adozona.hu
BH 2015.10.280
BH 2015.10.280
Ha az adós ingatlana kisajátítható, a felszámolónak a pályázati felhívásban az eladási ár meghatározása során az ingatlan kisajátítási értékére is figyelemmel kell lennie, és legalább az annak megfelelő vagy ahhoz közelítő áron kell az ingatlant meghirdetnie és értékesítenie. A Cstv. 49. § (1) bekezdése nem zárja ki azt sem, hogy a felszámoló - ha ez a hitelezők érdekei szempontjából megfelelőbb - az ingatlanra kisajátítást helyettesítő adásvételi szerződést kössön [1991. évi XLIX. tv. (Cstv.) 1. §, 49. § (
Kiválasztott időállapot:
- Kibocsátó(k):
- Jogterület(ek):
- Tipus:
- Érvényesség kezdete:
- Érvényesség vége:
MIRŐL SZÓL EZ A JOGSZABÁLY?
[1]A k.-i 0192/6. hrsz. szám alatt nyilvántartott ingatlan a perben nem szereplő adós tulajdonát képezte. Az ingatlanra a felperes javára a közte és az adós között létrejött szállítási keretszerződés biztosítása érdekében 50 000 000 forint és járulékai erejéig jelzálogjogot alapítottak.
[2]A magyar állam a "Vásárhelyi-terv továbbfejlesztése" elnevezésű program keretében a Szamos-Kraszna-közi árvízi tározó megépítését határozta el, a beruházás pedig az adós ingatlanát is érintette. Az adós e...
BH 2015.10.280 Ha az adós ingatlana kisajátítható, a felszámolónak a pályázati felhívásban az eladási ár meghatározása során az ingatlan kisajátítási értékére is figyelemmel kell lennie, és legalább az annak megfelelő vagy ahhoz közelítő áron kell az ingatlant meghirdetnie és értékesítenie. A Cstv. 49. § (1) bekezdése nem zárja ki azt sem, hogy a felszámoló - ha ez a hitelezők érdekei szempontjából megfelelőbb - az ingatlanra kisajátítást helyettesítő adásvételi szerződést kössön [1991. évi XLIX. tv. (Cstv.) 1. §, 49. § (1) bek., 49/D. § (1) bek., 237/2009. (X. 20.) Korm. rendelet 2. § (2) és (3) bek.].
[1]A k.-i 0192/6. hrsz. szám alatt nyilvántartott ingatlan a perben nem szereplő adós tulajdonát képezte. Az ingatlanra a felperes javára a közte és az adós között létrejött szállítási keretszerződés biztosítása érdekében 50 000 000 forint és járulékai erejéig jelzálogjogot alapítottak.[2]A magyar állam a "Vásárhelyi-terv továbbfejlesztése" elnevezésű program keretében a Szamos-Kraszna-közi árvízi tározó megépítését határozta el, a beruházás pedig az adós ingatlanát is érintette. Az adós ezért 2010. szeptember 28-án kezdeményezte az ingatlan kisajátítását, illetve megvásárlását és a részére kártalanítás megfizetését. A beruházást lebonyolító Országos Vízügyi Főigazgatóság megbízása alapján 2012. október 30-án készült szakvélemény az ingatlan végső kártalanítási értékét 37 480 000 forintban határozta meg.
[3]Időközben a bíróság 2012. január 5-i kezdő időponttal elrendelte az adós felszámolását, felszámolóként pedig az alperest jelölte ki. A felperes a felszámolási eljárás során 102 878 591 forint összegű hitelezői igényt jelentett be, amelyből 50 000 000 forint tőkét és 9 568 130 forint kamatot a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról szóló 1991. évi XLIX. törvény (a továbbiakban: Cstv.) 49/D. §-ában foglaltaknak megfelelően, 36 729 111 forintot a "d", 6 381 350 forint késedelmi kamatot a "g", 200 000 forint regisztrációs díjat pedig az "f" kielégítési kategóriában kért nyilvántartásba venni és kielégíteni.
[4]Az alperes 2012. május 24-én értékesítésre hirdette meg a k.-i 0192/6 hrsz.-ú ingatlant azzal, hogy az ingatlanon egy 60%-os készültségű fokú 440 m2 alapterületű épülő vendégház található, a megkezdett építkezés folytatása azonban a terület árvízi tározóba történt sorolása miatt nem lehetséges. Az ingatlan nettó értékét a felszámoló 5 000 000 forintban jelölte meg.
[5]A pályázatra a perben nem szereplő C. B. jelentkezett, aki a 2012. augusztus 21-én létrejött adásvételi szerződés alapján 5 000 000 forint vételár ellenében megvásárolta az ingatlant, majd 2013. január 28-án kezdeményezte az ingatlan kisajátítását az Országos Vízügyi Főigazgatóságnál. Ennek alapján a magyar állam 2013. augusztus 6-án 37 480 000 forint vételáron kisajátítást helyettesítő adásvételi szerződést kötött az új tulajdonossal.
[6]Az ingatlan értékesítése során hozzá befolyt 5 000 000 forint vételárból az alperes 3 479 380 forintot kívánt a felperes részére hitelezői igénye kielégítéseként kifizetni.
[7]A felperes módosított keresetében 31 316 640 forint kártérítés és járulékai megfizetésére kérte az alperest kötelezni. Arra hivatkozott, hogy az alperes az ingatlan értékesítése során nem az elvárható körültekintéssel járt el. Tudomása volt ugyanis arról, hogy a területet az árvízi tározóba sorolták, és így fennálltak a kisajátítás feltételei. A kisajátítás kezdeményezésével pedig jóval nagyobb bevételt érhetett volna el. Az alperes e jogellenes magatartásával okozott kárát a 37 480 000 forint kisajátítási összegből kiindulva - a felszámoló alperest megillető díjra, a költségekre és kifizetni jelzett 3 479 380 forintra tekintettel - 31 316 640 forintban határozta meg.
