Visszaeső kereslet, kevesebb lakáshitel, hanyatló számú új építésű lakóingatlan átadása: ez kellett a lakáspiaci fordulathoz

Megosztás Tetszik

A hazai lakáspiacon az európai országok többségéhez hasonlóan 2022 második felében fordulat következett be. 2022 negyedik negyedévében az adásvételek száma jelentősen, 36 százalékkal mérséklődött az előző évhez képest, a lakásárak pedig enyhén, mintegy 3,6 százalékkal csökkentek az előző negyedévhez viszonyítva. A lakáspiac keresleti és kínálati oldalán egyaránt kivárás tapasztalható, és az alacsony kereslet és piaci aktivitás 2023 első negyedévben is megmaradt. 2022-ben európai összehasonlításban is alacsony szinten alakult a felépült új lakások száma, és 2023-ban sem számíthatunk a kínálat érdemi bővülésére. Az építési engedélyt megszerzett, de még el nem indított fővárosi társasházi lakásfejlesztések bővülése a kereslet visszatérése esetén növekedési tartalékot jelenthet, olvasható a Magyar Nemzeti Bank (MNB) honlapján.

2022 második felében a gazdasági kilátások bizonytalansága, az infláció emelkedése, valamint a monetáris kondíciók szigorodása a lakáspiaci ciklus fordulópontját eredményezte. A fordulat mind az adásvételek számában, mind a lakásárak csökkenésében tetten érhető volt. 2023-ban a magas inflációs környezet miatt a háztartások reál értelemben vett rendelkezésre álló jövedelmének mérséklődése várható, ami miatt fennmaradhat az alacsony kereslet, tovább hűtve a lakáspiacot.

A 2014 óta tartósan emelkedő lakásárak 2022 harmadik negyedévében 1,6 százalékkal csökkentek az előző negyedévhez képest, melyet a negyedik negyedévben országos átlagban 3,6 százalékos mérséklődés követett. Ezzel 2022 végére az éves lakásár-dinamika 10,6 százalékra lassult. Területi alapon az árak csökkenése heterogén képet mutat, ami a Budapest és vidék közötti árolló további nyílását eredményezte. Negyedéves alapon a fővárosban 1,1 százalék, a vidéki városokban 2,9 százalék, a községekben pedig 6,6 százalék volt a lakásárak csökkenése 2022 negyedik negyedévében. A mérséklődő lakásárak, valamint a bérek nominális növekedése, illetve a továbbra is feszes munkaerőpiac következtében összességében enyhült a lakásárak fundamentumokhoz viszonyított felülértékeltsége. Európában 2022 második felétől egyre több országban már a lakásárak mérséklődése volt megfigyelhető. A régióra jellemző folyamatokba a hazai trendek mind a lakástranzakciók, mind az árak alakulása tekintetében beleillenek.

A 2023 első negyedévében megvalósult lakáspiaci tranzakciók száma 43 százalékkal csökkent az előző év azonos időszakához képest, mely nemzetközi összevetésben is jelentős. Az alacsony aktivitás hozzájárult az irányárak csökkentéséhez és a piaci alku növekedéséhez. Az energiaárak 2022 második felében megfigyelhető növekedése kihatott a hazai lakáspiacra is, így az alacsony energiahatékonyságú ingatlanokat valamelyest érzékenyebben érintette a piaci aktivitás mérséklődése. Becslési eredményeink alapján 1,2 százalékkal emelkedett 2022 negyedik negyedévében azon lakóingatlanok árindexe, amelyek átlagos gázfogyasztás alattiak, míg a rezsicsökkentés fogyasztási határát túllépő lakóingatlanok esetében 1,3 százalékos árcsökkenés következett be.

A lakáshitelek februári kibocsátása 68 százalékkal volt alacsonyabb az előző évihez képest, amiben a szerződésszámok mérséklődése mellett a megkötött hitelszerződések átlagos hitelösszegének csökkenése is közrejátszott. A hitelezési felmérésre adott banki válaszok alapján 2023 első negyedévében a hitelintézetek változatlanul hagyták a lakáscélú hitelek sztenderdjeit, melyen a következő fél évben sem terveznek módosítani. Az első negyedévben az intézmények a lakáshitelek iránti kereslet további csökkenését tapasztalták, előretekintve azonban már keresletélénkülést valószínűsítenek.

2022-ben 20,5 ezer új építésű lakóingatlant adtak át, ami mindössze 3,2 százalékkal haladta meg a 2021. évi szintet, viszont a 2023. első negyedévi átadások 20,2 százalékkal csökkentek éves összevetésben. A magyar lakásállomány 0,45 százalékos éves megújulási rátája európai viszonylatban továbbra is alacsony. A hazai építőipar számára a munkaerőhiány mellett egyre nagyobb korlátot jelent a termelésben az elégtelen kereslet, és az anyag- és munkaerőköltségekben megfigyelhető kétszámjegyű éves áremelkedés is megnehezíti az új projektek elindítását. 2022-ben 17 százalékkal nőtt éves összevetésben a kiadott építési engedélyek lakásszáma. A családi házak esetében visszaesés, míg a többlakásos épületekben kiadott lakásépítési engedélyeknél jelentős bővülés volt megfigyelhető. Utóbbit a kedvezményes, 5 százalékos lakásáfa átmeneti jellege döntően befolyásolta. 2023 első negyedévében a kiadott új építési engedélyek lakásszáma 37,6 százalékkal csökkent éves összevetésben, a budapesti többlakásos épületek tekintetében ugyanakkor ennél mérsékeltebb a visszaesés. A fővárosi újlakás-fejlesztések terén bővült azon építési engedélyt szerzett projektek lakásszáma, ahol a kivitelezés és értékesítés még nem kezdődött el, ami növekedési tartalékot jelenthet a kereslet ismételt élénkülése esetén.