Ingatlanértékesítéskor mi után kell adót fizetni?

Megosztás Tetszik

Milyen adófizetési kötelezettség terheli a lakásulajdonost, ha a lakása vételárból kifizeti a jelzáloghitelt? Lakás bérbeadójának milyen fizetési kötelezettsége van, megilleti-e valamilyen kedvezmény? Termelőszövetkezetből földhoz jutó tulajdonosok az ingatlan értékesítésekor hogyan adóznak?

Lakásomat 7,5 millió forintért vennék meg, az ingatlant 1,2 millió forintos jelzálog terheli. Ha visszafizetem a vételárból a kölcsönt, és csak 6,3 milliót fektetek ingatlanba, akkor terhel engem valamiféle adófizetési kötelezettség? 

A lakáseladásból származó bevételből az alábbi elismert költségeket
- az ingatlan megszerzésére fordított összeg és az ezzel összefüggő más kiadások (pl.: illeték)
- az értéknövelő beruházások igazolt költsége
- az átruházással kapcsolatos kiadások (pl.: ügyvédi díj, hirdetés költsége stb.)
levonva kapjuk meg a számított jövedelmet. 

Az adófizetési kötelezettség alóli mentesüléshez nem a teljes vételárat, hanem az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet kell a jövedelem tulajdonosának lakáscélra elköltenie. A visszafizetett hitel nem számít költségnek, azt a jövedelemszámításnál figyelmen kívül kell hagynia.

Osztatlan közös ingatlan mai tulajdonosai, 1993-ban, Székesfehérváron, a helyi termelőszövetkezet tagjai és alkalmazottai voltak. Az új típusú szövetkezetre való átalakulás, valamint az 1992. évi földtörvény értelmében, akik a törvény megalkotása, kihirdetése napján és a következő év január elsején a szövetkezet tagjai voltak, nem voltak jogosultak részaránytulajdonra, tagként 30, alkalmazottként 20 aranykorona értékű, úgynevezett képzett földet kaptak. Ezt az egyébként szántó művelési ágú ingatlant, - az idén egyharmadát, (már előszerződést kötöttünk a vevővel) jövőre a maradékot - el akarjuk adni.  Az ingatlannak nincs szerzési értéke. Fejlesztést nem végeztünk rajta. A Székesfehérvári Körzeti Fölhivatal 1194. évben jegyezte be a tulajdonunkat. E tényekből adódik a kérdésem. Hogyan adózunk? 

Tekintettel arra, hogy a kérdéses föld megszerzésére fordított összeget az átruházásról szóló szerződés vagy bírósági, hatósági határozat alapján nem lehet megállapítani, így a megszerzésre fordított összegnek a bevétel 75 százalékát kell tekinteni. Értéknövelő beruházások és ügyleti költségek hiányában ez azt jelenti, hogy a bevétel 25 százaléka minősül jövedelemnek. Ez a jövedelem azonban az időmúlásra tekintettel csökkenthető a megszerzés évét követő hatodik évtől évente 10-10 százalékkal. Tehát, amennyiben az ingatlan megszerzése 1994-ben történt, és az eladás 2007-ben történik, a jövedelem, azaz a bevétel 25 százaléka annak 80 százalékával csökkenthető. A fennmaradó jövedelemrész az adó alapja, amely után 25 százalékos adót kell fizetni. Fontos azonban figyelni arra, hogy az ingatlan megszerzésének időpontja az a nap, amikor az erről szóló okiratot, például szerződést a földhivatalhoz benyújtották. Azaz ha a szerződést 1993-ban nyújtották be, a szerzés éve ez az év, és nem a földhivatali bejegyzés éve. 

A fentiektől eltérően, amennyiben az eladó éves jövedelme nem éri el a 3 400 000 Ft-ot, akkor a termőföld értékesítéséből származó összegből az évi 200 000 forintot meg nem haladó rész adómentesnek minősül, amennyiben azt
- a termőföldet regisztrációs számmal rendelkező olyan magánszemélynek adja el, aki azt egyéni vállalkozóként, mezőgazdasági őstermelőként legalább 5 évig hasznosítja, vagy
- a termőföldet regisztrált mezőgazdasági társas vállalkozás olyan alkalmazottjának adja el, aki azt az őt alkalmazó mezőgazdasági társas vállalkozásnak legalább 10 évre bérbe adja. 

