Kivitelező saját magának épít házat, lehet 5 százalékos az áfa?

Megosztás Tetszik

Építőipari generálkivitelező cég tulajdonosa a saját házát is szeretné felépíteni. A könyvelője szerint abban az esetben építhet magának generálkivitelezőként 5 százalékos áfával, ha a saját házán is produkál hasznot a saját cégének. Igaza van a könyvelőnek? – kérdezte olvasónk. Dr. Bartha László adójogi szakjogász válaszolt.

Általánosságban elmondható, hogy vállalkozási (generálkivitelezői) szerződés esetében az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény 3. számú melléklete, valamint a 86. paragrafus (1) bekezdésének j) pontja és a 10. paragrafus (1) bekezdésének d) pontja alapján a következők az 5 százalékos áfakulcs alkalmazásának feltételei:

1. A munka tárgya lakóingatlan, azaz lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület.

2. A lakóingatlan hasznos alapterülete nem haladja meg a törvényben írt maximumot:

– többlakásos lakóingatlanban kialakítandó lakás esetén a 150 négyzetmétert,
– egylakásos lakóingatlan esetén pedig a 300 négyzetmétert.

3. Az ingatlan első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy az első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése vagy használatbavétel tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásul vétele és az értékesítés között még nem telt el két év. Ez a feltétel az ingatlan építési-szerelési munkával történő létrehozása esetén teljesül.

4. A vállalkozó építési-szerelési munkával ingatlant hoz létre. Nem szükséges, hogy a munka építésiengedély-köteles legyen, elegendő, ha a szerződés jellegadó tartalmában építési-szerelési munkára irányul.

5. A létrehozott ingatlant be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba. Az adóhatóság korábbi gyakorlata alapján nemcsak az tekintendő ide tartozónak, ha az ingatlant be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartás fő lapjára, amely az ingatlan tulajdonjogában bekövetkező változások nyilvántartására szolgál, hanem az az eset is, ha az ingatlan-nyilvántartáshoz tartozó térképre kell bejegyezni az építményt. Szintén megfelel a 10. paragrafus d) pontjának a más földterületére épített felépítmény, így megfelel az az eset is, ha a telek az építtető tulajdonában van.

6. A létrehozott ingatlant a jogosult részére átadják. Az 5 százalékos adókulcs vonatkozik a szerkezetkész, félkész, kulcsrakész állapotban történő átadásra is. A tárgyban kiadott NAV-útmutató ezzel kapcsolatban egyfelől rögzíti, hogy szerkezetkész, félkész egylakásos ingatlan értékesítése megfelel az áfatörvény 86. paragrafus (1) bekezdés j) pontjának ja) alpontjában foglaltaknak, azaz első rendeltetésszerű használatba nem vett, beépített ingatlan értékesítése történik (a hozzá tartozó földrészlettel).

Másfelől kijelenti, hogy a kivitelező által teljesített ügylet áfatörvény 10. paragrafus d) pontja szerinti megítélését nem befolyásolja, hogy az adott, rendeltetésszerű használatba nem vett ingatlan félkész, szerkezetkész vagy befejezett ingatlan, továbbá azon körülmény sem, hogy az építési-szerelési munkával létrehozott ingatlannak az ingatlan-nyilvántartásba vétele nem az általa teljesített ingatlanátadással szoros összefüggésben, hanem további építési-szerelési munkák elvégzését követően történik meg.

Nem határozza meg ugyanakkor az adóhatóság a félkész, szerkezetkész, befejezett fogalmakat. Ezen fogalmakat más jogszabályok sem határozzák meg egyértelműen, bár például az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény és a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény alapján a szerkezetkész állapot elkészült és ráépített tetőszerkezetet jelent.

A mindennapi nyelvhasználat alapján pedig a szerkezetkész állapot azt jelenti, hogy állnak a vakolt, kívül-belül szigetelt falak, a tetőszerkezet komplett: fedett, bádogozott, párkányokkal, ereszcsatornákkal. A külső nyílászárók ablakpárkányokkal be vannak építve, és az elektromos hálózat védőcsövei bent vannak a falban.

A félkész állapot már tartalmazza a villamos alapvezetékeket szerelvények nélkül, a víz és csatorna alapszerelést szerelvények nélkül, és a komplett fűtésszerelést. Tehát a félkész állapot a szerkezetkész állapotnál későbbi készültségi szintet jelent. Kulcsrakész állapotban fent van a szaniterkerámia, készek a burkolatok, festettek vagy tapétásak a falak, helyükön vannak a belső ajtók.

Az 5 százalékos adókulcs mindazon részmunkákra kiterjed, amelyeket az ingatlan szerződésszerű átadásához a vállalkozónak teljesítenie kell.

7. A megrendelő nem adóalany (ellenkező esetben fordított adózás lenne alkalmazandó) vagy olyan speciális jogállású adóalany, akitől az áfa fizetése nem követelhető.

Mint a feltételekből látható, az 5 százalék adókulcs alkalmazása nem függ attól, hogy a felek függetlenek-e egymástól vagy sem. Ugyanakkor amennyiben a felek nem függetlenek (esetünkben a kft. és tulajdonosa), úgy annak egyéb adókövetkezményei merülnek fel:

Az áfatörvény 67. paragrafusa alapján az általános forgalmi adó alapjának meghatározására speciális szabály vonatkozik:

"67. § (1) Az ellenérték helyett a szokásos piaci ár az adó alapja abban az esetben, ha a termék értékesítése, szolgáltatás nyújtása nem független felek között történik, feltéve, hogy ...

b) az ellenérték aránytalanul alacsony a termék, szolgáltatás szokásos piaci árához képest, és a termék beszerzőjét, szolgáltatás igénybevevőjét az adólevonási jog nem egészben illeti meg".

A szokásos piaci ár fogalmát a 255. paragrafus határozza meg:

255. § (1) Szokásos piaci ár az a teljes pénzösszeg, amelyet tisztességes versenyfeltételek mellett az adott termékértékesítéssel vagy szolgáltatásnyújtással összehasonlítható körülmények között a teljesítés helye szerinti államban és a teljesítés időpontjában a beszerzőnek vagy az igénybevevőnek fizetnie kellene egy tőle független értékesítőnek vagy nyújtónak.

(2) Összehasonlítható körülmények hiányában – az (1) bekezdéstől eltérően – a szokásos piaci ár:

a) termék értékesítése esetében nem lehet alacsonyabb a termék vagy az ahhoz hasonló termék beszerzési áránál, ilyen ár hiányában pedig a teljesítés időpontjában megállapított előállítási értékénél;

b) szolgáltatás nyújtása esetében nem lehet alacsonyabb annál a pénzben kifejezett összegnél, amely a nyújtónál a teljesítés érdekében kiadásként felmerül.

A társaság esetében társaságiadóalap-növelési kötelezettség merülhet fel, transzferár-módosító tétellel. A tulajdonosnál pedig a szokásos piaci ár és az értékesítési ár különbsége jövedelemnek minősülhet.