Társasházi lakáshoz tartozó teremgarázs áfakérdése

Áfaalany kft. vásárolt három lakóingatlannak minősülő lakást, melyekhez teremgarázsok és tárolók tartoznak és egy üzlethelyiséget ugyanabban a társasházban. Ezeket az ingatlanokat bérbeadja tartósan magánszemélyek, illetve cégek részére. Kérdés: 1. Lakáshoz tartozó teremgarázshoz szerződésben nincs külön ár megállapítva, csak egy ár van, mert a teremgarázs lakáshoz tartozik. Hogyan kell kiszámlázni az olyan bérleti díjat? Eddig az volt a gyakorlat, hogy tárgyi adómentes, nulla százalékos áfakulccsal volt számlázva. Helyes-e? Kft. nincs bejelentkezve áfakörbe sem lakó, se lakóingatlan-bérbeadásból, se értékesítésből, egyébkén áfaalany, évente egyszer le kell adni áfabevallást, amely eddig se a levont, se a fizetendő áfát nem tartalmazta. 2.) Egy teremgarázst szeretne külön szerződésben bérbe adni. Ezt a garázst hogyan kell számlázni, tekintettel arra, hogy áfatörvény 86. § (2) bekezdésének b) pontja szerint nem lehet parkolóhelyet áfamentesen számlázni. 3.) Jó-e a lakáshoz tartozó garázs számlázásának a gyakorlata? Hogyan kell garázs közös költségét számlázni, ha az a lakásra vonatkozó közös költséggel egy számlán, viszont külön tételben szerepel? Áfával, vagy lehet tárgyi adómentesen nulla százalékos áfával is számlázni? Köszönettel.