adozona.hu
BH 2023.12.308
BH 2023.12.308
Illetékjogi szempontból nem zárja ki a lakástulajdonként történő minősítést az, hogy a műszakilag mindenben elkülönült, önállóan forgalomképes ingatlan nem került külön helyrajzi számon az ingatlannyilvántartásban feltüntetésre [1990. évi XCIII. törvény (Itv.) 21. §, 26. § (1) bek., 102. § (1) bek. f) pont].
- Kibocsátó(k):
- Jogterület(ek):
- Tipus:
- Érvényesség kezdete:
- Érvényesség vége:
MIRŐL SZÓL EZ A JOGSZABÁLY?
[1] A felperes 2021. február 4. napján eladta a 12. hrsz.-ú természetben /2. szám alatt található kivett lakóház, udvar megnevezésű ingatlan 8463/30000 tulajdoni hányadát. A szerződés 1. pontja értelmében az értékesített tulajdoni hányad alapján a vevők a használati megállapodásban körül írt és az alaprajzon kék színnel jelölt, az épület második emeletén fellelhető belső, kétszintes, összesen 133 nm alapterületű lakórészt, valamint hozzátartozó 32,6 nm nagyságú garázs kizárólagos használatára...
[2] A felperes 2021. február 25. napján kelt adásvételi szerződéssel megvásárolta ugyanezen helyrajzi számon feltüntetett, ugyanazon a címen lévő, kivett lakóház, udvar megnevezésű ingatlan 4474/30000 tulajdoni hányadát 65 000 000 Ft vételár ellenében. Az adásvétel tárgya a szerződés 2. számú mellékletét képező alaprajzon zöld színnel jelölt, az épület első emeletén található 2. számú, összesen 75,68 nm alapterületű lakórész, valamint a hozzá tartozó 12,16 nm alapterületű terasz volt.
[3] Az elsőfokú illetékhatóság felperes terhére az adásvételi szerződés alapján 2 600 000 Ft visszterhes vagyonátruházási illetékfizetési kötelezettséget állapított meg, melyet a felperes fellebbezése folytán eljárt alperes a határozatával helyben hagyott. Felperes által igényelt cserepótló vétel illetékkedvezményt azzal az indokkal, utasította el, hogy a "másik lakástulajdon" eladásának, illetőleg vételének a feltétele nem állapítható meg. Hangsúlyozta, hogy az eladott és a megvett ingatlan azonos helyrajzi szám alatti, azonban a bírói joggyakorlat (EBH 2005.1369, EBH 2005.1268) értelmében csak különböző helyrajzi számú ingatlanok minősülhetnek "másik lakástulajdonnak". Az ingatlan fizikai és használati megosztottsága az ingatlan részeket nem teszi önálló ingatlanná.
[5] Hivatkozott a közös tulajdonban lévő ingatlan használatáról szóló megállapodásra, amely pontosan rögzíti a tulajdoni hányadokat, a kizárólagos használatot. Hivatkozott kúriai döntésekre, amelyek szerint amennyiben műszakilag elhatárolható a két lakóegység, úgy azt két különálló ingatlannak kell tekinteni, így azok az Itv. 102. § (1) bekezdés f) pontja szerinti lakástulajdonok. A lakás fogalmának tisztázása körében hivatkozott továbbá az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997 (XII.20) Korm. rendelet (a továbbiakban: OTÉK) 105. § (1) bekezdésében foglaltakra is. Ezen túlmenően az ingatlannyilvántartásról szóló törvény és a Ptk. szabályaira utalással kiemelte, hogy a lakóház tulajdonosainak nem kötelező a társasházzá alakítás, és az Itv. 102. § (1) bekezdés f) pontja különbséget tesz a lakóház és a lakás között, mint lakástulajdonok között.