A teljes összeg adómentesnek minősül, ha a termőföldet regisztrációs számmal rendelkező állattenyésztést folytató olyan magánszemélynek adja el, akinek az általa használt földterülete nem éri el a 300 hektárt, feltéve,
- hogy a vevő magánszemély a termőföldet egyéni vállalkozóként, mezőgazdasági őstermelőként legalább 5 évig az állattartó telep takarmánytermelése céljából használja, vagy
- azt az őt alkalmazó mezőgazdasági társas vállalkozásnak az állattenyésztés takarmánybiztosítása érdekében legalább 10 évre bérbe adja. 

Szintén a teljes összeg adómentes, amennyiben az átruházás a települési önkormányzat részére külön jogszabályban meghatározott szociális földprogram céljából, vagy a Nemzeti Földalap javára történik.

Lakást szeretnénk bérbe adni. Mikor és mit kell bevallani, befizetni? Milyen címen, milyen számlára? Vannak esetleg kedvezmények? 

Lakás bérbeadásából származó jövedelem után évközben a bevétel 25 százalékának megfelelő személyi jövedelemadót (adóelőleget) kell fizetni. Bevétel alatt azonban nem csak a bérleti díj összegét, hanem a bérbevevő által megtérített összegeket, például a közös költség, rezsi és a bérbeadó nevére szóló számlák szerinti összeget is érteni kell. Amennyiben az ingatlant kifizetőnek, például társaságnak, egyéni vállalkozónak adják ki, a kifizető köteles az adó (adóelőleg) levonására. Amennyiben a lakást nem kifizető bérli, a magánszemély negyedévente, a negyedévet követő hó 12-ig köteles a 10032000-06056353 számlaszámú személyi jövedelemadó beszedési számlára az adót (adóelőleget) megfizetni. 

A magánszemély az éves adóbevallásában választhat, hogy adókötelezettségét
- a bevétel egészét jövedelemnek tekintve, 25 százalékos adókulccsal, vagy
- bevételét önálló tevékenységből származó bevételnek tekintve állapítja meg, így azután az összevont adóalap részeként adózik. 

Amennyiben a bevallásában a második módszert választja, az előzőek szerint megállapított bevétel csökkenthető a lakásbérbeadással kapcsolatban felmerült, igazolt költségekkel, vagy a 10 százalékos költséghányaddal. Az ily módon megállapított jövedelem az összevont adóalapba tartozik. E második módszer választása esetén az évközben a kifizető által levont, vagy a magánszemély által megfizetett 25 százalékos adó adóelőlegnek minősül. 

Az egészségügyi hozzájárulásról szóló törvény rendelkezései szerint a magánszemély az ingatlan bérbeadásból származó egymillió forintot meghaladó jövedelem esetén a teljes összeg után 14 százalékos egészségügyi hozzájárulást fizet mindaddig, amíg a tárgyévben el nem éri a 450 000 forintos hozzájárulás-fizetési felső határt. A hozzájárulás fizetési felső határ összegének megállapításakor a biztosítási jogviszonyában a foglalkoztató által megfizetett egészségbiztosítási járulék, egészségügyi szolgáltatási járulék illetve a 14 százalékos mértékkel megfizetett egészségügyi hozzájárulás együttes összegét kell számításba venni. Abban az esetben, ha a lakásbérleti jogviszony tárgyát képező lakás a bérbeadó állandó lakóhelye, az egészségügyi hozzájárulást nem kell megfizetni, kivéve, ha a bérbeadó a lakást saját vállalkozása vagy vele együtt élő közeli hozzátartozója (élettársa) vállalkozása részére adja bérbe. 

Amennyiben az ingatlant kifizetőnek adja bérbe, az Önt terhelő százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulást a kifizető havonta állapítja meg, vonja le, fizeti meg és vallja be az állami adóhatóság felé. Ha az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem nem kifizetőtől származik, az egészségügyi hozzájárulást magánszemélyként az adó (adóelőleg), illetőleg a különadó megfizetésével egyidejűleg Önnek negyedévente kell megállapítania, és a negyedévet követő hónap 12-éig a 10032000-06056212 számlaszámú egészségügyi hozzájárulás beszedési számlára kell megfizetnie. A tárgyévre vonatkozó szja-bevallásban kell az előlegként megfizetett egészségügyi hozzájárulással elszámolni, az adóbevallás benyújtásának határidejéig a különbözetet megfizetni, illetőleg a bevallás megfelelő rovatában lehet a túlfizetésként mutatkozó különbözet összegéről rendelkezni. 

Végezetül fontos szem előtt tartani azt, hogy az ingatlan bérbeadási tevékenység megkezdése előtt adószámot kell igényelni az adóhatóságtól. Annak pedig, aki már rendelkezik adószámmal, de nem bérbeadással kapcsolatban váltotta azt ki, be kell jelentenie, hogy ezzel az adószámmal ezután ingatlan bérbeadással is foglalkozni fog.