Lakásvásárlás: 5 százalékos áfakulcs vagy áfatámogatás?

Megosztás Tetszik

Mikor minősül termékértékesítésnek az új ingatlan értékesítése, és mikor minősül szolgáltatásnyújtásnak ? Mikor alkalmazható az 5 százalékos áfakulcs, és mikor az 5 millió forintig adható áfatámogatás? Olvasónk kérdésére Bartha László adójogi szakjogász válaszol.

Olvasónkat ez érdekli: „Kérem, szíves válaszukat arra vonatkozóan, hogy miben tér el az 5 százalékos lakásvásárlás feltételei, a maximum 5 millió forintig adható áfatámogatás feltételeitől.
Tudomásom szerint csak termékértékesítésnek [áfatörvény 10. § (d) pont] minősülő új ingatlan vásárlása esetén lehet szó az 5 százalék áfakulcs alkalmazásáról, hiszen az áfatörvény 3. számú mellékletének termékértékesítési részében (50., 51. pontok) található meg az új lakás értékesítése, a szolgáltatásnyújtások között nem. Mikor minősül (milyen esetekben minősül) termékértékesítésnek az új ingatlan értékesítése, és mikor minősül szolgáltatásnyújtásnak? Kérem válaszát lehetőleg jogszabályhelyekkel alátámasztva, példákon keresztül levezetve, küldje meg. (Például: befektető cégé a telek; megbíz egy kivitelező céget társasház (lakóingatlan) felépítésére, aki alvállalkozó cégekkel a telekre felépítteti azt. Az egyes lakásokat a befektető eladja magánszemélyeknek. Termékértékesítés-e vagy szolgáltatásnyújtás:

– az alvállalkozó és a fővállalkozó (generálkivitelező) közötti ügylet,

– a fővállalkozó és a befektető (megrendelő) közötti ügylet,

– a befektető és a magánszemély közötti ügylet?”

Szakértőnk válasza

ad 1a) Az 5 százalék áltanos forgalmi adókulcs alkalmazásának feltételei

Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény 3. számú melléklete, 86. §. (1) j) pontja alapján a következők az 5 százalék adókulcs alkalmazásának feltételei:

1. Az értékesített termék lakóingatlan, azaz lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület.

2. A lakóingatlan hasznos alapterülete nem haladja meg a törvényben írt maximumot, ami egylakásos lakóingatlan esetén 300 négyzetméter, többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás esetén 150 négyzetméter.

3. Az ingatlan első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy az első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése vagy használatbavétel tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásul vétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év.

ad 1b) Az adóvisszatérítési támogatás feltételei

Az adóvisszatérítési támogatás a 2016/16. számú kormányrendeletben (csok-rendelet) részletezett támogatási rendszer része, amely esetben a pontos adminisztratív részletekkel kapcsolatban a résztvevő hitelintézetek tudnak eligazítást adni, például a bank belső szabályzata határozza meg az eljárás várható időtartamát is.

A csok-rendelet alapján az adóvisszatérítési támogatás főbb feltételei a következők:

1. Az igénylő természetes személy.

2. A támogatott személy a hitelintézettel az adó-visszatérítési támogatás igénybevételére támogatási szerződést köt.

3. A természetes személy új lakás építője vagy építtetője. Új lakás a rendelet értelmében:

„a meglévő épület vagy épületrész átalakítása kivételével

  a) az alapozási munkáktól kezdődően teljes egészében újonnan épített, a lakhatás feltételeinek a vonatkozó jogszabályi követelmények szerint megfelelő, az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan a hozzá tartozó földrészlettel (a továbbiakban: lakás), amely elkészültét követően használatbavételi vagy hatósági bizonyítvánnyal igazolandó használatbavétel tudomásulvételi vagy bejelentéshez kötött épület felépítésének megtörténtéről szóló hatósági bizonyítvány iránti eljárásra köteles, ideértve a tanyán található lakóépületet is, és amely legalább az alábbi feltételeknek megfelel:

    aa) 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával és főzőhelyiséggel - ennek hiányában további, legalább 4 négyzetméter alapterületű, a főzést lehetővé tevő, önálló szellőzésű lakótérrel, térbővülettel -, továbbá fürdőhelyiséggel és WC-vel rendelkezik,

