Telek foglalójának számlázása

Megosztás Tetszik

Hogyan kell számlázni a telek foglalóját, illetve a vételárat? Olvasói kérdésre dr. Bartha László adójogi szakjogász válaszolt.

A kérdés részletesen így szólt: Társaságunk telket értékesített. Az adás-vételi szerződés alapján a vételár 35 millió forint + áfa. Szerződéskötéskor a vevő átutal a teljes vételárból 30 millió forint + áfát, mely összegből 5 millió forint + áfát foglaló címén fizet meg az eladónak. A szerződő felek az adás-vételi szerződésben megállapodnak abban, hogy a fennmaradó vételárhátralékot 5 millió forint + áfát a vevő legkésőbb 2021.01.31. napjáig fizeti meg a vevő bankszámlájára. Mi a helyes eljárás számlázás tekintetében a teljes vételár, illetve a foglalóra vonatkozóan? Szükséges-e a foglalóról külön számlát kiállítani? 

SZAKÉRTŐNK VÁLASZA:

Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (áfatörvény) 86. § (1) k) pontja alapján a beépítetlen ingatlan – kivéve az értékesítési telek értékesítését – értékesítése adómentes, melyre adókötelessé tétel választható a 88. § alapján.

Az áfatörvény 259. § 7. pontja határozza meg az építési telek fogalmát:

„7. építési telek: az olyan
a) telek, amely beépítésre szánt területen fekszik, az építési szabályoknak megfelelően kialakított, a közterületnek gépjármű-közlekedésre alkalmas részéről az adott közterületre vonatkozó jogszabályi előírások szerint, vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról gépjárművel közvetlenül, zöldfelület, illetve termőföld sérelme nélkül megközelíthető, és amelynek a közterülettel vagy magánúttal közös határvonala legalább 3,00 m, továbbá amely egyúttal nem minősül beépített ingatlannak,
b) telek vagy telkek csoportja, amely a nyomvonal jellegű építmények elhelyezésére szolgál (építési terület) és amely egyúttal nem minősül beépített ingatlannak;”

Tehát amennyiben a beépítetlen ingatlan építési telek, vagy adókötelessé tételt választott, az értékesítés adóköteles.

A foglaló vonatkozásában általánosságban a következők mondhatóak el a polgári törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:185. § (2) bekezdése alapján:

„(2) Ha a szerződést teljesítik, a tartozás a foglaló összegével csökken. Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár.
(3) A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.”

Az áfatörvény 59. §-a alapján az előleg a teljesítést megelőzően ellenértékbe beszámítható vagyoni előny, így a fenti fogalomnak megfelelő pénzösszeg előlegnek minősül.

Az áfatörvény 59. §-a alapján előleg jóváírásakor, kézhezvételekor számlázási kötelezettség keletkezik: 

„59. § (1) Termék értékesítése, szolgáltatás nyújtása esetében, ha a teljesítést megelőzően ellenértékbe beszámítható vagyoni előnyt juttatnak (a továbbiakban: előleg), a fizetendő adót pénz vagy készpénz-helyettesítő fizetési eszköz formájában juttatott előleg esetében annak jóváírásakor, kézhezvételekor, egyéb esetben annak megszerzésekor kell megállapítani.”

Tehát esetében vizsgálni indokolt, hogy a foglaló előlegnek minősül-e, mely esetben az előleg jóváírásakor a fenti esetekben adófizetési kötelezettség merül fel.