adozona.hu
BH 2024.7.163
BH 2024.7.163
I. Ha a felszámoló figyelmen kívül hagyja az elővásárlási jog jogosultjának az eladási ajánlatot elfogadó nyilatkozatát, az elővásárlási jog megsértése akkor válik véglegessé, amikor a felszámoló - az adós nevében - megköti a harmadik személy vevővel az adós vagyontárgyainak átruházására az adásvételi szerződést [2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:222. §, 6:223. §; 1991. évi XLIX. törvény (Cstv.) 49. § (5) és (6) bek., 49/E. § (4) bek.]. II. Az elővásárlásra jogosultnak az elővásárlási joga orvoslásához sajátos,
Kiválasztott időállapot:
- Kibocsátó(k):
- Jogterület(ek):
- Tipus:
- Érvényesség kezdete:
- Érvényesség vége:
MIRŐL SZÓL EZ A JOGSZABÁLY?
[1] A felperes a tulajdonosa a …/5 helyrajzi számú ingatlannak, amelyen álló felépítmények önálló helyrajzi számon, /5/A, /5/B, /5/C szám alatt az I. rendű alperes tulajdonába, felszámolásával a felszámolási vagyonába tartoztak.
[2] Az I. rendű alperes felszámolója az adós vagyonának értékesítésére 2020. április 23-án árverési hirdetményt tett közzé, melynek során az /5/A, /5/B, /5/C hrsz-ú ingatlanokat és az adós követelését a szintén felszámolás alatt lévő Zrt.-vel szemben együttesen kíván...
BH 2024.7.163 I. Ha a felszámoló figyelmen kívül hagyja az elővásárlási jog jogosultjának az eladási ajánlatot elfogadó nyilatkozatát, az elővásárlási jog megsértése akkor válik véglegessé, amikor a felszámoló - az adós nevében - megköti a harmadik személy vevővel az adós vagyontárgyainak átruházására az adásvételi szerződést [2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:222. §, 6:223. §; 1991. évi XLIX. törvény (Cstv.) 49. § (5) és (6) bek., 49/E. § (4) bek.].
II. Az elővásárlásra jogosultnak az elővásárlási joga orvoslásához sajátos, két szükségszerű, egymással összefüggő és egymást feltételező részből álló megállapítási keresetet kell előterjesztenie: egyidejűleg kell kérnie az alperesek közti adásvételi szerződés relatív hatálytalanságának és mellette annak megállapítását, hogy az adásvételi szerződés közte és a tulajdonos között a sérelmére megkötött adásvételi szerződéssel azonos tartalommal létrejött.
III. A keresetindítási határidő vizsgálata során azt az időpontot kell az értékesítés időpontjának, vagyis a keresetindítási határidő kezdő időpontjának tekinteni, amikor a sérelmet szenvedett elővásárlásra jogosult tudomást szerzett, illetve az adott ügy egyedi sajátosságaira tekintettel tudomást kellett, hogy szerezzen arról, hogy a felszámoló harmadik személy vevő részére értékesíti az adós vagyonát, megköti vele a szerződést [Cstv. 49. § (5) és (6) bek.; 17/2014. (II. 3.) Korm. rendelet (EÉR rendelet) 14. § (2) bek., 27. § (4) és (5) bek.].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A felperes a tulajdonosa a …/5 helyrajzi számú ingatlannak, amelyen álló felépítmények önálló helyrajzi számon, /5/A, /5/B, /5/C szám alatt az I. rendű alperes tulajdonába, felszámolásával a felszámolási vagyonába tartoztak.[2] Az I. rendű alperes felszámolója az adós vagyonának értékesítésére 2020. április 23-án árverési hirdetményt tett közzé, melynek során az /5/A, /5/B, /5/C hrsz-ú ingatlanokat és az adós követelését a szintén felszámolás alatt lévő Zrt.-vel szemben együttesen kívánta értékesíteni. Az árverési hirdetmény az árverési előleg összegét 11 150 000 forintban határozta meg, rögzítette továbbá, hogy az elővásárlásra jogosultak a kialakult vételár ismeretében vételi szándékukról írásban tehetnek nyilatkozatot a felszámoló felhívásának kézhezvételét követő 10 napon belül, úgy, hogy pozitív nyilatkozatuk megtételével egyidejűleg az ajánlati biztosítékkal megegyező összeget kötelesek a felszámoló számlájára megfizetni. Enélkül a nyilatkozatuk hatálytalan.
[3] Az árverés 2020. május 26-án eredményesen zárult, nyertese a II. rendű alperes volt. A felszámoló az árverés eredményességének megállapítását az EÉR felületén rögzítette, majd felhívta a felperest az eredményes árverés és a nyertes ajánlat összegének (401 000 000 forint) közlésével, hogy 10 napon belül nyilatkozzon elővásárlási joga gyakorlásáról. Figyelmeztette, hogy ebben az időben kell megfizetnie a 11 150 000 forint foglalónak minősülő összeget is.
