Új építésű családi ház kerítése: 5 vagy 27 százalék áfa

Megosztás Tetszik

Az építkezés és minden ezzel járó munka körültekintő tervezést és ütemezést igényel. A kivitelezés mellett azonban a számlázás is komoly fejtörést tud okozni még abban az esetben is, ha generálkivitelező végzi a munkát. Olvasónk az építkezés utáni udvar- és kerítéskialakítás munkálatainak számlázásával kapcsolatban kért segítséget tőlünk. A kérdésre dr. Bartha László adójogi szakjogász adott választ.

A kérdés részletesen így hangzik: generálkivitelező végezte 2019-ben a családi ház építését. A részszámlákat 5 százalékos adókulccsal állították ki. 2020-ra maradt az udvar és a kerítés kialakítása. Ezen munkák elvégzése után kerül sor az ingatlan használatba vételére és a végszámla kiállítására. Még ebben az évben átutalásra kerül előlegként a kalkulált összeg. A számlából ugyan nem derül ki, hogy egy-egy részszámla mely munkára vonatkozik, de a szerződésből ez egyértelműsíthető. Tudom, hogy a garázs áfája 27 százalék még akkor is, ha az a lakóingatlan szerves része. A kérdésem arra irányul, hogy az udvar kialakítása és a kerítés megépítése is 5 százalékos áfával számlázható-e.

A szakértői válasz a következő: az 5 százalékos adókulcs 2020. január 1-jétől kerül kivezetésre. Amennyiben a kérdéses ügylet 2019. december 31-éig teljesül, úgy az 5 százalékos adókulcs a feltételek fennállása esetén alkalmazható.

Továbbá az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (áfatörvény) 327. §. alapján:

„327. § E törvény 2019. december 31-én hatályos 3. számú melléklet I. rész 50–51. pontja szerinti lakóingatlan-értékesítés általános forgalmi adó mértékére a 2019. december 31-én hatályos rendelkezéseket kell alkalmazni akkor is, ha a 84. § szerint megállapított időpont a 2020. január 1. napjával kezdődő és 2023. december 31. napjával záruló időszakra esik, feltéve, hogy

a) építési engedélyhez kötött építési munka esetén a lakóingatlan építésére 2018. november 1. napján van végleges építési engedély, vagy
b) az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységet legkésőbb 2018. november 1. napján bejelentették.”

Tehát amennyiben az ügylet 2020. január 1-jét követően, és 2023. december 31. napjával bezáróan teljesül, csak a fenti feltételek fennállása esetében alkalmazható az 5 százalékos adókulcs.

Mint látható a fentiekből adódóan fontos, hogy az ügylet mikor teljesül.

Az áfatörvény. 55. § alapján: az adófizetési kötelezettséget annak a ténynek a bekövetkezése keletkezteti, amellyel az adóztatandó ügylet tényállásszerűen megvalósul.

Az áfatörvény 10. § d) pontja alapján termékértékesítés az az eset, amikor az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása történik a jogosultnak még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre. Ez esetben tehát az az építési-szerelési munkával létrehozott ingatlan jogosultnak történő átadásának időpontja határozza meg a teljesítési időpontot.

Az áfatörvény 57. § (1) bekezdése alapján termék értékesítése, szolgáltatás nyújtása esetében, ha az ügylet tárgya természetben osztható és a részteljesítésnek egyéb akadálya nincs, a részteljesítés is teljesítés.

Főszabály szerint az ingatlan építési szerződés alapján történő létrehozatalát és átadását oszthatatlannak tekintjük, így ha a felek nem rendelkeznek ettől eltérően, úgy a termékértékesítés tényállásszerűen az ingatlan végleges átadásakor valósul meg. Ebből fakadóan az ügyletre egységesen egy adókulcs alkalmazandó.

Ha a felek a szerződésben kifejezetten a munka egyes részeinek a végleges átadást megelőző átadásában-átvételében állapodtak meg (i.e. a vevő az átvételre kötelezettséget vállal), akkor az ügylet oszthatónak minősül, és az egyes átadások-átvételek önálló adófizetési kötelezettséget keletkeztetnek részteljesítésként, azaz azok külön számlázandóak. Tehát a 2020 után átadott részteljesítésre az 5 százalékos adókulcs főszabályként nem alkalmazható (figyelembe kell venni ugyanakkor a törvény 327. §-ában megfogalmazott kivételszabályt).