Jól jár, ha tudja – utolsó esély a jelzáloghiteleknek

Megosztás Tetszik

Megállapodási javaslatokkal kereshetik fel a bankok szeptember végéig a késedelmes jelzáloghitel-adósokat. Csak az ügyfél együttműködésével van esély egyezségkötésre, ám a végrehajtással, perrel érintett ügyekben nem várható könnyítés. A Jogi Fórum részletesen ismerteti a teendőket.

A lakossági jelzáloghitelek szabályai az elmúlt években sok változáson mentek keresztül, sor került többek között a fogyasztói hitelről szóló törvény és a hitelintézeti törvény módosítására, majd a devizatörvények néven ismertté vált – Kúriai állásfoglalást törvényesítő – jogszabály bevezetésére, melyek mind beleszóltak a lakossági jelzálog-hitelek életébe. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) a jövedelemarányos törlesztő-részletről szóló rendeletével szintén korlátozta a pénzintézetek mozgásterét a fogyasztói jelzáloghitelezésben, majd a devizatörvényeken alapuló elszámolás módszertanát is megállapította a pénzügyi intézmények felé. Az MNB idén márciusban – 1/2016. (III.11.) szám alatt – újabb ajánlást tett közzé, amelyben a késedelmes lakossági jelzálog-hitelek „megmentését”, s az adósok fizetőképességének helyreállítását célozta meg a felügyeleti szerv. A Nemzeti Bank olyan magatartási mintákat kíván ebben bemutatni, melyeket a fizetési nehézségekkel küzdő jelzálog adósokkal szemben a pénzügyi intézményektől elvár. Jellemzően minimális követelményeket rögzíti, melyeket a pénzügyi intézménynek be kell tartania az adott szerződés felmondását megelőzően, vagy a követelés behajtására irányuló eljárás megindítása előtt. Az ajánlás célja továbbá, hogy kialakítsa vagy erősítse a bankok és a késedelmes adósok közti együttműködést, s lehetőség szerint egyfajta fizetéskönnyítési megállapodás felé terelje a szerződési feltételeket ugyan nem teljesítő, de fizetési hajlandóságot mutató hátralékos ügyfelek jogügyleteit. Figyelemmel van továbbá a kezdeményezés arra is, hogy habár az árfolyamváltozásból származó kockázatokat a forintosítás kiküszöbölte, azonban a túlzott eladósodás továbbra is az adósokat terheli, s az ebből eredő fizetési nehézségek jelenleg is számos hazai háztartást és jelzáloghitel adóst érintenek.

Az MNB várakozása szerint a pénzügyi intézmények az ajánlásnak köszönhetően több tízezer késedelmes vagy már felmondott lakossági jelzáloghiteles adóst kereshetnek meg szeptember végéig a fizetőképesség helyreállítása érdekében. A konstrukció szerint a megoldáskeresés sikere a felek jóhiszemű együttműködésén alapszik, s mindkét fél érdeke, hogy a késedelmes hitelszerződés feltételeinek esetleges könnyítésével a fizetőképesség hosszú távon helyreálljon.

Az ajánlás címzettjei a hitelintézeti törvényben meghatározott pénzügyi intézmények, valamint az ilyen intézmények képviseletében eljáró követeléskezelők, illetve összevont alapú felügyelet alá tartózó követeléskezelő cégek.

Az ajánlásban rögzített előírásokat a legalább 30 nap késedelemmel rendelkező lakossági jelzáloghitelekre, illetve a felmondott lakossági jelzáloghitelből eredő követelésre, valamint összevont alapú felügyelet alá tartózó követeléskezelők követelésére kell alkalmazni, legalábbis ennek megtétele erős elvárás a pénzügyi intézményektől. Az MNB az ajánlás alkalmazását nem várja el olyan hitelek esetében, ahol a bank már végrehajtási eljárást, pert, vagy fizetési meghagyást kezdeményezett, illetve akkor sem, ha az adós már részt vesz valamilyen könnyítésre irányuló állami programban.