[4] A felperes a 2020. június 10-i válaszlevelében nyilatkozott, hogy az elővásárlási jogával élni kíván, azonban a 11 150 000 forintot azért nem fizeti meg, mert az erre irányuló felhívás a felszámolási eljárásban az adós vagyontárgyainak nyilvános értékesítésére vonatkozó részletes szabályokról, továbbá a felszámolás számviteli feladatairól szóló 225/2000. (XII. 19.) Korm. rendelet módosításáról szóló 237/2009. (X. 20.) Korm. rendelet 2. § (8) bekezdésébe ütközik.
[5] A felszámoló a 2020. június 15-én adott és a felperes részére 2020. június 23-án kézbesített levelében tájékoztatta a felperest, hogy az ajánlati biztosíték megfizetésének elmulasztása miatt hatálytalannak tekinti az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó nyilatkozatot.
[6] A felszámoló 2020. június 15-én megkötötte az adásvételi szerződést a II. rendű alperessel, de azt - a vételár megfizetését igazoló bizonylattal együtt - csak 2020 októberében töltött fel az EÉR rendszerbe. Az EÉR felületén ezen időponttól jelenik meg a keresési eredménylistában eredményesként a 2020. április 23-i árverés.
[7] Az alperesek között létrejött adásvételi szerződés alapján a tulajdonjog bejegyzésére irányuló kérelem 2020. július 17-én érkezett az ingatlanügyi hatósághoz.
A felperes keresete és az alperesek ellenkérelme
[8] A felperes a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról szóló 1991. évi XLIX. törvény (a továbbiakban: Cstv.) 49. § (6) bekezdésére alapított keresetében az alperesek által megkötött adásvételi szerződés vele szembeni hatálytalanságának és annak megállapítását kérte, hogy az adásvételi szerződés a 2020. június 11-i elővásárlási joggyakorló nyilatkozata alapján közte és az I. rendű alperes között jött létre 401 000 000 forint vételár kikötése mellett. Kérte a bíróságtól a kormányhivatal megkeresését az ingatlanok tulajdonjogának javára történő bejegyzése céljából azzal, hogy a tulajdonjog bejegyzésére a vételár teljes megfizetésének igazolását követően kerül sor, valamint a vételár megfizetésének igazolásától függően az I. rendű alperes kötelezését az átruházott követelésre vonatkozó engedményezési értesítés kiadására. Keresete a II. rendű alperessel szemben a javára bejegyzett tulajdonjog törlésének, valamint a felperes tulajdonjoga bejegyzésének tűrésére irányult.[9] Az alperesek ellenkérelmükben elsődlegesen a kereset elkésettségére hivatkoztak, érdemben annak megalapozatlansága miatt kérték elutasítani.
Az első- és a másodfokú határozat
[10] Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította.[11] Határozatának indokolása szerint a keresetlevél határidőben érkezett. Rámutatott, hogy az adásvételi szerződés EÉR rendszerbe való feltöltése nem az értékesítés része, ezért lényegtelen, hogy az ingatlan-nyilvántartásba mikor jegyzik be az árverési vevő tulajdonjogát. A keresetindítási határidő kapcsán a jogszabály abból indul ki, hogy az EÉR felületén közzétett közleményből a szerződéskötés időpontja megállapítható. Az adott ügyben a felperes a földhivatali adatokból, a széljegyből kikövetkeztethetően szerzett tudomást a szerződéskötés időpontjáról, amelyre tekintettel a 30 napos keresetindítási határidőt - ettől számítottan - betartotta.
[12] A felperes az ajánlati biztosíték/foglaló összegét megfizetni tartozott - a felszámoló felhívása nem volt jogsértő -, továbbá mivel a felperes nem igazolta a teljesítőképességét a perben, a keresetet elutasította.
[13] A felperes fellebbezése alapján eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte és az eljárást megszüntette.
[14] A jogerős végzés indokolása szerint a másodfokú eljárásban hivatalból vette figyelembe a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Pp.) 176. § (1) bekezdés i) pontja, 240. § (1) bekezdés a) pontja és 379. §-a alapján a fellebbezés érdemi elbírálását is gátló pergátló körülményt, a jogvesztő keresetindítási határidő elmulasztását. Kifejtette, hogy az elővásárlási jog megsértésével kötött adásvételi szerződés hatálytalanságának megállapítására irányuló perben a keresetlevél benyújtásának határidejét a Cstv. - eltérve a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) szabályozásától - a 49. § (6) bekezdésének utaló szabálya folytán a 49. § (5) bekezdésében jogvesztő 30 napos időtartamban határozza meg. A határidőt a Cstv. 49/E. § (4) bekezdésére, a felszámolási eljárásban az adós vagyontárgyainak elektronikus értékesítéséről szóló 17/2014. (II. 3.) Korm. rendelet (a továbbiakban: EÉR rendelet) 27. § (4) bekezdésére, a Kúria 1/2020. PJE határozatára tekintettel annak értékelésével kell számítani, hogy az elővásárlásra jogosultnak az elfogadó nyilatkozata megtételekor az elővásárlási joga megsértéséből fakadóan igénye még nincs. Az igénye nem a szerződéskötésről, hanem az arról való tudomásszerzéssel kezdődik, hogy a felszámoló az elővásárlási jogát megsértette. Erre vagy úgy kerül sor, hogy a felszámoló a nyertes ajánlatot nem közli az elővásárlási jog jogosultjával, vagy más magatartásával sérti meg a Cstv. 49. § (6) bekezdése szerinti kötelezettségét. Ebből következően a Cstv. 49. § (5) bekezdése szerinti jogvesztő határidőt attól az időponttól kell számítani, amikor a felperes felismerhette, hogy a felszámoló az elővásárlási joga figyelembevételére vonatkozó törvényi kötelezettségének nem tett eleget.
