Szálláshely-szolgáltatás, áfa

Tisztelt Szakértő! Egyik ügyfelem szálláshely-szolgáltatást szeretne végezni adószámos magánszemélyként. A kiadandó ingatlant még fel szeretné újítani, mert korábban fodrászüzletként üzemelt. Már az általakítás előtt bejelentkezne a NAV-hoz és adószámos magánszemélyként a tételes átalányadót választja és mellette áfás szeretne lenni. Mert igy szja-ban befizeti a 38 400 forintot évente, és áfában 5 százalékkal adózik a bevétele után, a felmerült költségeknél viszont 27 százalék áfát von le. Kérdésem egyrészt az, hogy ahhoz hogy a közüzemi díjakat el tudja számolni, külön mérőórák kellenek, vagy ha négyzetméter arányosan számoljuk el az energiaköltséget akkor is levonható azok áfája? Ha a szállásra vesz bútort, akkor azok áfája levonható gondolom, de mi a helyzet az felújítási számlákkal? Például festés, vízszerelés stb.? Ezek áfája levonható vagy mivel lakáscélú ingatlanról van szó, így azt nem lehet levonni?