    ab) közműves villamos energia szolgáltatással rendelkezik,

    ac) egyedi fűtési móddal rendelkezik,

    ad) közműves szennyvízelvezetéssel rendelkezik, vagy ha nincs a településen (településrészen) közműves szennyvízelvezetés, a szennyvíz tisztítása és elhelyezése egyedi szennyvízkezelő berendezéssel vagy tisztítómezővel ellátott oldómedencés műtárggyal vagy időszakos tárolása egyedi zárt szennyvíztárolóban történik, és

    ae) közműves ivóvíz-szolgáltatással rendelkezik, vagy ha a településen (településrészen) nincs közműves vízszolgáltatás, a telken ivóvíz minőségű vizet szolgáltató kút van; vagy

  b) tetőtér beépítéssel vagy emelet-ráépítéssel létrehozott lakás akkor, ha a tetőtér beépítés vagy emelet-ráépítés révén legalább két új önálló albetétként nyilvántartott, lépcsőházból vagy szabadlépcsőn megközelíthető, külön bejárattal rendelkező, az a) pont aa)-ae) alpontja szerinti feltételnek megfelelő újabb lakás jön létre.”

4. A lakás legfeljebb 150 m2 hasznos alapterületű lakás vagy a legfeljebb 300 m2 hasznos alapterületű egylakásos lakóépület.

5. Nem igényelhető az adó-visszatérítési támogatás az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény 10. § d) pontja szerinti termékértékesítésre. Ez tartalmában tehát pontosan az az esetkör, amire az 5 százalék általános forgalmi adó alkalmazható lehet, a vállalkozó építési szerelési munkával ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő ingatlant hoz létre és azt a jogosultnak átadja. Ugyanakkor egyes elkülönült kivitelezési munkák esetén a 10. §. d) pontjának alkalmazása jellemzően nem merül fel, és a támogatás igénybe vehető (ha a kivitelezési munka a bekerülési érték részét képezi).

6. A támogatást az építési bekerülési költség megfizetéséhez vagy az építkezés helyéül szolgáló építési telek vételárához kötődik. A támogatás összege a megvásárolt anyagok és igénybe vett szolgáltatások számlájában feltüntetett és a kiállított számla szerint megfizetett általános forgalmi adó összege, de legfeljebb 5 millió forint. A bekerülési érték elemeit a rendelet 3. §. 1. pontja határozza meg, ez alapján bekerülési költség:

„a következő kiadásoknak ténylegesen megfizetett, telekárat és a beépített vagy szabadon álló berendezési tárgyakat nem tartalmazó, új lakásra jutó hányada:

  a) az új lakás épületszerkezeteinek, közös használatra szolgáló helyiségeinek és központi berendezéseinek építési költségei,

  b) az új lakás rendeltetésszerű használhatóságát biztosító

    ba) helyiségeinek,

    bb) tároló helyiségeknek, ideértve a különálló épületben megvalósuló tüzelőanyag-tárolót, a lomkamrát,

    bc) melléképítményeknek, ideértve a hulladéktartály-tárolót, a közműpótló építményeket és berendezéseket, a közmű-becsatlakozás építményeit,

    bd) egyéb építményeknek, ideértve a lakótelek homlokvonalán álló kerítést, az építésügyi hatóság által előírt kerítést, az épület megközelítését szolgáló tereplépcsőt, lejtőt és járdát, valamint támfalat és szivárgó övárkot, valamint

    be) a gépkocsitároló helyiségnek az építési költségei,

  c) a közműbekötések költségvetés szerinti építési költségei,

  d) a lebonyolítási költségek, köztük a műszaki tervezés, a hatósági engedélyezés - ideértve a használatbavétel tudomásulvételét, illetve az egyszerű bejelentéshez kötött épület felépítésének megtörténtéről szóló hatósági bizonyítvány kiállítását is - és a műszaki ellenőrzés költségeit,

  e) a jogszabály alapján fizetendő útépítési- és közművesítési hozzájárulás,

  f) a távfűtés bekapcsolási díj, az elektromos hálózat fejlesztési hozzájárulások,

  g) az új lakáshoz kapcsolódó közterületi út-, járda- és közműépítési költségek és hozzájárulások,

  h) az új lakás megépítéséhez szükséges földmunka elvégzésének költségei,

  i) az új lakás megépítése érdekében felmerült építménybontási költségek;”


A felsorolás alapján a tervezési költség nem része a bekerülési költségnek.

7. Az igénylésre egy alkalommal van lehetőség,  2015. január 1-jén vagy azt követően kiállított számla alapján legkésőbb 2019. december 31-ig.

