Lakóingatlan bérbeadása és értékesítése

Tisztelt Szakértő! Több kérdés is felmerült azzal kapcsolatban, hogy van egy "X" Kft. , aki áfaalany, de a lakóingatlan bérbeadásra és értékesítésre nem jelentkezett be áfa körbe. 1. Az esetben ha megbíz ez a kft. egy generálkivitelezőt egy lakóingatlan kivitelezésére (bejelentésköteles), akkor fordított áfás számlát állít ki a kivitelező, vagy sem az adott kft. részére? Illetve a kivitelező az alvállalkozóitól fordított áfás vagy egyenes adós számlát fogadhat be? 2. A kivitelező folyamatosan lejelenti a részszámlákat az online rendszerben, azonban X Kft. nem jelenti az M-es lapokon, mert le nem vonható az áfatartalma, mivel lakóingatlan kivitelezéshez kapcsolódik és azt nem tette adókötelessé. Helyesen jár így el? 3. Minden egyéb esetben áfaarányosítást kell végeznie az egyéb költségeknél például könyvelési díj stb? Válaszát előre is köszönöm!