Eladható áfamentesen a fordított áfával vásárolt ingatlan?

Megosztás Tetszik

Egy cég hat évvel ezelőtt fordított áfával vásárolt egy ingatlant, amelyet most el kíván adni. Vajon áfával növelten vagy áfamentesen értékesítheti? A 20 évből hátralévő részre jutó áfát vissza kell fizetnie? Olvasónk kérdéseire Bartha László adójogi szakjogász válaszol.

Olvasónk így ismerteti a helyzetet: 2010-ben fordított áfával történt egy ingatlanvásárlás. Amennyiben a cég most el kívánja adni és az általánostól eltérő szabályok alá van bejelentkezve, akkor most áfával növelten kell eladnia? A 20 évből hátralévő részre jutó áfát ebben az esetben nem kell visszafizetni? Mi van, ha év elejétől visszaáll a normál ingatlanértékesítési áfára. Akkor a fordított áfával megvásárolt ingatlant áfamentesen értékesítheti? Itt kell arányosítani a 20 évből hátralévő időre?

Szakértőnk válasza

Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (áfatörvény) 86. §. (1) j) pontja alapján adómentes:

„j) a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése, kivéve annak a beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) és az ehhez tartozó földrészletnek az értékesítését, amelynek

ja) első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy

jb) első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése vagy használatbavétel tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásul vétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év;”

Továbbá az áfatörvény 88. §. alapján:

88. § (1) A 86. § (1) bekezdésétől eltérően a belföldön nyilvántartásba vett adóalany az állami adóhatóságnak tett előzetes bejelentése alapján dönthet úgy is, hogy

a) a 86. § (1) bekezdésének j) és k) pontjában említett termékértékesítését adókötelessé teszi.

(2) Az (1) bekezdés szerinti esetben az adó alapjára a 82. § (1) bekezdésében említett adómérték alkalmazandó.

(3) Az (1) bekezdésben említett választási jog külön-külön vagy együttesen gyakorolható oly módon, hogy az adókötelessé tétel – a (4) bekezdésben meghatározott eltéréssel – az (1) bekezdés a), illetőleg b) pontja alá tartozó valamennyi termékértékesítésre, szolgáltatásnyújtásra kiterjed.

(4) A belföldön nyilvántartásba vett adóalany dönthet úgy is, hogy választási jogát az (1) bekezdés a) és b) pontja tekintetében külön-külön vagy együttesen csak a lakóingatlannak nem minősülő ingatlanokra kiterjedően gyakorolja.

(5) Az az adóalany, aki (amely) élt az (1) bekezdésben említett választási jogával, attól a választása évét követő ötödik naptári év végéig nem térhet el.

Adókötelessé tétel esetén, amennyiben az értékesítés adóalany felé történik, ez esetben fordított adózás alkalmazandó a 142. §. (1) e) pontja alapján.

Tehát esetében amennyiben – a fenti, 86. §. (1) j) bekezdésében foglalt feltételeknek megfelelő – beépített ingatlan értékesítésére az adókötelessé tételt választotta, úgy az értékesítés főszabályként áfásan vagy – belföldi adóalany felé történő értékesítés esetén – a fordított adózás szabályaira figyelemmel történhet. Amennyiben a következő évtől áttér az általános szabályok alkalmazására, úgy az értékesítés adómentes.

Amennyiben az ingatlan értékesítése adómentesnek minősülne, úgy alkalmazni kell az áfatörvény 136. §-ában meghatározott tárgyi eszközökre vonatkozó szabályt, és a levonható adónak a  teljesítés hónapjára és a rendeltetésszerű használatbavételtől számítottan, 240 hónapból hátralévő időszakra együttesen időarányosan jutó része véglegesen nem levonható lesz, amennyiben az ingatlan értékesítése adóköteles (és az áfát korábban levonta), úgy ezen szabály alkalmazása nem merül fel.