Ingatlanforgalmazó áfalevonása

Tisztelt Szakértő! Ügyfelem kft.-t alapított, amelyben ingatlanforgalmazással kíván foglalkozni. Jelenleg áfa – általános szabályok szerint jelentkezett be. Elsőként egy ingatlant épít, amelyet eladásra szán. Mivel újként fogja értékesíteni (engedélytől 2 év nem telik el), így 27%-os áfával kell értékesítse, vagy amennyiben megfelel az 5%-os áfának, akkor azzal a mértékkel. Ebben az esetben minden költség áfája levonásba kerülhet, mert biztosan adókötelesen kerül értékesítésre. De ügyfelem tervezi, hogy vásárol egy használt ingatlant, amelyet felújít és értékesít. Ebben az esetben, ha megtesszük a bejelentést, 21T201T F01 15P ponton adókötelessé tesszük az ingatlanértékesítést, abban az esetben levonhatjuk az áfát a felújítás során keletkezett költségeknek, de ha az ingatlan értékesítése magánszemélynek történik az 27% áfával, amennyiben belföldi adóköteles cégnek történik az értékesítés, úgy fordított áfával történik. Ez túl nagy többletköltséget terhelne egy magánszemély vevőre, ezért mi van abban az esetben, ha nem tesszük meg a bejelentést az adókötelessé tételre? Ebben az esetben a társaság, mivel használt ingatlant értékesít adómentesen, megteheti, hogy az ehhez az ingatlanhoz kapcsolódó költségek áfáját nem vonja le, és az általános költségeit áfaarányosításba kell bevonnia? Míg az adókötelesen értékesítendő ingatlanhoz kapcsolódó áfát továbbra is levonásba helyezhetjük?