[15] A perbeli esetben a felszámoló 2020. június 4-én hívta fel a felperest az elővásárlási jogával kapcsolatos nyilatkozata megtételére, amelyre a felperes 2020. június 10-én úgy válaszolt, hogy elővásárlási jogával élni kíván, de a felszámoló által meghatározott feltételeket nem fogadta el. A felszámoló ezt követő, 2020. június 15-i levele volt az, amelyből a felperes - a levél 2020. június 23-i átvételével - tudomást szerzett arról, hogy az őt megillető elővásárlási jogot a felszámoló nem veszi figyelembe az értékesítési eljárás során. A felszámoló ugyanis közölte, hogy az ajánlati biztosíték megfizetésének elmulasztása miatt az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó nyilatkozatot hatálytalannak tekinti.
[16] A másodfokú bíróság nem tulajdonított ügydöntő jelentőséget annak a ténynek, hogy a felszámoló 2020. június 15-én meg is kötötte az adásvételi szerződést a II. rendű alperessel, azonban az EÉR rendelet 14. § (2) bekezdésében írtak ellenére nem derült ki a felszámoló közleményéből. Megítélése szerint ugyanis a felszámoló 2020. június 15-i levelének kézbesítésével minden szükséges adat rendelkezésére állt a felperesnek ahhoz, hogy az elővásárlási joga megsértésére alapított igényét érvényesítse.
[17] Ezért a másodfokú bíróság álláspontja szerint a keresetlevél a fentiek szerint számított - a 2020. június 15-i levél kézbesítésével megnyílt - 30 napos jogvesztő határidőn túl érkezett 2020. augusztus 6-án a bíróságra, amelyet a Pp. 176. § (1) bekezdés i) pontja alapján vissza kell utasítani, ennek hiányában az eljárást annak későbbi szakaszában a Pp. 240. § (1) bekezdés a) pontja alapján meg kell szüntetni.
Felülvizsgálati kérelem, ellenkérelem
[18] A felperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős végzés hatályon kívül helyezését és a másodfokú bíróság utasítását kérte új eljárásra és új határozat hozatalára.[19] Arra hivatkozott, hogy a jogerős végzés a Cstv. 49. § (6) bekezdésébe, 49/E. § (4) bekezdésébe, az EÉR rendelet 27. § (4) és (5) bekezdéseibe, a Ptk. 6:222. § (4) bekezdésébe, 6:223. § (1) bekezdésébe, továbbá a Pp. 36. §-ába, 176. § (2) bekezdés b) pontjába és a 360. §-ába ütközően jogszabálysértő.
[20] Állította, hogy a másodfokú bíróság figyelmen kívül hagyta, hogy bár a felszámoló kötelezettsége volt az EÉR rendelet 27. § (5) bekezdése szerint az adásvételi szerződés feltöltése az EÉR rendszerbe, erre az adott ügyben csak 2020 októberében került sor, vagyis az elektronikus értékesítési eljárásból ezt megelőzően számára nem volt megállapítható a vevő személye. Figyelmen kívül maradt az is, hogy az alperesek által kötött adásvételi szerződés alapján az eladás és a tulajdonosváltozás ténye az ingatlan-nyilvántartási adatokból vált ismertté előtte a 2020. július 17-én benyújtott és ekkor széljegyzett bejegyzési kérelem alapján. Ezek a körülmények a Kúria Gfv.VII.30.100/2020/11. számú döntése szerint is jelentőséggel bírtak a keresetindítási határidő vizsgálata során.
[21] Hangsúlyozta, hogy a másodfokú bíróság által értékelt napon, 2020. június 23-án a felszámoló csupán azt közölte vele, hogy hatálytalannak tekinti az elővásárlási joggyakorlását; a nyertes ajánlattevő és a szerződéses vevő kilétét - az I. rendű alperes felszámolójának mulasztásai, szabálytalanságai miatt - addig nem tudta megismerni, ezáltal azt, hogy kivel szemben kell még a pert megindítani, amíg az ingatlan-nyilvántartási adatokból 2020. július 21-én ezeket a körülményeket meg nem ismerte.
[22] A Cstv. 49. § (5) és (6) bekezdéseire, 49/B. §-ára, 49/E.-49/F. §-aira, az EÉR rendelet 14. §-ára, 15. §-ára, 27. §-ára hivatkozással részletesen kifejtette az értékesítés fogalmát. Állította, hogy a másodfokú bíróság ezeket figyelmen kívül hagyta és tévesen tekintette a perindítási határidőt megnyitó értékesítés tényének a 2020. június 23-án kézbesített felszámolói nyilatkozatot. Hangsúlyozta, hogy a perbeli árverési értékesítés esetében értékesítésről, vagyis az eladás megtörténtéről csupán az árverési értékesítés befejezetté nyilvánításával lehet beszélni, amikor a vételár megfizetése megtörtént és a tulajdonjog is bejegyzésre került az ingatlan-nyilvántartásba, de legalább a tulajdonjog bejegyzési kérelem benyújtása megtörtént a földhivatalhoz. Erre figyelemmel - álláspontja szerint - megtartotta a 30 napos keresetindítási határidőt a 2020. augusztus 6-án benyújtott keresetével.
