Kivehető-e az osztalék ingatlan-adásvétel formájában?

Megosztás Tetszik

Egy kft. magánszemélytől vásárolt ingatlant, melyet az üzembehelyezést követően a földhivatalnál átminősíttetett irodaépületté. Az ügyvezető úgy döntött, hogy az ingatlant ki szeretné venni osztalékként. Hogyan kell megállapítani az ingatlan mostani értékét, szükség van-e értékbecslőre? Milyen adófizetési kötelezettséggel jár, ha az ingatlan osztalék formájában kerül az ügyvezető birtokába? Olvasói kérdésre Kiss Péter adószakértő (TruTax Kft.) válaszolt.

A kérdés részletesen így szólt: egy kft. 2014. július 27-én magánszemélytől vásárolt egy ingatlant (családi ház) 5 824 000 Ft-ért, melyet 2014. november 1-jén helyezett üzembe. Az ingatlan a földhivatalnál át lett minősítve irodaépületté, ezáltal a hozzá tartozó beruházások (például kerítésfelújítás, napelem, kocsibeálló) áfáját levonták, illetve havonta a közüzemi díjak áfáját is. 2017. november 6-án rá lett aktiválva 1 115 182 Ft, így az értéke 6 939 182 Ft lett. Az értékcsökkenést (2 százalék) minden évben elszámolták. A telek külön lett üzembe helyezve, melynek értéke 1 456 000 Ft (erre értékcsökkenés nem került elszámolásra). Az ügyvezető úgy határozott, hogy az ingatlant ki szeretné venni osztalékként. A kérdésem az, hogy hogyan kell megállapítani az ingatlan mostani értékét, szükség van-e értékbecslőre, illetve hogyan kell kiszámolni, hogy mennyi áfát kell ezután a kft.-nek megfizetnie? Milyen könyvelési tételek merülnek fel ezzel kapcsolatosan, ha osztalék formájában kerül az ügyvezető birtokába az ingatlan? Van-e még valami más adó, amivel számolni kell majd? Ezzel egyidejűleg a kft. egy új építésű lakás vásárlását tervezi, melyről a kivitelező cég fog számlát kiállítani neki. Ennek a lakásnak az áfája levonható lesz, ha a cég telephelye itt lesz? Hogyan változik a levonhatóság, ha a későbbiekben úgy dönt, hogy kiadja bérbe az ingatlant? A közüzemi díjak áfája levonható lesz?

SZAKÉRTŐNK VÁLASZA:

Mindenekelőtt fontos tisztáznunk, hogy a kérdéseire kimerítően megadott válasz terjedelme meghaladná a felület kereteit, így javasoljuk, hogy a konkrét háttérinformációkkal és adatokkal keressen fel egy adótanácsadó irodát. Kérdéseivel kapcsolatban a következőkre kell különös tekintettel lenni:

„Hogyan kell megállapítani az ingatlan mostani értékét, szükség van-e értékbecslőre?”

A jelenlegi ingatlanpiaci körülményeket is figyelembe véve egy 2014-ben vásárolt és a cégben nyilvántartott ingatlan könyv szerinti értéke jellemzően alacsonyabb a piaci árnál az elszámolt amortizáció miatt. Ezért az osztalékként történő kifizetés előtt, elkerülendő az adókockázatokat, meg kell állapítani az ingatlan aktuális piaci értékét. Ennek legkézenfekvőbb módja egy független értékbecslő felkérése, de természetesen más, hitelt érdemlő igazolása is megfelel a piaci árnak (például vételi ajánlatok független felektől, vagy nyilvános ingatlanhirdetések hasonló környéken, hasonló ingatlanra stb.).

„Hogyan kell kiszámolni, hogy mennyi áfát kell ezután a kft.-nek megfizetnie?”

Az ingatlanok értékesítése főszabály szerint áfafizetési kötelezettséget nem keletkeztető, adómentes ügyletnek minősül, tehát a vételár után adót felszámítani nem kell. Az értékesítő félnek azonban lehetősége van a használt ingatlan értékesítését adókötelessé tenni a NAV felé történő bejelentés mellett. Ebben az esetben az adó alapjára a 27 százalékos adómérték alkalmazandó.

