Vagyonszerzési illeték megállapítása

Tisztelt Szakértő! Adott egy telek hátsó része, amelyet nem lehet beépíteni, és az adott telekről nem lehet külön utat biztosítani, önmagában ez a rész forgalomképtelen. De a szomszéd telekhez hozzá lehetne csatolni. Ez azt jelenti, hogy a környező néhány telek tulajdonosa lehet csak potenciális vevő. A fentiek miatt a telekrész ára a környék utcafronti telkek árainál kedvezőbb. A vevő számára a 4 százalék vagyonszerzési illeték a szerződés szerinti kedvezőbb ár (ami a valódi keresletet tükrözi) alapján kerül megállapításra vagy az átlag utcafronttal rendelkező telek átlagára alapján? Válaszukat előre is köszönöm.