Új építésű ingatlan: áfakulcs, -visszaigénylés, értékesítés

Megosztás Tetszik

Ingatlanforgalmazó cég új építésű lakást vesz továbbértékesítési céllal, amit csak a harmadik évben, használtként tud eladni. Visszaigényelhető-e az áfa? Az értékesítési idő alatt kiadható-e áfamentesen bérbe az ingatlan? – kérdezte az Adózóna olvasója. Dr. Bartha László adójogi szakjogász válaszolt.

A lakóingatlan beszerzésének [ideértve az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) 10. § d) pont szerint lakóingatlan értékesítésének minősülő esetet is] általános forgalmi adója az Áfa tv. 124. § (1) h) pontja alapján főszabályként nem levonható; az Áfa tv. 125. § (1) b) pontja alapján ez alól kivétel, ha a lakóingatlan igazoltan továbbértékesítési célt szolgál, azzal, hogy ha a lakóingatlan értékesítése főszabályként adómentes lenne, az értékesítő adóalanynak előzetesen élnie kell a 88. § szerinti választási jogával.

Amennyiben a lakóingatlan beszerzésekor az adózó él a levonási joggal, majd ezt követően az ingatlan értékesítésére adómentesen kerül sor, az Áfa tv. 11. § (2) c) pontja alkalmazandó:

"(2) Szintén ellenérték fejében teljesített termékértékesítés:
c) tárgyi eszköznek nem minősülő termék felhasználása adólevonásra nem jogosító tevékenység folytatásához, feltéve, hogy a termék beszerzéséhez vagy b) pont szerinti felhasználásához kapcsolódóan az adóalanyt egészben vagy részben adólevonási jog illette meg;"

Ebből adódóan az értékesítéskor adófizetési kötelezettség keletkezik, ahol az adó alapja az értékesítéskori beszerzési ár. "

Szintén kivétel a levonási tilalom alól, ha az Áfa tv. 125. § (2) f) pontja alapján a lakóingatlant igazoltan egészben vagy túlnyomó részben úgy hasznosítja, hogy azt adókötelesen bérbe adja [azaz ha a lakóingatlan bérbeadása a 86. § (1) bekezdés l) pontja alá tartozik, a 88. § szerinti választási jogával úgy élt, hogy a bérbeadást adókötelessé tette].

Amennyiben az ingatlant adómentesen hasznosítja, úgy a 11. § (2) b) alkalmazása merül fel a tárgyi eszközzé minősítéskor, ami szintén adókötelezettséget eredményez:

"(2) Szintén ellenérték fejében teljesített termékértékesítés:

b) az adóalany
ba) vállalkozásában kitermelt, előállított, összeállított, átalakított, megmunkált, illetőleg
bb) vállalkozásához vásárolt vagy importált
termék felhasználása gazdasági tevékenységének folytatásához, feltéve, hogy ha a terméket ilyen állapotában másik adóalanytól szerezte volna be, adólevonási jog nem illetné meg;"

Megjegyzendő: ez esetben a későbbiekben a tárgyi eszközökkel kapcsolatos korrekció alkalmazása is felmerül. A tárgyi eszközökkel kapcsolatos korrekciót az Áfa tv. 135. §-a szabályozza:

"135. § (1) Abban az esetben, ha az adóalany terméket tárgyi eszközként használ vállalkozásán belül, a tárgyi eszköz rendeltetésszerű használatbavételének hónapjától kezdődően

a) ingó tárgyi eszköz esetében 60 hónapig,
b) ingatlan tárgyi eszköz esetében pedig 240 hónapig

terjedő tartamban az adóalany adólevonási jogát – az adólevonási jog gyakorlása egyéb feltételeinek sérelme nélkül – az e § és a 136. § rendelkezéseinek figyelembevételével gyakorolhatja.

(2) Az (1) bekezdésben meghatározott időtartam figyelembevételével, annak a naptári évnek az utolsó adómegállapítási időszakában, amely naptári év teljes időtartamában a tárgyi eszköz az adóalany rendeltetésszerű használatában van, az adóalany köteles a tárgyi eszközre jutó előzetesen felszámított adó összegének

a) ingó esetében 1/5 részére,
b) ingatlan esetében pedig 1/20 részére

vonatkozóan utólagos kiigazítást elvégezni, feltéve, hogy a levonható előzetesen felszámított adó összegét meghatározó tényezőkben a tárgyi eszköz beszerzésének évéhez vagy a 11. § (2) bekezdés a) pontjában említett esetben a rendeltetésszerű használatba vételének időpontjához képest változás következik be, és a számítás eredményeként adódó különbözet összege abszolút értékben kifejezve eléri vagy meghaladja a 10 000 forintnak megfelelő pénzösszeget.

(3) A (2) bekezdés szerinti különbözetre a 153/C § (1)–(2) bekezdését kell megfelelően alkalmazni."