Az ajánlás a kapcsolatfelvétel és kommunikáció szabályai között hangsúlyozza, hogy az MNB által megállapított eljárás minimum elvárásnak tekinthető, a pénzintézet azonban ettől több alkalommal és más csatornákon keresztül is egyeztethet az ügyféllel. A hitelügyletben szereplő összes adóst egyidejűleg kell megkeresni annak érdekében, hogy egymással egyeztetve vizsgálhassák teherviselési képességüket, s együtt dönthessenek a részükre felajánlott megoldási folyamatokról. Az adós az ajánlás szerint nem minősül együttműködőnek, ha – élő szerződés esetén – legalább háromszor, felmondott szerződésnél legalább kétszer elutasította a bank kapcsolatfelvételi kísérletét. Szintén megtagadja az együttműködést az is, aki elutasítja a releváns információk megadását, aki szándékosan valótlan tartalmú információt ad, aki bizonyíthatóan elutasítja a pénzügyi intézmény által ajánlott megoldási lehetőségeket, illetve aki a kapcsolatfelvételt követő 3 hónapon belül nem köt írásos egyezséget hitelezőjével vagy kötött ugyan ilyet, de nem teljesíti azt, de akkor is ez a helyzet, ha az adóstársak egyike sem működik együtt a pénzügyi intézménnyel. A banknak úgy kell eljárnia a kapcsolatfelvétel során, hogy annak tényét a kommunikáció megtörténte után, utólag is bizonyítani tudja. Példának okáért, ha az írásos megkeresés „nem kereste” vagy „elköltözött” jelzéssel érkezik vissza a feladónak, akkor az MNB elvárja, hogy – bár a hitelszerződés rendszerint kézbesítettnek tekinti az ilyen megkereséseket is, azonban – a pénzintézet kísérelje meg telefonon, vagy személyes felkereséssel is elérni az ügyfelet. Egyebekben a csak elektronikus úton történő kapcsolatfelvételt az MNB nem támogatja. Fontos elvárás a bankoktól, hogy világosan, egyértelműen fogalmazzanak a megkeresések során, s közérthetően fejtsék ki a megoldási javaslatokat az adósok felé. Kerülni kell a szakkifejezések használatát, vagy ha arra mégis szükség van, akkor megfelelő magyarázattal lássák el ezeket a részeket.

Az élő, fel nem mondott szerződésekkel kapcsolatos eljárás szabályai alatt az ajánlás rögzíti, hogy a bank a három kapcsolatfelvételt úgy folytassa le, hogy az esetleges sikertelen kísérlet után legfeljebb 60 nap teljen el a következő megkeresésig. Az MNB előírja továbbá, hogy a késedelmes, de még fel nem mondott szerződéseknél a hitelező felhívó levelet küldjön az adósnak, biztosítéknyújtónak, melyben tájékoztatást ad az együttműködés céljáról, a késedelmes tartozásról, a teljesítésnek a szerződéses feltételektől eltérő módjáról, az ügyintézésről, a nemfizetés következményeiről. Ennek a levélnek a formája, stílusa el kell térjen a pénzügyi cég által használt szokásos levél mintáktól. A felhívó levélnek azt kell ugyanis sugallnia, hogy a hitelező hajlandóságot mutat egy olyan együttműködésre, mely a kialakult fizetésképtelen helyzet rendezését célozza. A javaslat jónak látja a felhívó levél közepén elhelyezni a számadatokat, majd ezt követően a tennivalókat, lehetőségeket, míg a jogkövetkezmények a levél végén való elhelyezése a legcélszerűbb.

Az ajánlás szerint a felhívó levél, illetve a telefonos megkeresés sikertelensége esetén a pénzügyi intézmény küldjön tájékoztató levelet is az adósoknak, melyben – a felhívó levél tartalmához hasonlóan – tájékoztatja őket a felhívó levél, telefonhívás eredménytelenségéről, a késedelmes tartozás számadatairól, a teljesítés lehetséges módjairól, a hitelező felkeresésére való javaslatról, a nem fizetés következményeiről, esetleg az állam által biztosított megoldási módokról. A tájékoztató levél formáját, stílusát tekintve térjen el a felhívó levéltől, illetve a bank által használt más levélmintáktól. A tájékoztató levél tulajdonképpen a felhívó levél tartalmának megismétlése kissé hangsúlyosabb formában, mely utolsó lehetőséget is jelent a kötelezetti oldal szereplőinek a tartozás rendezésére.

