Speciális adószabályok ingatlan értékesítésénél

Megosztás Tetszik

Hogyan adózik az ingatlanlízing meghiúsulásából származó jövedelem? Mire kell ügyelni a sorozat jellegű ingatlanértékesítésnél? A NAV információs füzetének befejező részét ismertetjük.

Az ingatlanlízing meghiúsulásából származó jövedelem

Nem egyéni vállalkozó magánszemély ingatlanlízing-ügyletének meghiúsulásából származó jövedelmére is alkalmazni kell az ingatlan-átruházásból származó jövedelmek adózására vonatkozó szabályokat a következők szerint.

A jövedelmet az ügyleti szerződésben foglaltak alapján a magánszemélyt a meghiúsulás miatt megillető (kifizetett, jóváírt) bevételből, lakáslízing meghiúsulása esetén az ötéves, más ingatlanlízing meghiúsulása esetén a tizenöt éves időmúlási szabály alkalmazásával kell értelemszerűen megállapítani. Az időmúlás szempontjából számított összegnek a bevétel, az ingatlan megszerzése évének pedig az ügyleti szerződés megkötésének az éve minősül. Így, ha például egy lakáslízing a szerződés megkötésének az évét követő ötödik évben meghiúsul, akkor a magánszemélyt megillető összeg már nem adóköteles. Ha az ingatlanlízing meghiúsulása miatt adóköteles jövedelme lesz a magánszemélynek, akkor ilyen esetben is jogosult a korábbi ismertetésünkben közölt kedvezményre. 

Áfakötelezettséggel kapcsolatos szabályok

Az általános forgalmi adóról szóló törvény (Áfa tv.) alkalmazásában főszabály szerint adóalanynak minősül az a jogképes személy vagy szervezet, aki (amely) saját neve alatt gazdasági tevékenységet folytat, tekintet nélkül annak helyére, céljára és eredményére. Az áfatörvény adóalanyiságra vonatkozó általános szabályai az ingatlanértékesítések esetén is irányadóak, figyelemmel kell lenni azonban arra is, hogy az egyes ingatlanok értékesítésével összefüggésben az alább ismertetett rendelkezéseket is tartalmazza a jogszabály. 

Beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlan és építési telek sorozat jelleggel történő értékesítése miatti speciális adóalanyiság és adófizetés szabályai

Az áfatörvény alkalmazásában gazdasági tevékenység és áfa adóalanyiságot eredményez az is, ha az egyébként nem adóalanyi minőségben eljáró személy, szervezet sorozat jelleggel értékesít ingatlant. Sorozat jellegű ingatlan értékesítést a következőknek megfelelő ingatlanok értékesítése eredményezhet:

• · beépített ingatlan (ingatlanrész) és ehhez tartozó földrészlet, feltéve, hogy annak első rendeltetésszerű használatba vétele még nem történt meg, vagy első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély véglegessé válása, vagy használatbavétel-tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásulvétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év, vagy beépítése az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentés alapján valósult meg, és a beépítés tényét igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év. (Ezen ingatlan-kör a továbbiakban együtt az áfatörvény meghatározásának megfelelően: beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlan.),
• · építési telek (telekrész) Sorozat jelleg az Áfa tv. értelmező rendelkezése alapján akkor valósul meg, ha 2 naptári éven belül negyedik vagy további építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlant értékesítenek, valamint a rá következő 3 naptári éven belül további építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlant értékesítenek azzal, hogy ha olyan építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlant értékesítenek,
• · amely tulajdon kisajátításának tárgyát képezi, vagy
• · amelynek szerzése az értékesítőnél – az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény alapján – öröklési illeték tárgyát képezte,  az az előzőekben említett darabszámba beleszámít ugyan, de önmagában nem minősül sorozat jellegűnek, továbbá azon – lakóterület besorolású – építési telkek (telekrészek), amelyeket telekmegosztással egyazon építési telekből (telekrészből) alakítottak ki – darabszámtól függetlenül – az előzőekben említett darabszámba egy építési telekként (telekrészként) számítanak be. Így például nem keletkeztet ingatlan sorozat jelleggel történő értékesítésére tekintettel adóalanyiságot, ha 2 naptári éven belül négy olyan ingatlan értékesítése valósul meg, amelyek öröklési illeték vagy kisajátítási eljárás tárgyát képezték. 2012. január 1-jétől olyan esetben sem állapítható meg sorozat jellegű ingatlan értékesítés, és így adóalanyiságot sem eredményez, amikor például 2 naptári éven belül két örökölt ingatlan mellett kettő vagy több olyan lakóterület besorolású építési telek értékesítésére kerül sor, amelyeket telekmegosztással egyazon építési telekből (telekrészből) alakítottak ki. Abban az esetben azonban, ha például három örökölt ingatlan és egy vásárolt (vagy kapott) ingatlan értékesítésére kerül sor 2 naptári éven belül, akkor a sorozat jelleg megvalósul, a negyedik ingatlan eladása adókötelezettséggel jár. (Természetesen csak az előzőekben meghatározottak szerinti új ingatlanok és építési telkek veendők figyelembe ebből a szempontból. A három fajta ingatlant – az építési telket, a beépítés alatt álló és beépített új ingatlant – vegyesen kell számításba venni, azaz nem csak akkor beszélünk sorozat jellegű ingatlan értékesítésről, ha négy építési telket értékesítenek, hanem akkor is, ha például két építési telek és két beépített új ingatlan az értékesítés tárgya.) A sorozat jelleg szempontjából figyelembe veendő legkorábbi naptári év: 2008.

