Kata – áfakeret

Tisztelt Szakértő! Ha valaki katás egyéni vállalkozóként folytat tevékenységet, közben kiváltotta magánszemélyként az adószámát, és a saját ingatlanát bérbe adja, akkor ebben az esetben ugye az áfaértékhatárba (12 millió forint) az ingatlan-bérbeadásból származó bevétele is beleszámít, de a katakeretbe a bérleti díj már nem számít bele. Ezt jól tudom? Viszont az egyik ügyfelünk katás egyéni vállalkozó, de magánszemélyként nem váltotta ki az adószámát, és így adja bérbe az ingatlant. Ebben az esetben is beleszámít az áfaértékhatárba a bérbeadásból származó jövedelme? Illetve minden esetben ki kell váltani magánszemélyként az adószámot, ha ingatlant ad bérbe, vagy csak abban az esetben, ha a bérbevevőnek számlát kell kiállítania? Válaszát előre is köszönöm!