Oktatás, plusz bérbeadás

Tisztelt Szakértő! Adott egy kft., amely nyelvoktatással, és vizsgáztatással foglalkozik. Szeretné a tulajdonos beletenni a tevékenységi körbe az egyéb szálláshely-szolgáltatást, mivel szobákat ad ki. Kérdésem az lenne, hogy mivel az oktatás áfamentes, de a szálláshely-szolgáltatás nem az, akkor ez tulajdonképpen hogy is nézne ki? Akkor a szálláshely-szolgáltatásnál is választhatná a 12 millió forintig az áfamentességet, és csak ennek a szolgáltatásnak a bevételeit kellene figyelni, hogy ne lépje át a 12 millió forintot? Vagy az oktatással együtt ne lépje át? Nagyon köszönöm a válaszát.