A felmondott szerződésekkel kapcsolatos eljárás szabályait az MNB az ajánlás közzétételének napján felmondott lakossági jelzáloghitelek esetére dolgozta ki. Elvárás a bankok felé, hogy az ilyen ügyek kötelezettjeit 2016. szeptember 30. napjáig legalább kétszer kísérelje meg elérni. A sikertelen kapcsolatfelvételtől számítva itt is legfeljebb 60 nap telhet el a következő megkeresésig. A felmondott ügyletek kötelezettjei felé szintén felhívó levelet kell kiküldeni, nagyjából hasonló tartalommal, mint az élő ügyleteknél.

Az információgyűjtésről külön fejezet alatt rendelkezik az MNB ajánlás. Indokoltnak tartja, hogy a bankok információkat kérjenek be az érintettektől az együttműködés és megoldáskeresés érdekében, azonban hangsúlyozza, hogy azt csak a célhoz kötöttség figyelembevételével lehet megtenni. Konkrét listát is felvázol arra, hogy mely információk relevánsak és indokoltak az eljáráshoz, így többek között érdeklődhet a bank arról, hogy az adósnak van-e egyéb tartozása, rendelkezik-e munkaviszonnyal, határozott vagy határozatlan idejű munkaszerződése van-e, szándékában áll-e eladni a fedezeti ingatlant, korábban megkísérelte-e már eladni azt, vagy van-e a tulajdonában másik ingatlan, s annak milyen paraméterei vannak, esetleg lakhatás céljára szolgálhat-e másik ingatlan.

Az információgyűjtést ezután a helyzetértékelési fázis követi, melyben a bank a begyűjtött, illetve a rendelkezésére álló információk alapján egyedileg elemzi az adós fizetőképességét. Indokolt, hogy a bank a kidolgozott megoldási javaslathoz számításokkal és részletes szöveges elemzéssel ellátott helyzetértékelést is csatoljon. Az adós és a biztosítéknyújtók mindegyikét figyelembe kell venni a javaslat kidolgozásánál, s a teherelosztás arányaira is ügyelni kell.

A helyzetértékelést követően a bank részletes megoldási javaslatot dolgoz ki az ajánlás szerint, melynek a fizetőképesség tartós helyreállítására kell irányulnia, s a méltányosság elvét is szem előtt kell tartania. A javaslatot a pénzügyi intézmény írásban, világosan fogalmazva tárja az adós elé, s lehetőség szerint az ügyfelekkel való személyes konzultációt is biztosítani kell egy alkalommal a javaslat kidolgozása előtt. Az MNB arra ösztönzi a bankokat, hogy az adós élethelyzetéhez igazodó, a teljes fennmaradó futamidőre fenntartható javaslatot dolgozzon ki, s vizsgálja meg azt is, hogy az adós megfelelne-e valamely, az állam által támogatott kormányzati programnak. Amennyiben mód van rá, legalább két megoldási javaslatot kell kidolgozni, melyek közül az egyik a tartozás ingatlan megtartása melletti rendezését teszi lehetővé. A pénzügyi intézményeknek a megoldási javaslatok előnyeit és hátrányait is fel kell tárniuk. Nem várja el ugyanakkor az MNB a bankoktól, hogy olyan megoldást ajánljanak fel, melyben a fedezet értékesítéséből várható megtérülésétől alacsonyabb kielégítéshez jutnának. Az ajánlás példálózó jelleggel leírja, hogy mely javaslatokat tekint követendőnek, így a hitelügylet átstrukturálását, a fedezetértékesítés melletti fizetési megállapodást, az ingatlan visszabérlésének lehetőségét, a Nemzeti Eszközkezelő Program vagy a magáncsőd felajánlását mind fenntartható megoldásnak tartja.