Mivel a cég magánszemélytől vásárolta az ingatlant, ezért feltételezhetően áfafizetési kötelezettsége nem merült fel a vétel során. A beruházást terhelő áfa viszont az értékesítés áfakötelessé tétele esetén a figyelési időszak hátralevő részére véglegesen levonható marad.

Ha nem választja az értékesítésre az adókötelessé tételt, akkor a beruházás során levont adónak a figyelési időszak hátralévő részére eső hányadát vissza kell fizetnie.

„Milyen könyvelési tételek merülnek fel ezzel kapcsolatosan, ha osztalék formájában kerül az ügyvezető birtokába az ingatlan?”

Abban az esetben, ha az osztalék kifizetése nem pénzeszköz átadásával valósul meg, lényegében két önálló ügylet történik, melyeket külön kell lekönyvelni. Egyrészt lesz egy osztalékfizetési kötelezettség, másrészt egy ingatlan adásvétel.

Az átadott ingatlan piaci értékét bevételként kell elszámolni a taggal szembeni követelésekkel szemben, emellett ezen ügylet beszámításával kell a tag felé fizetendő osztalék miatti kötelezettséget csökkenteni.

„Van-e még valami más adó, amivel számolni kell majd?”

A magánszemély tag esetében 15 százalék szja- és 13 százalék szocho-fizetési kötelezettség (figyelembe véve az adófizetési felső határt is) merül fel az osztalékbevétel miatt, valamint 4 százalék vagyonszerzési illeték kötelezettség az ingatlantulajdon megszerzése miatt.

„Ezzel egyidejűleg a kft. egy új építésű lakás vásárlását tervezi, melyről a kivitelező cég fog számlát kiállítani neki. Ennek a lakásnak az áfája levonható lesz, ha a cég telephelye itt lesz?”

Lakóingatlanként bejegyzett lakás esetében az adólevonási jog korlátozott, abban az esetben merülhet fel, ha igazoltan továbbértékesítési vagy bérbeadási célból vásárolja az ingatlant, és ezen tevékenységekre az adókötelessé tételt választja. Nem elegendő, hogy a cég telephelyének használja az ingatlant.

Nem lakóingatlanként bejegyzett ingatlan esetében, ha adóköteles tevékenységéhez használja csak telephelyként az ingatlant, akkor ebben az esetben nincs levonási korlátozás, a beszerzés kapcsán felszámított adó levonható. Ha adómentes tevékenységhez használja az ingatlant, akkor az nem adólevonásra jogosító tevékenység során hasznosul, így az áfa nem lesz levonható. Ha vegyes tevékenységhez szerzi be az ingatlant, akkor a beszerzést terhelő adót meg kell osztani levonható és nem levonható részre.

Fontos, hogy mindegyik előbb említett esetben vizsgálandó a 240 hónapos figyelési idő. Ha a hasznosításban változás áll be, korrekciót kell elvégezni, mely során fizetendő vagy levonható adó keletkezhet attól függően, korábban élt-e adólevonási joggal.

„Hogyan változik a levonhatóság, ha a későbbiekben úgy dönt, hogy kiadja bérbe az ingatlant? A közüzemi díjak áfája levonható lesz?”

Amennyiben az ingatlan bérbeadására adókötelezettséget választ, és korábban nem élt / nem tudott élni adólevonási jogával, akkor a figyelési időn belüli korrekciók elvégzésével visszaigényelhető áfa keletkezik.

Ebben ez esetben, mivel a közüzemi díjak adóköteles tevékenység végzése során merülnek fel, azok áfája szintén levonásba kerülhet.

Ellenkező esetben, ha a bérbeadást nem teszi adókötelessé, adólevonási jog nem keletkezik majd sem a beszerzés, sem a közüzemi díjak vonatkozásában.