Sok áfát elbukhat, ha így vásárol ingatlant a cége

Megosztás Tetszik

Egy vállalkozás lakást vásárolna, amelyben irodai tevékenységet folytatna. Mely esetben lehet levonni az felújítás, illetve a rezsiköltségek áfáját? – kérdezte olvasónk. Sinka Júlia adó- és számviteli tanácsadó szakértőnk válaszolt.

"Egy kft. nevére szeretnénk lakóingatlanként nyilvántartott lakást vásárolni a közeljövőben. A lakásban teljes mértékben irodai tevékenység folyna. Kérdés, hogy a rezsiköltségek, amennyiben a cég nevére szólnak a számlák, áfa levonásával elszámolhatóak lesznek? A felújítás áfája csak akkor lenne levonható, ha nem lakóingatlan lenne a lakás besorolása? A közelgő törzstőke-emelési kötelezettségbe (a jelenlegi törzstőke 500 ezer forintról 3 millióra történő emelése) beszámíthatna valamilyen formában az ingatlan értéke?" – kérdezte olvasónk.

A beruházási költségek áfájának kapcsán valóban lényeges, hogy az ingatlan hogyan szerepel az ingatlan-nyilvántartásban – szögezte le Sinka Júlia.

Az áfatörvény 259. § 12. pontja szerint lakóingatlan a lakás céljára létesített, és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Amennyiben a lakásként vásárolt – és az ingatlan-nyilvántartásban is ekként szereplő – ingatlant a megváltozott használatnak megfelelően nem soroltatják át az üzemi épület, iroda, egyéb ingatlanok közé, akkor az lakóingatlan akkor is, ha a tényleges funkciója ettől eltérő.

Ekkor az áfatörvény 124. § (1) bekezdésének i) pontja, illetve a (2) bekezdés c) pontja szerint kell eljárni, azaz a lakóingatlan felújításához szükséges termékeket, szolgáltatásokat terhelő előzetesen felszámított áfa nem vonható le, függetlenül attól, hogy a cég egyébként az ingatlanban adóköteles tevékenységet végez.

(Amennyiben tehát a felújítás költségei jelentős összeget tesznek ki – ez valószínűsíthető –, akkor célszerű az ingatlan besorolását a munkálatok megkezdése előtt megváltoztatni.)

Az ingatlan rezsiköltségéhez – például fűtés, világítás, víz – ilyen tiltás nem kapcsolódik, az áfa olyan mértékben vehető figyelmebe levonható adóként, amilyen mértékben a fogyasztás az adóköteles tevékenység érdekében merül fel (120. §).

A jegyzett tőke emelése (mind a régi, mind az új Ptk. előírásai alapján) történhet a tagok által rendelkezésre bocsátot készpénzzel, apporttal, vagy a társaság törzstőkén felüli vagyonából (tőketartalék, erdménytartalék). A társaság által megvásárolt ingatlan e kategóriáknak nem felel meg. Apport akkor lehetne, ha a tagok – valamelyikük, vagy magánszemélyként többen, azaz nem a cég nevére – vásárolnák meg a lakást, és azt átadnák a társaság tevékenysége végzésének céljára, mint nem pénzbeli, vagyoni hozzájárulást. Ennek a megoldásnak azonban többszörös illetékterhe lenne.

A társaság nevére vásárolt ingatlan a cégbíróságnál bejegyzett tőke nagyságát nem, de a saját tőke értékét kedvező irányban befolyásolhatja, például akkor, ha a cégnek jelentős tőkevesztéssel kell szembenéznie (Ptk. 3:133. § (2) bekezdés). Amennyiben a lakást a piaci értéke alatti áron vásárolták meg (például árverésen), akkor az értékhelyesbítés (értékelési tartalék) javíthat a saját tőke állapotán.