[23] Kitért a Cstv. 49. § (6) bekezdése szerinti perindítás speciális feltételeire és azok figyelmen kívül hagyására is az ügyben. Sérelmezte, hogy a másodfokú bíróság kizárólag az elővásárlásra jogosult nyilatkozatának figyelmen kívül hagyására volt tekintettel és arra, hogy erről a felperes mikor szerezhetett és milyen forrásból tudomást; azt azonban nem határozta meg, hogy a felperes miből tudott tudomást szerezni a megtámadandó szerződés megkötésének tényéről, dátumáról és a vevő személyéről.
[24] Hangsúlyozta a Cstv. 49. § (6) bekezdésében szabályozott pertípus sajátosságait a bírói gyakorlat alapján [BH+ 2010.08.357., BH 2002.9.373., 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény], kiemelten azt, hogy az elővásárlási jogának sérelmét állító felperes igényét az adóssal és a vele szerződő személlyel szemben indított perben lehet elbírálni. A vevő perbenállása nélkül az elővásárlási jog sérelmére alapított igény nem bírálható el. A Cstv. 49. § (6) bekezdésére alapított kereset egy konkrétan létrejött adásvételi szerződés relatív hatálytalanságának megállapítására irányul, amelyet meg kell indítani az eladó és a vevő ellen is.
[25] Kitért a Cstv. 49/E. § (4) bekezdése alapján arra is, hogy elővásárlási jogánál fogva nem kellett részt vennie az elektronikus értékesítésben. Az EÉR rendelet szabályozása szerint csupán betekintőnek minősült; egyedül a felszámolótól, illetve a nyilvános ingatlan-nyilvántartásból tudott információkat szerezni. Az EÉR rendszerben a keresetindításig, illetve 2020 októberéig nem volt nyoma a szerződéskötés tényleges dátumának. A felszámoló határozta meg az értékesítési folyamatot, amelynek eleme az volt, hogy az ingatlan tulajdonjogának átruházására, a bejegyzési engedély kiadására a vételár teljes megfizetését követően kerülhetett sor, mindaddig a bejegyzési engedélyek ügyvédi letétben voltak. A felszámoló határozta meg ezáltal, hogy a 2020. június 15-én megkötött adásvételi szerződés ingatlan-nyilvántartási benyújtására csak 2020. július 17-én került sor, és a tulajdonjog bejegyzése is ezért történt meg csak 2020. július 28-án.
[26] Álláspontja szerint a másodfokú bíróság a Kúria Gfv.VII.30.100/2020/11. számú végzésében foglaltakat is félreértelmezte. A határozat helyes, az ügyre vonatkoztatott értelmezése szerint is megállapítható az értékesítési folyamat lezárulta a kifejtettek szerint.
[27] A Pp. 370. § (1) bekezdésének sérelmét a másodfokú felülbírálati jogkör túllépése miatt állította. Az elsőfokú bíróság külön jogerős végzéssel elutasította az alperesek eljárás megszüntetési kérelmét, ezért a másodfokú bíróságot már nem illette meg álláspontja szerint az a jog, hogy a keresetindítás időbelisége felől saját hatáskörben hivatalból állást foglaljon. A Pp. 360. §-ának megsértéséhez pedig az vezetett, hogy ugyanazon felek között a Cstv. 49. § (5) bekezdése szerint indult perben a Győri Ítélőtábla a Gf.II.20.138/2021/25/I. számú ítéletében betartottnak tekintette a felperes részéről a perindítási határidőt a perbelivel azonos tények értékelésével.
[28] Az I. rendű és a II. rendű alperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős végzés hatályban fenntartására irányult.
A Kúria döntése és annak jogi indokai
[29] A Kúria a jogerős végzést a Pp. 423. § (1) bekezdése alapján a felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálta, és azt az ott megjelölt okból - az alábbiak szerint - jogszabálysértőnek találta.[30] A Kúria elsőként azt rögzíti a felülvizsgálati kérelem ezzel ellentétes, azonban téves álláspontjára tekintettel, hogy a másodfokú bíróság eljárási szabálysértés nélkül vizsgálta hivatalból a Cstv. 49. § (6) bekezdése szerinti jogvesztő perindítási határidő betartottságát. A másodfokú bíróság eljárását ebben a körben anyagi jogerőhatás sem zárta ki.
[31] A Pp. 240. § (1) bekezdéséből kitűnően az ügyben eljáró bíróságot az eljárás bármely szakaszában, tehát az első- és a másodfokú bíróságot egyformán megillető jogkör az ügyben felmerült perakadály észlelése. A pergátló körülmények mindegyikének - ilyen többek között a perindítási határidő jogvesztő jellege [Pp. 176. (1) bekezdés i) pont] - az eljárás egészét végigható sajátja. A fennállása kizárja a kereset érdemi elbírálását, mely esetben a bíróságnak (ha a keresetlevél visszautasítására nem került sor) a felek kérelmétől és rendelkezésétől függetlenül, a per bármely szakaszában az eljárás megszüntetéséről kell rendelkeznie. Külön kifejezi ezt a Pp. a fellebbezési eljárási szabályok között az elsőfokú ítélet kötelező hatályon kívül helyezésének szabályában (Pp. 379. §) és a felülvizsgálati kérelem elbírálásának a Pp. 413. § (1) bekezdésében írt kivételszabályában is.
