Kész lakást építő, kivitelező áfa %-a ingatlan részeként

Tisztelt Szakértő! Budapesten építeni fogunk egy 300 m2 alatti, egylakásos lakóházat. A szerződésben a megrendelő magánszemély. A beruházó, kivitelező a cégünk lesz. A telken állt egy lakóház mely tavaly elbontásra került. Az épülő háznak van egy • pinceszintje, ahol mosókonyha, hobbyszoba, wc, gépészeti helyiség és garázs kerül kialakításra, • földszintje, ahol lakóhelyiségek (szobák, konyha, előtér, fürdőszoba, dolgozószoba, lépcsőház, étkező) és nyitott teraszok lesznek, melyek egy vagy két oldala a ház falához csatlakozik és az épület alaprajzi kontúrjából nem lép ki, • emeleti szintje, melyen szobák, fürdők, közlekedők és nyitott kilógó (alatta nem fűtött tér) teraszok lesznek, • az emelet felett fordított rétegrendű lapostető (zöldtető), melyen a lépcsőház folytatásaként még egy kis alapterületű, szintén zöldtetős rész. Épül még az építkezés során egy új kerítés és közlekedőút a gépkocsiknak az utcától a pincelejáróig, illetve a kiskaputól gyalogút a ház bejáratáig. Kérdéseim: Mely részeket kell 27%-os áfával számolni? Lehet-e egy vállalási szerződésben a két áfatartalmú vállalás? Azt gondolom, külön-külön kell részszámlákban kezelni. Így van? Ha pl. a garázs a pincében 27%-os, hogyan kell megosztani? (A garázs az épület alapjain belül a pincében van, tehát véleményem szerint a külső főfalak a lakóegység kialakítása miatt is szükségesek, de lehet, hogy a szakértő másképp látja). A teraszokon nem laknak. El kell-e azok költségeit különíteni? A zöldtető-kialakítás luxus-e, elfogadható-e?