[9] Szerinte a Kúria döntéseiben azt is megfogalmazta, hogy az Itv. szerinti lakástulajdonként való minősítés fő szabály szerint az épület tényének az ingatlan nyilvántartásban való megjelenéséhez kapcsolódik, eszerint a lakástulajdon az a lakás céljára létesített épület, amely az ingatlannyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel szerepel. Ezt meghaladóan az Itv. az ingatlan nyilvántartástól független szempontok bevonásával még további esetben is lehetővé teszi a "lakástulajdon" megállapíthatóságát, vagy éppen megfosztja attól az ingatlant. Az Itv. 102. § (1) bekezdés f) pontjában megfogalmazott három eset egyikére sem hivatkozott a felperes és tényszerűen megállapítható, hogy a perbeli ügyben ezen ingatlannyilvántartáson kívüli lakástulajdonnak minősülő szempontok egyike sem állt fenn. A felperes által hivatkozott műszaki megosztottság nem szerepel az Itv. 102. § (1) bekezdés f) pontjában meghatározott ingatlannyilvántartástól független szempontok között. Kiemelte azt is, hogy a megkötött két adásvételi szerződés is egyértelműen lakóházat és nem lakásokat jelölte meg lakástulajdonként. Jogszerűnek tekintette azt a felperesi érvelést, hogy a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. tv. 13. § (3) bekezdése értelmében a legfeljebb 6 lakásos társasházak közössége szabadon dönthet arról, hogy a társasházi törvény szabályait vagy a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait alkalmazza. Azonban ez nem változtat az Itv. 102. § (1) bekezdés f) pontja szabályozásában, vagyis ebben az esetben az ingatlannyilvántartásban feltűntetett lakóház és nem az egyes lakások minősülnek lakás tulajdonnak.
[13] Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályban való fenntartását kérte.
[16] Az Itv. 19. §-ában foglalt főszabályhoz képest az Itv. 21. §-ának rendelkezései kivételes, kizárólag a lakásokkal összefüggő ingatlanforgalom könnyítését célzó, kedvezmény-szabályok.
[18] A Kúria ezt megelőzően egy hasonló tényállás kapcsán foglalkozott ezzel a kérdéssel és a Kfv.I.35.396/2017/4.számú döntésében kifejtette, hogy "az Itv. szerinti lakástulajdonként való minősítés fő szabály szerint az épület tényének az ingatlannyilvántartásban való megjelenéséhez kapcsolódik. Eszerint lakástulajdon az a lakás céljára létesített épület, amely az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel szerepel. Ezt meghaladóan azonban az Itv. az ingatlan-nyilvántartástól független szempontok bevonásával még további esetekben is lehetővé teszi a "lakástulajdon" megállapíthatóságát, vagy éppen megfosztja attól az ingatlan. Mivel a szempontokat maga az Itv. tartalmazza, a lakástulajdon Itv. szerinti meghatározásához szükségtelen az Inytv. szabályainak alkalmazása." Az említett ügyben az alperes éppen amellett érvelt, hogy az egy helyrajzi számon lévő, "lakóház, udvar" -ként feltüntetett ingatlanban két műszakilag különálló és elkülöníthető lakást külön- külön lakásként kell figyelembe venni és a cserepótló kedvezmény nem az egész lakóházra, hanem csupán egy- egy lakástulajdonra vehető figyelembe. Álláspontja tehát pont az ellentétes volt, mint a perbeli esetben. A Kúria abban a perben osztotta az alperesi érvelést és erre figyelemmel azt rögzítette döntésében, hogy "Az Itv. 102. § (1) bekezdés f) pont széles spektrumon mozgó szabályinak következtében alperesnek csak a két lakástulajdon tényét kellett feltárni, ennek pedig eleget tett."