[32] A felperes felülvizsgálati álláspontjától eltérően nem zárta ki a másodfokú bíróság részéről a keresetindítási határidő vizsgálatát az sem, hogy ugyanazon felszámolási értékesítéssel összefüggésben ugyan, de a perbelitől eltérő jog érvényesítése tárgyában - nem a Cstv. 49. § (6) bekezdése, hanem a Cstv. 49. § (5) bekezdése alapján - kezdeményezett ügyben jogerős ítélet (Győri Ítélőtábla Gf.II.20.138/2021/25/I.) állást foglalt a 30 napos perindítási határidőről. A Pp. 360. § (1) bekezdéséből kitűnően az anyagi jogerő a keresettel (és a beszámítással) érvényesített és érdemben elbírált joghoz fűződő, és eszerint értelmezhető jogintézmény. A hivatkozott jogerős ítélet eredményeként ezért a Cstv. 49. § (5) bekezdésében meghatározott keresetindítási határidő az adott felszámolási értékesítéssel összefüggésben egyedül a felszámolási értékesítés formáira és a közjegyző igénybevételére vonatkozó rendelkezések megsértéséből következő külön megtámadási jog [a Cstv. 49. § (5) bekezdése szerinti per] tekintetében minősült véglegesen meghatározottnak és csak az adott felek között; a jelen perben érvényesített, de az elbírálttól különböző jogot - a felperes elővásárlási jogának sérelme miatt támasztott igényét [Cstv. 49. § (6) bekezdés] - illetően nem.
[33] A Kúria az ügy érdemét tekintve elsőként azt emeli ki, hogy a másodfokú bíróság jogi álláspontja lényegében a Kúriának a mező- és erdőgazdasági hasznosítású föld eladása esetén az elővásárlási jog megsértéséből fakadó igény érvényesítése tárgyában hozott 1/2020. PJE határozata (a továbbiakban: PJE határozat) alkalmazásából következett.
[34] A másodfokú bíróság a PJE határozatban foglalt jogértelmezést tekintette irányadónak, és következtetett arra, hogy a felperes elővásárlási jogának sérelme, ezáltal igénye bíróság előtti érvényesítésének lehetősége önmagában a felszámoló 2020. június 15-i levelével - a felperesnek az elővásárlási joga gyakorlásáról tett nyilatkozata félretételével - bekövetkezett, függetlenül az alperesek keresettel támadott szerződésétől.
[35] A Kúria a PJE határozatban azonban a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénynek (a továbbiakban: Földforgalmi tv.) speciális szabályaira tekintettel vizsgálta a törvény hatálya alá tartozó föld tulajdonjoga átruházásáról szóló, de hatósági jóváhagyáshoz nem kötött adásvételi szerződéssel összefüggő elővásárlási jog gyakorlását és annak sérelme esetén az elővásárlásra jogosult igényérvényesítésének módját.
[36] Szemben a Ptk. 6:222. §-ában foglalt szabályozással - és a Cstv.-nek ebben a körben a Ptk.-val egyező, illetve attól el nem térő szabályaival [Cstv. 49/E. § (4) bekezdés] -, amelynek értelmében a tulajdonos a számára elfogadható vételi ajánlatot kell közölje mint saját eladási ajánlatát az elővásárlásra jogosulttal, és az így közölt vételi ajánlat megfelelő elfogadása létrehozza az adásvételi szerződést a tulajdonos és az elővásárlásra jogosult között [Ptk. 6:222. § (1) bekezdés, Cstv. 49/E. § (4) bekezdés; Ptk. 6:222. § (4) bekezdés], a Földforgalmi tv. szabályozási logikája más: föld eladása esetén a tulajdonosnak nem a vételi ajánlatot, hanem az általa a szerződéses vevővel már megkötött adásvételi szerződést kell közölnie az elővásárlásra jogosultakkal, melyet követően, ha az elővásárlásra jogosult sikerrel gyakorolja az elővásárlási jogát, a már megkötött adásvételi szerződés szerinti vevő helyébe lép [Földforgalmi tv. 21. § (1) bekezdés, 22. § (2) bekezdés].
[37] A Földforgalmi tv. előző szabályozási sajátosságából - tehát abból, hogy az elővásárlásra jogosult jognyilatkozatát és az elővásárlási jognak a jogosult nyilatkozata félretételéből következő megsértését időben mindenképpen megelőzi a tulajdonos és a vevő adásvételi szerződése - következtet a PJE határozat arra, hogy a Földforgalmi tv. vizsgált rendelkezéseinek hatálya alatt az elővásárlásra jogosultnak az elővásárlási joga megsértéséből fakadó igénye nem a már megkötött szerződésről való tudomásszerzéssel (hiszen annak megismerésével kell nyilatkozzon az elővásárlási joga gyakorlásáról), hanem ezt követően keletkezik: nevezetesen amikor már arról is tudomást szerez, hogy bár gyakorolta, az elővásárlási joga azért sérül, mert az eladó azt nem fogadta el, figyelmen kívül hagyta, a tulajdonos és a vevő az általuk korábban már megkötött adásvételi szerződést teljesítik.
