Ingatlant ad ki, vagy bérel? Ezekre az adószabályokra figyeljen!

Megosztás Tetszik

Ingatlanbérléssel kapcsolatban több kérdést is feltett olvasónk. Juhász Tibor okleveles nemzetközi és ellenőrzési szakértőnk válaszolt.

Magánszemélytől bérlünk üzlethelyiséget pár hónapja – írta olvasónk, aki a következőket kérdezte. Mi a helyes módja a vállalkozás által fizetett szja-előleg elszámolásának, és mennyi bérleti díj utalható a tulajdonosnak? Mi alapján tudom elszámolni a bérleti díjat mint költséget, ha számlát nem kapunk róla? Elegendő a bérleti szerződésre hivatkozni? A magánszemély tulajdonos 10 százalék költséget számol el, nem rendelkezik adószámmal, áfát nem számol fel. Például, ha 80 000 forint a bérleti díj a megállapodás szerint, akkor a 10 százalékos költséghányad levonása után, a 72 000 forint szja-előlege 11 520 forint. Ez elszámolható költségként, vagy ezzel csökkenteni kell a tulajdonos felé fizetendő megállapodás szerinti bérleti díjat, ez esetben a 80 000 forintot?

Juhász Tibor emlékeztetett rá, hogy az Art. 22. § (16) bekezdésének 2010. augusztus 16-ai hatályba lépésétől kezdődően a magánszemély adózó mentesülhet az adószám megszerzéséhez előírt bejelentési kötelezettség teljesítése alól, ha a következő feltételek együttesen teljesülnek:

- nem egyéni vállalkozó (sem az ingatlan bérbeadási tevékenysége vonatkozásában, sem más tevékenységére tekintettel),
- tevékenysége kizárólag – az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa tv.) 86. §-a szerinti – adómentes ingatlan (ingatlanrész) bérbeadás (haszonbérbeadás),
- az ingatlan bérbeadásra vonatkozóan az adóalany az általános forgalmi adót érintően nem él az adókötelessé tétel választásának jogával,
- nem létesít kereskedelmi kapcsolatot az Európai Közösség más tagállamában illetőséggel bíró adóalannyal. (Kereskedelmi kapcsolat e tekintetben: a termékbeszerzés és értékesítés valamint a szolgáltatásnyújtás és -igénybevétel.)  

A rendszeresen, tartósan, vagy üzletszerűen ingatlan-bérbeadást végző magánszemély bejelentkezés – és adószám – hiányában is áfaalany. Az adószám hiánya – tekintettel az adómentes körbe tartozó tevékenységre – a magánszemélyt nem akadályozza a számviteli bizonylat beszerzésében és kibocsátásában, mivel a rendszeres bevételszerző tevékenységre tekintettel az általános forgalmi adó alanya, ezért az áfatörvényben meghatározott – a magánszemély nevét és adóazonosító jelét tartalmazó – bizonylat kibocsátására kötelezett.

Ha a magánszemély számlatömböt kíván használni a számviteli bizonylat kibocsátásához, akkor annak megvásárlásához kell rendelkeznie adószámmal, vagyis emiatt be kell jelentkeznie. Következésképen az elszámolás alapja a számviteli bizonylat lesz a kérdésben feltett gazdasági eseményre, amelynek tartalmazni kell, a számviteli bizonylat, kötelező tartalmi elemeit, sorszám, megnevezés, gazdasági esemény rövid tömör megnevezése, leírása, érték adat, adatok, hitelesítés, kibocsátó.

Így akár egy pénztárbizonylat, akár egy, kifizetési jegyzék, akár egy jövedelem elszámolási lap, amely a kifizetés időpontját, jogcímét és adóelszámolását igazolja, megfelel az elszámolás bizonylatának. Miután ez a kifizetés a 08 bevallás M lap része, utóbbi a logikus.

A termőföldnek nem minősülő ingatlan bérbeadásából, mint önálló tevékenységből származó bevételből a jövedelmet a magánszemély választása szerint vagy tételes költségelszámolással, vagy a 10 százalék költséghányad alkalmazásával állapíthatja meg.

A kifizető által levonandó és a magánszemély által fizetendő adóelőleg mértéke a jövedelem 16 százaléka. Az adóelőleg-alap számításánál figyelembe vett jövedelem tételes költségelszámolás esetén a magánszemély nyilatkozata szerinti, az igazolható költségek levonásával megállapított bevételrész összege. A kifizető az adóelőleg alapjának megállapítása során költségként legfeljebb a bevétel 50 százalékát veheti figyelembe.

A 10 százalék költséghányad alkalmazása esetén továbbra is a bevétel 90 százaléka minősül jövedelemnek. Amelynek kiszámítása megegyezik a kérdésben levezett eredménnyel, azaz 80 000 forintnak a 90 százalék után kell megállapítani az alapot aminek a 16 százaléka az adó, a 80 000 forint-és a megállapított adó különbsége a kifizetendő. Évi 1 000 000 forint jövedelem felett eho is van, 14 százalék, amit idéntől nem lehet a költségek között érvényesíteni.