Ingatlan-átalakítás, -felújítás áfája

Tisztelt Szakértő! Egy alanyi áfamentes cég kötött egy vállalkozási szerződést ingatlan-kivitelezési munkák elvégzésére. E szerződés szerint a megrendelő (két magánszemély) megbízta őt a megrendelő kizárólagos tulajdonát képező, 255 négyzetméter területű lakóházban 5 darab önálló lakás (önálló lakás albetét) kialakítására. A cég, mint vállalkozó kötelezettsége a szolgáltatás teljesítéséhez szükséges munkát a saját költségére megszervezni. A szolgáltatás ellenértékeként kikötött 61 millió forint vállalkozói díjat hogyan kell a cégnek kiszámláznia? Áfamentesen, mert esetleg nem számít bele a mentesség felső értékhatárába, vagy áfásan? Ha áfásan, akkor hány százalékos áfakulccsal? Befolyásolja-e esetleg ezt az a körülmény, hogy a szerződésben úgy állapodtak meg a felek, hogy a megrendelő a vállalkozói díjat az ingatlanon kialakításra kerülő 5 darab lakás közül 3 darab vállalkozóra történő átruházásával egyenlíti ki? Válaszát köszönöm!