[38] A Ptk. és vele egyezően a Cstv. szabályozási modellje - amellyel egyezően valósult meg a jelen ügyben irányadó tényállás is - más: a vételi ajánlat közlésének és joghatásának már ismertetett szabályaival, valamint az elővásárlási jog megszegésével kötött szerződés hatálytalanságának és a hatálytalanságból eredő igények érvényesítésének rendjével [Ptk. 6:223. § (1) és (2) bekezdés, Cstv. 49. § (6) bekezdés] azt veszi alapul, hogy az elővásárlási jog megsértése az adásvételi szerződés megkötésével válik véglegessé. Az adásvételi szerződés ebben a szabályozási modellben nem megelőzi, hanem követi az elővásárlásra jogosultnak a vele közölt vételi ajánlatra tett elfogadó nyilatkozatát.
[39] A Cstv. 49. § (6) bekezdése az előzőeknek megfelelően biztosítja az elővásárlásra jogosult számára a bírósághoz fordulás lehetőségét az értékesítéstől számított 30 napos jogvesztő perindítási határidőn [49. § (5) bekezdés] belül, ha a felszámoló a vagyontárgy értékesítése során nem tesz eleget a közhiteles nyilvántartásba bejegyzett vagy jogszabályon alapuló elővásárlási jog figyelembevételére vonatkozó kötelezettségének.
[40] A Kúria rögzíti, hogy a perindítási határidőre vonatkozó szabály értelmezését illetően - ahogy tette azt korábban a Gfv.VII.30.100/2020/11. számú ítéletében is - változatlanul iránymutatónak tartja, hogy az értékesítés megtörténtének, az értékesítési folyamat lezárultának megállapítása körében az adott eljárás, illetve a konkrét ügy egyedi sajátosságait is értékelni kell.
[41] Jelen ügyben a felperes elővásárlási jogának sérelméhez nem egyedül az vezetett, hogy a felszámoló a 2020. június 15-i nyilatkozatában foglaltak szerint hatálytalannak tekintette a felperes elfogadó nyilatkozatát. Amellett, hogy maga az értékesítési folyamat sem volt lezártnak tekinthető ez utóbbi és a jogerős végzésben kiemelt felszámolói intézkedéssel, a felperes jogsérelmét az elővásárlási jog gyakorlásáról tett nyilatkozatának mellőzése és az alperesek közti adásvételi szerződés megkötése együttesen eredményezte. Mivel a felszámoló az elővásárlási jog gyakorlásának félretétele mellett értékesítette is az adós vagyonát, ennek következtében az elővásárlási jog megsértése azáltal vált teljessé és véglegessé, hogy a felszámoló az adós nevében megkötötte az adásvételi szerződést az adós vagyontárgyainak átruházására a vevő II. rendű alperessel.
[42] A felperes az így sérült elővásárlási joga orvoslását - a jogsérelmet együttesen előidéző körülményeknek megfelelően - nem egyedül az elővásárlási jogát hatálytalannak tekintő felszámolói intézkedéssel, hanem azzal együtt az alperesek közti adásvételi szerződéssel szemben érhette el. Ehhez elővásárlásra jogosultként - miként azt a Kúria az új Ptk. alapján elbírálandó ügyekben irányadó elvi iránymutatásokról szóló 1/2014. Polgári jogegységi határozattal a Ptk. alkalmazása körében is megfelelően irányadónak tekintett 2/2009. (VI. 24.) PK véleménye is tartalmazza - sajátos, két szükségszerű, egymással összefüggő és egymást feltételező részből álló megállapítási keresetet kellett előterjesztenie: egyidejűleg kellett kérnie az alperesek közti adásvételi szerződés hatálytalanságának és mellette annak megállapítását, hogy az adásvételi szerződés közte és a tulajdonos I. rendű alperes között a sérelmére megkötött adásvételi szerződéssel azonos tartalommal létrejött (PK vélemény 8. pont és a hozzá tartozó indokolás).
[43] Az elővásárlási jog időbeli gyakorlását és az igényérvényesítési határidő kezdő időpontját illetően leszögezi a Kúria, hogy már a Cstv.-nek az 1997. évi XXVII. törvénnyel módosított szabályai alkalmazásával is aszerint értelmezte a 49. § (5) bekezdését, hogy a vagyontárgy értékesítési időpontjának megállapításához figyelembe kell venni az ajánlat teljes terjedelmű ismertetésének megtörténtét, illetve azt is, hogy mikor vált nyilvánvalóvá az elővásárlásra jogosult számára, hogy a felszámoló az adóssal később szerződő fél részére értékesíti a vagyontárgyat (BH 2007.90. - Legfelsőbb Bíróság Gfv.XI.30.207/2006.).
