Lakásátalakítás: kérdések és válaszok az ötszázalékos áfa kapcsán

Megosztás Tetszik

Az Adózóna olvasója áttervezteti családi házát, melynek kapcsán több kérdés merült fel az áfával kapcsolatosan. Dr. Bartha László adójogi szakjogász válaszolt.

Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) 259. § 12. pontja értelmében az Áfa tv. alkalmazásában lakóingatlannak tekintendő a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan, azzal, hogy nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület.

A 2021/1. Adózási kérdés alapján "a mérethatárnak való megfelelés szempontjából az Áfa tv. 259. § 12. pontjában foglaltak szerinti lakóingatlan (előszoba, hálószoba, nappali, konyha, fürdőszoba, kamra, kazánhelyiség stb.) összes hasznos alapterületét kell figyelembe venni. Azaz a lakóingatlan összes hasznos alapterületébe nem számítandó bele a garázs, az üzlet és egyéb, a lakóingatlan rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség alapterülete.

A hasznos alapterület számítása során az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. kormányrendelet (továbbiakban: OTÉK) hasznosalapterület-fogalmát kell figyelembe venni (Áfa tv. 259. § 13/A pont). Az OTÉK 1. számú melléklet 46. és 88. pontjait figyelembe véve a helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületen számított területéből az minősül hasznos alapterületnek, amelyen a belmagasság eléri vagy meghaladja az 1,9 métert. Az összes hasznos alapterület számításakor az összes építményszint hasznos alapterületét figyelembe kell venni (OTÉK 1. számú melléklet 46a pontja).

Építményszint az építmény mindazon használati szintje, amelyen helyiség van. Nem építményszint a padlás, valamint az a tetőszint, amelyen a felvonógépházon vagy a lépcsőház felső szintjén kívül más helyiség nincs (OTÉK 1. számú melléklet 34. pontja).

A többlakásos lakóingatlanra vonatkozó 150 négyzetméteres értékhatárt kell figyelembe venni – többek között – akkor is, ha az új lakás létrehozása tetőtér-beépítés (lásd: OTÉK 1. számú melléklet 127. pont) révén valósul meg."

Ennek megítélésével kapcsolatban dr. Boda Péter az Adó szaklapban (2022/1–2.) a következőket fejtette ki ( a kérdésének eldöntésére vonatkozó szakaszt dőlt betűvel kiemelve):

"Az áfatörvény és az OTÉK rendelkezései alapján a lakóingatlanok egyes ingatlanrészei közül kizárólag azokat kell beszámítani a lakóingatlanok összes hasznos alapterületébe, amelyek
– építményszinteknek, illetve helyiségeknek minősíthetők és
– a lakóingatlan rendeltetésszerű használatát, vagyis a lakófunkciót szolgálják."

" A fenti definíció alkalmazásában a lakóingatlanok rendeltetésszerű használata alatt a lakófunkciónak megfelelő használatot kell érteni, vagyis a használatnak minden olyan módját, formáját, amely a lakóingatlannak minősülő ingatlanok lakófunkciójának (például pihenés, étkezés, tisztálkodás, vagy a mindennapi életvitelhez szükséges tárgyak, eszközök, berendezések használata, tárolása) az ellátása során megvalósul.

Azok a helyiségek, amelyek esetében megállapítható, hogy a kialakításuk, fizikai állapotuk – megközelíthetőségük, méretük, szellőzésük, elektronikai jellemzőik, valamint az azokban elhelyezett, az ingatlan alkotórészeinek tekinthető vagy azzal tartósan összekötött gépek és berendezések megléte – alapján egy adott, a lakófunkciótól eltérő sajátos funkciót látnak el, illetve arra alkalmasak, nem tekinthetők a lakóingatlanok rendeltetésszerű használatához szükséges helyiségeknek, azaz nem minősülnek lakóingatlannak (függetlenül attól, hogy a lakóingatlan, illetve az adott helyiség használatára jogosult személy a helyiségben ténylegesen végez-e a lakófunkcióktól eltérő tevékenységet vagy sem)."

A kérdésében leírt helyiségek vizsgálatakor tehát a fenti szempontokat kell figyelembe venni annak eldöntése során, hogy az adott helyiség beleszámít-e a lakóingatlan hasznos alapterületébe.