[19] A fenti logikát követve nem lehet megtagadni a cserepótló kedvezmény alkalmazását abban az esetben, ha a lakások nem külön helyrajzi számon elkülönített egységként kerülnek feltüntetésre. Az alperes sem vonta kétségbe, hogy az eladott és vett ingatlanok műszaki megosztottságuk révén külön-külön lakástulajdont képeznek, az épület tulajdonosainak használati megállapodása folytán azokra más tulajdoni igényt a felperesen kívül nem érvényesíthet, érvényesíthetett. A felperes helytállóan mutatott rá arra, hogy a társasházi törvény a maximum hat lakásos épületek esetén nem követeli meg azok társasházzá történő alakítását, hanem a tulajdonosok dönthetnek a közös tulajdonra vonatkozó szabályok fenntartásáról. Ez a döntésük azonban nem hozhatja hátrányosabb helyzetbe az illeték szabályok alkalmazásakor, azoknál, akik inkább a társasházzá alakítással a közös tulajdon megszüntetése mellett döntenek és az ingatlannyilvántartásban lakásaik külön-külön albetétben kerülnek feltüntetésre. Ennek hiánya nem jelenti azt, hogy ne rendelkeznének lakástulajdonnal. Ingatlannyilvántartási szempontból a közös tulajdonból egy meghatározott tulajdoni hányaddal bírnak, de a használati megállapodásuk konkrétan behatárolhatóvá teszi lakástulajdonukat. Tévedett tehát az elsőfokú bíróság, mikor a műszakilag elkülöníthető, önálló lakásokat nem tekintette illetékjogi szempontból lakástulajdonnak.
[20] Mindazonáltal az alperesi és a bírósági értelmezés nem felel meg az Alaptörvény 28. cikkében előírt értelmezési előírásnak sem.
[21] Az Alaptörvény 28. cikke szerint: "A bíróságok a jogalkalmazás során a jogszabályok szövegét elsősorban azok céljával és az Alaptörvénnyel összhangban értelmezik. A jogszabályok céljának megállapítása során elsősorban a jogszabály preambulumát, illetve a jogszabály megalkotására vagy módosítására irányuló javaslat indokolását kell figyelembe venni. Az Alaptörvény és a jogszabályok értelmezésekor azt kell feltételezni, hogy a józan észnek és a közjónak megfelelő, erkölcsös és gazdaságos célt szolgálnak."
[22] Az Alaptörvény 26. cikk (1) bekezdéséből levezetve a bírói döntésnek jogszabályokon kell alapulnia, a bírói függetlenség korlátja az, hogy a bíró nem dönthet önkényesen, nem változtathatja meg a jogszabály tartalmát. Sérülne a jogbiztonság követelménye, ha a bírói döntés a hatályos jog értelmét a jog céljával, társadalmi rendeltetésével ellentétesen határozná meg. Az Alkotmánybíróság a 3130/2022. (IV. 1.) AB határozatában a jogbiztonság követelményével összefüggésben szögezte le, hogy egy szabályozás felülírása, kitágítása a bíróságok részéről már nem jogértelmezési, hanem contra legem jogalkalmazási - tulajdonképpen jogalkotási - tevékenységet jelent, ami felveti a bíróságok törvényeknek való alávetettsége elvének a sérelmét. A jogértelmezés nem válhat a jogalkalmazó szerv önkényes, szubjektív döntésének eszközévé. Ellenkező esetben sérülne a jogbiztonság követelménye, a jogalkalmazó szervek döntéseire vonatkozó kiszámíthatósági és előreláthatósági elvárás [3026/2015. (II. 9.) AB határozat].
[23] Ha a jogalkotó célja valóban az lett volna, amelyet az alperes és a bíróság a perben képviselt, akkor annak a normaszövegben is egyértelműen meg kellett volna jelennie. Az illetéktörvény vitatott szakaszát nem lehet szűkítően csak azokra a lakástulajdonokra alkalmazni, amelyek külön feltüntetést nyernek az ingatlannyilvántartásba. A Kúria megítélése szerint, ha a lakások műszaki elkülönültsége megállapítható, ennek folytán önálló tulajdonba adhatók, önállóan forgalomképesek, akkor illetékjogi szempontból önálló lakástulajdonnak minősülnek.
[24] A fentiek szerint az elsőfokú bíróság jogszabálysértő módon utasította el a felperes keresetét, ezért a Kúria a Kp. 121. § (1) bekezdés b) pontja alapján az elsőfokú ítéletet megváltoztatta, az alperes határozatát az elsőfokú határozatra is kiterjedően megsemmisítette és az elsőfokú hatóságot új eljárás lefolytatására kötelezte.
[25] Az új eljárásban a fentiek alapján arra figyelemmel kell a felperes igényét elbírálni, hogy lakástulajdont adott el és vásárolt.
(Kúria Kfv.I.35.100/2023/7.)