Áfás vagy nem áfás? Közös tulajdonú ingatlan eladása

Megosztás Tetszik

Több magánszemély osztatlan közös tulajdonában lévő ingatlan értékesítését hogyan kell lebonyolítani, hogy senki ne legyen sorozatértékesítés miatt áfaalany? – kérdezte olvasónk. dr. Verbai Tamás, a HÍD Adószakértő és Pénzügyi Tanácsadó Zrt. vezérigazgatója válaszolt.

„Ingatlanértékesítéssel kapcsolatban szeretnék segítséget kérni. Adott 4 magánszemély, akik kettő telket szeretnének megvásárolni. A telkeket összevonják, azaz osztatlan közös tulajdonba kerülnek, amelyre 9 lakásos társasházat szeretnének építeni, eladási céllal. A lakásoknak lesz külön albetétszámuk, és két éven belül az összeset értékesítik. Hogyan kellene Ön szerint az értékesítést lebonyolítani, hogy senki ne legyen sorozatértékesítés miatt áfaalany? Vagy egyáltalán megoldható-e ez a telekhányad értékesítése miatt? Cél, hogy mindenki a saját ingatlanát adja el a saját telekhányadával együtt” – részletezte olvasónk.

Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (áfatörvény) 5. paragrafusának (1) bekezdése szerint adóalany az a jogképes személy vagy szervezet, aki (amely) saját neve alatt gazdasági tevékenységet folytat, tekintet nélkül annak helyére, céljára és eredményére. Az érintett személy vagy szervezet jog- és cselekvőképességére személyes joga az irányadó, ha azonban személyes joga alapján nem lenne jog- és cselekvőképes, de a magyar jog alapján igen, akkor jog- és cselekvőképességét a magyar jog alapján kell elbírálni.

Az áfatörvény 5. paragrafusának (2) bekezdése alapján abban az esetben, ha a gazdasági tevékenység közvetlenül közös tulajdonban és közös használatban levő ingóra vagy ingatlanra, mint ellenérték fejében hasznosítandó dologra irányul, adóalany a tulajdonostársak közössége.

Az adóalanyisághoz fűződő jogokat és kötelezettségeket a tulajdonostársak közössége az általa kijelölt képviselő útján gyakorolja. Kijelölés hiányában képviselő a legnagyobb tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostárs, egyenlő tulajdoni hányad esetében pedig az adóhatóság által kijelölt tulajdonostárs.

Az áfatörvény 6. paragrafusának (1) bekezdése kimondja, hogy gazdasági tevékenység valamely tevékenység üzletszerű, illetőleg tartós vagy rendszeres jelleggel történő folytatása, amennyiben az ellenérték elérésére irányul, vagy azt eredményezi, és annak végzése független formában történik.

Az áfatörvény 6. paragrafus (4) bekezdésének b) pontja szerint szintén gazdasági tevékenység és adóalanyiságot eredményez az is, ha egyébként nem adóalanyi minőségben eljáró személy, szervezet beépített ingatlant (ingatlanrészt) és ehhez tartozó földrészletet sorozatjelleggel értékesít, feltéve, hogy annak első rendeltetésszerű használatba vétele még nem történt meg, vagy első rendeltetésszerű használatba vétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése vagy a használatbavételre vonatkozó tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásul vétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év.

A törvény 259. paragrafusának 18. pontja értelmében sorozatjelleg, ha 2 naptári éven belül negyedik vagy további építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlant értékesítenek, valamint a rá következő 3 naptári éven belül további építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlant értékesítenek azzal, hogy ha olyan építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlant értékesítenek,

a) amely tulajdon kisajátításának tárgyát képezi, vagy

b) amelynek szerzése az értékesítőnél – az illetékekről szóló törvény alapján – öröklési illeték tárgyát képezte,

az az előzőekben említett darabszámba beleszámít ugyan, de önmagában nem minősül sorozatjellegűnek, továbbá azon – lakóterület besorolású – építési telkek (telekrészek), amelyeket telekmegosztással, egyazon építési telekből (telekrészből) alakítottak ki – darabszámtól függetlenül – az előzőekben említett darabszámba egy építési telekként (telekrészként) számítanak be.

A fentieket értelmezve általánosságban elmondható, hogy amennyiben a jelzett gazdasági esemény során olyan ingatlant, albetétet értékesítenek, amely a társasház közös tulajdonában van, akkor az adóalanyiságot ezen tény fogja megalapozni azzal, hogy maga a tulajdonosok közössége válik adóalannyá.

A külön tulajdonban lévő albetétek vonatkozásában azonban valamennyi esetben egyénenként kell vizsgálni az adóalanyiságot megalapozó feltételeket. A kérdésben vázolt eset összes körülményét tekintve szakértőnk álláspontja szerint arra lehet következtetni, hogy amennyiben nem is érik el az egyes személyek a sorozatjellegű értékesítéshez szükséges darabszámot – figyelemmel az értékesítések egyértelmű üzletszerűségére – az áfatörvény 5. paragrafusának (1) bekezdése alapján megállapítható lehet az érintett személyek áfaalanyisága.

Szakértőnk ugyanakkor hozzátette, hogy a jelen keretek között nincs lehetőség a kérdező által elvárt mélységű és megalapozottságú válaszadásra, így – különös tekintettel az ügylet volumenére – javasolja, hogy forduljon e kérdésben adótanácsadóhoz, aki annak valamennyi részletét áttekintve felelősséggel és biztonsággal fog tudni válaszolni a felmerült jogértelmezési és adótervezési kérdésekre.