Fontos hangsúlyozni, hogy az általános forgalmi adóalanyiság kérdésének megítélésénél elsődlegesen a bevezetőben is említett főszabályt kell alapul venni. Vagyis abban az esetben, ha az építési telek, vagy beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlan értékesítése eleve üzletszerű – például egy hatalmas földterületet megvásárolva, azt építési telekké átminősítve, esetleg közművesítve, parcellázva vagy akár egyben értékesítenek – akkor az áfaalanyiság az üzletszerűség miatt már fennáll, a sorozat jelleget nem is kell vizsgálni. Az egyéb ok miatt már áfa adóalany személynek (például egyéni vállalkozónak) a nem adóalanyi minőségében teljesített sorozat jellegű ingatlan értékesítése (például az egyéni vállalkozó vállalkozásán kívüli ingatlanainak a magánszemélyként megvalósított sorozat jellegű értékesítése) az Áfa tv. speciális szabálya alapján nem eredményez „új adóalanyiságot” (új bejelentési kötelezettséget, adószámot).

A sorozat jellegű ingatlan értékesítés után az adókötelezettséget az egyéb ok miatt már áfa adóalany személy „a már fennálló adóalanyisága körében” (önadózással) teljesíti.  A sorozat jellegre alapítható speciális adókötelezettség esetében a megjelölt ingatlanok tekintetében az adómentesség és az adókötelezettség között választási lehetőség nincs, mert a sorozat jellegű értékesítés miatt adóalannyá váló személy, szervezet ezen értékesítése a kötelezően adóköteles körbe tartozik, vagyis az értékesítő köteles utána az áfát megfizetni.

A fordított adózásra vonatkozó szabályok alkalmazása sorozat jellegű ingatlan értékesítés esetén nem merül fel. Az ingatlan sorozat jellegű értékesítésére tekintettel áfaalannyá váló (illetve vált) adózónak az adóalanyiságot eredményező negyedik (vagy a rá következő 3 éven belül további) ingatlan értékesítésről az állami adóhatóság e célra rendszeresített nyomtatványán bejelentést kell tennie. Ebben az adó megállapításához szükséges bejelentésben nem csak az értékesítést terhelő fizetendő adó megállapításához szükséges adatokat – teljesítés időpontja, ellenérték, felszámított áfa, esetlegesen az alkalmazott árfolyam stb. – kell bejelenteni, hanem az adott ingatlanhoz kapcsolódó beszerzéseket terhelő, az előzetesen felszámított és levonható adó megállapításához szükséges adatokat is.

A bejelentést a 2018. naptári évben teljesített termékértékesítés esetén 2019. január 31-éig, a 2018. december 31-ét követően teljesített termékértékesítés esetében a teljesítés időpontját követő 30 napon belül kell megtenni.

Ingatlan sorozat jelleggel történő értékesítése esetén az adóalanynak az adófizetési kötelezettsége mellett adólevonási joga is keletkezik. A levonható adó legfeljebb az ingatlan értékesítését terhelő (fizetendő) adóval megegyező összeg lehet, vagyis a levonható adó nem lehet nagyobb a fizetendő adónál.

Az adólevonási jog az adófizetési kötelezettséggel azonos időpontban keletkezik.

Az adólevonási jog tárgyi feltételéül olyan – adólevonásra egyébként jogosító – okirat (elsődlegesen számla) is szolgálhat, amely az adóalannyá válást megelőzően keletkezett ugyan, de az adókötelesen értékesített ingatlan eladójának (igazolt tulajdonosának) a nevére, vagy annak igazolt jogelődje nevére szól.

Figyelemmel arra, hogy a sorozat jellegű ingatlan értékesítés gazdasági tevékenység és adóalanyiságot eredményez, az értékesítőt számlakibocsátási kötelezettség terheli, amely alól az Áfa tv. nem mentesíti az adóalanyt.

Az adókötelezettséget az állami adó- és vámhatóság határozattal állapítja meg (kivetéses adózás). (Nem kivetéssel történik az adó megállapítása az egyéb ok miatt már adóalany személyeknél, így például az egyéni vállalkozó a vállalkozásán kívüli ingatlanjainak a magánszemélyként való értékesítését az adóbevallásában szerepelteti.)

A sorozat jellegű ingatlan értékesítéssel összefüggésben az adóalanyként való bejelentkezéshez – az egyébként is használatos – 19T101 számú bejelentő és változás-bejelentő lapot kell alkalmazni. Az adókötelezettség kivetéssel történő megállapításához a 2019. évben a TSI_B jelű, Bejelentőlap ingatlan sorozat-jellegű értékesítéséhez kapcsolódó áfa-kötelezettség megállapításához megnevezésű nyomtatványt szükséges benyújtani. Amennyiben a magánszemély a saját nevében üzletszerűen ingatlan értékesítést végez, az Áfa tv. 5. § (1) bekezdése és 6. § (1) bekezdése alapján válik áfaalannyá, így az adókötelezettség nem a 6. § (4) bekezdése szerinti sorozat jellegű értékesítésre vonatkozó előírások alapján terheli.

Ismertetésünk előző részét itt olvashatja el!