[44] A hatályos szabályozói környezetet tekintve kiemeli a Kúria, hogy a Cstv.-be 2012. március 1-jével építette be a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról szóló 1991. évi XLIX. törvény, a gazdasági társaságokról szóló 2006. évi IV. törvény, a cégnyilvánosságról, a bírósági cégeljárásról és a végelszámolásról szóló 2006. évi V. törvény, továbbá az ezekkel összefüggő egyes törvények módosításáról szóló 2011. évi CXCVII. törvény az elektronikus értékesítés törvényi keretszabályait (Cstv. 49/E.-49/G. §), amelyhez kapcsolódó részletszabályokat adja meg az EÉR rendelet. Az elektronikus értékesítés ilyen módon bevezetett intézményének és szabályainak egyértelmű célja a felszámolás alatti értékesítés egyszerűsítése és átláthatóvá tétele.
[45] Az EÉR rendelet szabályozásának - és az abból a következőkben részletesen vizsgált rendelkezéseknek - felismerhető az a másodlagos rendeltetése is, ami a Cstv. 49. § (5) és (6) bekezdéseiben intézményesített pertípusokat érinti. Az EÉR szabályozásának alapvető szerepe van abban, hogy a felszámolás alatti értékesítéssel összefüggésben később pert indító személy miként és mely releváns adatokról szerzett, illetve szerezhetett kellő gondosság esetén tudomást és gyakorolta ezáltal határidőben a perindítási jogát.
[46] Kiemelt jelentőséggel bír az EÉR rendelet 14. § (2) bekezdésének az előírása, amely szerint a felszámoló értékesítőként közleményt köteles közzétenni az EÉR felületén az elektronikus értékesítés érvényességének és eredményességének megállapításáról (vagy érvénytelenné, illetőleg eredménytelenné nyilvánításáról), és amennyiben az értékesítés érvényes és eredményes, a közleménynek tartalmaznia kell egyben - a nyertes ajánlat összegén, a nyertes ajánlattevő azonosító számán túlmenően - a szerződéskötés dátumát, valamint azt is, hogy a szerződés a nyertes ajánlattevővel kerül megkötésre vagy pedig elővásárlási jog jogosultjának megkeresése szükséges.
[47] Az EÉR rendelet ide illeszkedő szabálya a 27. § (4) bekezdésében foglalt rendelkezés is, amellyel egyezően rendelkezik maga a Cstv. is a 49/E. § (4) bekezdésében. E rendelkezések értelmében további kötelezettsége a felszámolónak az elektronikus értékesítés érvényességének és eredményességének megállapításával, hogy a nyertes ajánlatot bemutassa az elővásárlási joggal rendelkezőknek, az őket megillető sorrendben, annak érdekében, hogy nyilatkozzanak, kívánnak-e élni az elővásárlási jogukkal.
[48] Az EÉR rendelet 27. § (5) bekezdése pedig a felszámoló kötelezettségévé teszi a szerződés megkötésétől számított 10 napon belül az adásvételi szerződés szkennelt változatának felöltését az EÉR felületére.
[49] A Kúria jogértelmezése szerint az előzőeket a Cstv. 49. §-ában intézményesített külön pertípusra vonatkoztatva megállapítható: az EÉR rendelet 14. § (2) bekezdése szerinti közleményből ki kell tűnjön - egyebek mellett - az elektronikus értékesítés érvényességének és eredményességének megállapításával együtt a szerződéskötés prognosztizált dátuma és az a további adat is, hogy a szerződés a nyertes ajánlattevővel kerül megkötésre vagy pedig az elővásárlási jog jogosultjának megkeresése szükséges. Az elővásárlásra jogosultak számára ismertté kell váljon továbbá a felszámolónak az EÉR rendelet 27. § (4) bekezdése szerinti [Cstv. 49/E. § (4) bekezdés] eljárásával a nyertes ajánlat teljes, annak minden lényeges elemére és a nyertes ajánlattevő személyére is kiterjedő tartalma, ahogyan azt a bírói gyakorlat korábban már kimunkálta. A jogosult az elővásárlási jogát kizárólag a vele közölt ajánlat teljes terjedelmű, feltétel nélküli elfogadásával gyakorolhatja hatályosan; megalapozott döntéséhez elengedhetetlen a vevő személyének ismerete is. Végül pedig az EÉR rendelet 27. § (5) bekezdése szerinti dokumentum-feltöltés eredményeként - a szerződés megkötésétől számított 10 napon belül - az adásvételi szerződés tényleges megkötésének ténye kell ismertté váljon (sem a szerződés konkrét tartalma, sem annak főbb elemei nem válnak ezáltal megismerhetővé; a feltöltött dokumentum csak a bíróság számára megismerhető az EÉR rendszerből; a licitálók és a betekintők előtt egyedül az értékesítési hirdetmények válnak ismertté [EÉR rendelet 5. § (1) bekezdés e) pont, 8. § (1) és (3) bekezdés]).
