Ingatlan-bérbeadás

Tisztelt Szakértő! Van egy átalányadózó egyéni vállalkozó (ételfutár), évi 12 Mft bevételt nem éri el, ezért alanyi adómentes. Vásárolt 4 darab ingatlant, amelyeket szeretne bérbe adni. A bérbeadást az egyéni vállalkozásától függetlenül önálló tevékenység bevételeként szeretné elszámolni 10% költséghányad mellett. Jól gondolom, hogy ha az ingatlan-bérbeadásból származó bevétele meghaladhatja a 12 Mft-ot, akkor sem lesz áfaköteles, mert az ingatlan-bérbeadás tárgyi adómentes, valamint az egyéni vállalkozásból származó bevétele sem lesz áfaköteles, ha a két bevétel együtt meghaladja a 12 Mft-ot. Úgy tudom, hogy csak a kata bevételi értékhatár elérésénél számít az ingatlan-bérbeadás összege, átalányadózónál a 27 840 eft bevételi értékhatárba nem számít bele. Köszönöm válaszát!