Ingatlan és áfa

Tisztelt Szakértő! Adott egy cég, amelynek fő tevékenységi köre a saját tulajdonú ingatlanok értékesítése és bérbeadása, alanyi mentességet választott. Az ingatlanokat tárgyi eszközként tartja nyilván. Az előző években voltak ingatlaneladások, de még nem merült fel az áfakörbe való belépés kérdése. Ebben az évben már eddig két ingatlant adott el, és a kérdés, hogy ha a következő ingatlant eladva átlépi a 12 millió forintos áfamentes értékhatárt, akkor onnantól áfásan kell-e számláznia? Ingatlan-bérbeadásnál figyelni kell-e a 12 millió forintos áfamentes értékhatárt? Az ingatlanokat célszerű-e átminősíteni készletté? Köszönettel.