[50] Mindebből következően az elővásárlásra jogosult az EÉR-ben megjelent értékesítési hirdetmények előtte megismerhető tartalmából és a felszámoló hozzá intézett külön felhívásának adataiból, tehát az elővásárlási jogával érintett adósi vagyon értékesítésének eredményességéből, a szerződéskötés várható idejéből, a felszámoló által nyertesnek tekintett ajánlatból és a külön felhívás mikénti megvalósulásából, az ezt követő szerződéskötés tényéből - ahogy azt a vizsgált szabályozás modellezi - kell tudomást szerezzen arról a körülményről, hogy a felszámoló figyelembe vette-e, avagy megsértette az elővásárlási jogát. Az elővásárlásra jogosult jogának így realizálható megsértése esetén ahhoz, hogy ebből következő igényét bíróság előtt érvényesítse, és ott a már jelzett tartalmú sajátos megállapítási keresetet az eladó adóssal és a vevővel szemben előterjessze, a szükséges adatok előtte ismertnek tekinthetők, mind a számára sérelmes szerződés megkötése, mind annak lényegi tartalma. Az EÉR rendeletben modellezett főszabály szerinti eset egyben azt is egyértelművé teszi: az elővásárlásra jogosult vonatkozásában ekkor tekinthető megvalósultnak és lezártnak az értékesítés, amely megnyitja számára a perindítás lehetőségét. (Ettől nyilvánvalóan eltérően alakul a Cstv. 49. § (5) bekezdése szerint fellépő felperesnek a hatályos szabályozási környezetben figyelembe vehető helyzete: előtte az EÉR rendelet 14. § (2) bekezdéséből és a 27. § (5) bekezdéséből az értékesítés eredményessége és a szerződéskötés ténye válhat ismertté, sem a nyertes ajánlat, sem a szerződés maga nem; a szerződés lényeges elemeiről csak külön forrásból szerezhet tudomást, miután megismerte az EÉR adatait.)
[51] Jelen ügyben a felszámoló nem teljesítette az EÉR rendelet 27. § (5) bekezdésében meghatározott kötelezettségét, az adásvételi szerződés megkötésének tényét ilyen módon (a számára kötelező előírás betartásával) nem tette ismertté. Mulasztott továbbá ezt megelőzően is, amikor a felperes elővásárlási joga gyakorlására vonatkozó felhívással együtt csak a nyertes ajánlat összegét közölte, magát a nyertes ajánlatot nem mutatta be a felperes részére [Cstv. 49/E. § (4) bekezdés, EÉR rendelet 27. § (4) bekezdés].
[52] A felszámolónak az EÉR rendeletbe ütköző fenti eljárása vezetett oda, hogy az alperesek közti adásvételi szerződés megkötéséről és a vevő személyéről a felperes a felszámolótól sem közvetlenül, sem az EÉR egyébként kötelező tartalmán [EÉR rendelet 14. § (2) bekezdés, 27. § (4) és (5) bekezdés] keresztül nem értesült. A felperes a keresete benyújtását megelőzően arról, hogy a felszámoló az értékesítési eljárás eredményeként az adós vagyonát értékesítette, és hogy azt a II. rendű alperes részére tette, a felszámoló többszörös mulasztása miatt az értékesítési eljárás adataiból (EÉR rendszer, felszámoló felhívása) nem, csak az ingatlan-nyilvántartásból szerezhetett és szerzett biztos tudomást, amely nem lehetett korábbi, mint az alperesek közti szerződés alapján a tulajdonjog bejegyzésére irányuló kérelem 2020. július 17-i benyújtása.
[53] Mindebből együttesen következően jelen ügyben az értékesítés nem volt lezártnak tekinthető a felszámolónak a jogerős végzésben értékelt 2020. június 15-i nyilatkozata kézbesítésével. A felperes 2020. július 17-ét megelőzően nem ismerte az alperesek közti szerződés tényét: sem azt, hogy a felszámoló az adós nevében a szerződést megkötötte, sem pedig annak lényegi tartalma a bíróság előtti igényérvényesítéshez. A Cstv. 49. § (5) bekezdésének alkalmazása során az adott ügy sajátosságaira tekintettel azt az időpontot kell az értékesítés időpontjának tekinteni, amikor a felperes előtt nyilvánvalóvá vált, hogy a felszámoló a II. rendű alperes részére értékesíti az adós vagyonát, vele köt szerződést. Erre a felperes saját, ebben a vonatkozásban kétségbe nem vont előadása szerint a 2020. július 17. után megismerhető ingatlan-nyilvántartási adatokból 2020. július 21-én került sor, melytől számított harminc napon belül terjesztette elő a keresetét 2020. augusztus 6-án. (Határidőben érkezettnek minősülne a kereset a 2020. július 17-től megismerhető ingatlan-nyilvántartási és ebből következő értékesítési adatok figyelembevételével is.) Az I. rendű alperes felülvizsgálati ellenkérelmétől eltérően a felperes mulasztásaként nem értékelhető, hogy iratbetekintési jogát nem az előtte addig ismeretlen felszámolási iratokkal összefüggésben gyakorolta, olyan iratok tekintetében, amelyekről nem ezen a módon, hanem a felszámoló közléséből és közleményéből kellett volna tudomást szereznie.
[54] Mindebből következően tévesen következtetett a másodfokú bíróság a jogvesztő keresetindítási határidő elmulasztására, és ebből az okból az eljárás megszüntetésének feltételére.
[55] A kifejtettek értelmében a Kúria a jogerős végzést a Pp. 424. § (3) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte, és az ügyben másodfokon eljárt bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította.
[56] A megismételt másodfokú eljárásban az előzőek figyelembevételével kell döntenie a bíróságnak a felperes fellebbezéséről és az elsőfokú ítélet felülbírálatáról.
(Kúria Gfv.III.30.329/2023/8.)