8. Az igénylő az adó-visszatérítési támogatás iránti kérelem benyújtásakor teljes bizonyító erejű magánokiratba foglaltan nyilatkozni köteles arról, hogy nem kötött és az építési munkák befejezéséig nem köt olyan kivitelezési szerződést, amely alapján a vállalkozó az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésre alkalmas lakás vagy lakóépület felépítésére és igénylő részére történő átadására köteles.

9. A kérelmet a használatbavételi engedély, használatbavétel tudomásulvételét igazoló hatósági bizonyítvány, illetve egyszerű bejelentéshez kötött épület felépítésének megtörténtét megelőzően kell benyújtani a hitelintézethez.

A támogatásra való jogosultság megállapítását és folyósítását, valamint a támogatásnak a központi költségvetéssel való elszámolását a hitelintézet végzi.

ad 2) Az adóhatóság által a témakörben kiadott tájékoztató

A tájékoztató azt az értelmezést követi, hogy az 5 százalékos adókulcs vonatkozhat az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény 10. §. alá eső speciális termékértékesítési esetre is, azaz arra az esetre, ha az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre.

A jogszabály alapján 3 feltételnek kell megfelelni:
– építési-szerelési munkával ingatlant hoznak létre,
– a létrehozott ingatlan a az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő,
– az ingatlan a jogosultnak átadásra kerül.

A NAV-útmutató alapján a kivitelező által teljesített ügylet – áfatörvény 10. § d) pontja szerinti – megítélését ugyanis nem befolyásolja, hogy az adott, rendeltetésszerű használatba nem vett ingatlan félkész, szerkezetkész vagy befejezett (kulcsrakész) ingatlan. Az 1990. évi XCIII. törvény az illetékekről és a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény alapján a szerkezetkész állapot elkészült és ráépített tetőszerkezetet jelent. 

Hasonló értelmezést követ az Európai Unió Bizottsága a 1042/2013. Tanácsi végrehajtási rendelet épületfogalmának értelmezésekor, amikor azt mint falakkal és tetővel rendelkező, ember alkotta struktúraként határozza meg. A mindennapi nyelvhasználat alapján pedig a szerkezetkész állapot azt jelenti, hogy állnak a vakolt, kívül-belül szigetelt falak, a tetőszerkezet komplett: fedett, bádogozott, párkányokkal, ereszcsatornákkal. A külső nyílászárók ablakpárkányokkal be vannak építve, és az elektromos hálózat védőcsövei bent vannak a falban. Amennyiben tehát a vállalkozó szerkezetkész állapotú ingatlant hoz létre, úgy alkalmazható a 10. § (1) d) pontja, így az egyéb feltételek fennállása esetén az 5 százalékos adókulcs.

Más oldalról, ha a lakóingatlan építését, építtetését nem fővállalkozóval végezteti el a magánszemély nem áfaalany építtető, nem az áfatörvény 10. § d) pontja alá eső ügyletről van szó, hanem saját maga külön-külön adóalanyoktól vásárolja meg az építőanyagokat, illetve veszi igénybe az építési szolgáltatásokat (ez esetben például a jelenlegi generálkivetelező nyújtaná az építés felügyeletét, mint szolgáltatást), akkor a beszerzett építőanyagokról és az építéshez igénybevett szolgáltatásokról kiállított számlában megfizetett áfa tekintetében 5 millió forintig adó-visszatérítési támogatásban részesülhet, meghatározott feltételek mellett.

Elemezve a kérdésében leírt esetet:
– amennyiben az alvállalkozók egyes építési szolgáltatásokat végeznek, úgy a szolgáltatások feltételezhetően nem felelnek meg a 10. §. d) szerinti feltételeknek, ugyanakkor a nyújtott szolgáltatások esetében vizsgálni kell, hogy megfelel-e a 142. §. (1) b) pontja szerinti fordított adózás feltételeinek,
– a generálkivitelező teljesítése termékértékesítésnek minősülhet, mennyiben a 10. §. d) pontban leírt feltételeknek megfelel.  Ez esetben azonban amennyiben a befektető olyan belföldi adóalany, akinek nincsen olyan jogállása, hogy tőle az általános forgalmi adó megfizetése nem megkövetelhető, úgy a fordított adózás alkalmazandó a 142. §. (1) a) pontja alapján.
– a befektető értékesítése magánszemélyek felé megfelelhet az 5 százalékos termékértékesítésnek a fent bemutatott feltételek teljesítése esetében.