Vagyonszerzési illeték alapja

Tisztelt Szakértő! Elővásárlási szerződésben vásárolnék egy legelőnek minősülő területet, ár ennek megfelelő. De a végleges adásvételi szerződésben már nem legelő, hanem művelés alól kivont terület lenne, aminek a gyakorlatban magasabb az értéke. Ahhoz, hogy ki tudjuk vonatni, kell rá építenem egy épületet, aminek a költsége engem terhel. Valamint az adásvételhez társul még egy kompenzáció is. A NAV felülvizsgálja, hogy a kivett területnek nagyobb lehet az értéke, mint a legelőnek? Mi az illeték alapja? Az előszerződésben lévő legelő értéke vagy az adásvételiben meghatározott kivett terület és érték vagy NAV által megállapított érték alapján számítják az illeték alapját és az illetéket? Illetve ebben az esetben hány százalékos illeték a mérvadó, 4 százalék? Ha az adásvételhez kompenzáció is társul, azaz nekem eladnak egy művelés alól kivont területet, én pedig cserébe adok egy másik területet, a fennmaradó érték után kell csak illetéket és szja-t fizetni, vagy amit eladok, azután befizetem az szja-t, amit megveszek, azért pedig az illetéket fizetem meg? Köszönettel!