[8]Az alperes érdemi ellenkérelme a kereset elutasítására irányult.
[9]Az elsőfokú bíróság ítéletében az alperest 31 316 640 forint és járulékai megfizetésére kötelezte, a másodfokú bíróság pedig az elsőfokú ítéletet helybenhagyta.
[10]A jogerős ítélet indokolása szerint az alperes a perbeli ingatlan értékesítésének előkészítése és lebonyolítása során nem a tőle mint felszámolótól elvárható gondossággal járt el. A terület speciális helyzetével, az árvízi tározóba történt besorolásával ugyanis az alperes tisztában volt. Ezért annak érdekében, hogy az elérhető legmagasabb áron, a lehető legkedvezőbb feltételekkel értékesítse az ingatlant, elvárható lett volna tőle, hogy feltárja a kisajátítással, illetve az azt helyettesítő adásvétellel elérhető árat, és ez alatt az ár alatt - gondos eljárás esetében - nem hirdethette volna meg értékesítésre az ingatlant, illetve nem köthetett volna adásvételi szerződést. Abban az esetben pedig, ha ilyen eladási áron a pályázati értékesítés nem vezet eredményre, élnie kellett volna a kisajátítás, illetve az azt helyettesítő adásvétel lehetőségével. Az adott esetben azonban nem vitásan nem így járt el, a kellő gondosság elmulasztásával nem a legkedvezőbb áron értékesítette az adós vagyonát képező ingatlant. Az ezzel összefüggésben a felperesnek okozott kárt ezért köteles megtéríteni.
[11]A jogerős ítélet ellen - annak hatályon kívül helyezése, az elsőfokú ítélet megváltoztatása és a kereset elutasítása iránt - az alperes élt felülvizsgálati kérelemmel.
[12]A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult.
[13]A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
[14]A Kúria a felülvizsgálati eljárás eredményeként megállapította, hogy a jogerős ítélet a felülvizsgálati kérelemben megjelölt okból nem jogszabálysértő.
[15]A felszámolási eljárás célja a Cstv. 1. § (3) bekezdéséből kitűnően a fizetésképtelen adós jogutód nélküli megszüntetése esetén a hitelezők meghatározott módon történő kielégítése. A felszámolónak e cél megvalósítása érdekében fel kell mérnie az adós vagyoni helyzetét és a vele szemben támasztott követeléseket [Cstv. 46. § (1) bekezdés], be kell hajtania az adós követeléseit, érvényesítenie kell igényeit és értékesítenie kell vagyonát [Cstv. 48. § (1) bekezdés]. Tevékenysége során a felszámoló a Cstv. 54. §-a értelmében az adott helyzetben általában elvárható gondossággal köteles eljárni. A kötelezettségeinek megszegésével okozott kárért a polgári jogi felelősség általános szabályai szerint felel azzal, hogy felelőssége az adósnak a felszámolás kezdő időpontjában meglévő, illetve a felszámolás alatt szerzett vagyonára terjed ki.
[16]Az adós vagyontárgyainak értékesítésével kapcsolatban a Cstv. 49. § (1) bekezdése kifejezett elvárásként fogalmazza meg, hogy az értékesítésre a forgalomban elérhető legmagasabb áron kerüljön sor. A felszámolónak ezért e követelmény teljesítése érdekében úgy kell eljárnia, az értékesítést úgy kell előkészítenie és lebonyolítania, hogy intézkedéseivel a lehető legmagasabb ár elérését biztosítsa.
[17]A perbeli esetben azonban az alperes - amint arra a másodfokú bíróság helytállóan mutatott rá a jogerős ítélet indokolásában - e kötelezettségének megfelelően nem tett eleget, az értékesítés során nem a tőle elvárható gondossággal járt el. A pályázati kiírás tartalmából és az értékesítés lebonyolítása érdekében általa 2012. augusztus 11-én kötött ügyvédi megbízási szerződésben foglaltakból kitűnően ugyanis az ingatlan sajátos jogi helyzetével, az árvízi tározóba történt besorolásával tisztában volt. Ennek alapján pedig a kisajátítás lehetőségéről is tudnia kellett. A Tisza-völgy árvízi biztonságának növelését, valamint az érintett térség terület-és vidékfejlesztését szolgáló program (a Vásárhelyi-terv továbbfejlesztése) közérdekűségéről és megvalósításáról szóló 2004. évi LXVII. törvénynek a perbeli földrészlet árvízi tározóvá minősítésekor hatályban volt 7. § (2) bekezdés a) pontja és 9. § (3) bekezdése, valamint a kisajátításról szóló 2007. évi CXXIII. törvény 4. § (1) bekezdés kb) alpontja ugyanis lehetővé tette az ilyen ingatlanok kisajátítását.
[18]Az adós vagyonát, az egyes vagyontárgyak értékesítését érintő jogi szabályozást a legalább két jogi szakvizsgát tett jogászt foglalkoztatni köteles [114/2006. (V. 12.) Korm. rendelet 2. § (5) bekezdés] felszámolónak nyilvánvalóan ismernie kell. A perbeli esetben az alperes által az ingatlan értékesítéséhez szükséges ügyvédi közreműködésre 2012. augusztus 11-én adott megbízás egyébként - a megbízási szerződés 3. pontjából kitűnően - az ingatlan speciális jogi helyzetére, az árvízi tározóvá történt minősítésére tekintettel kifejezetten kiterjedt az ingatlanra vonatkozó jogszabályi rendelkezések feltárására is. Az árvízi tározóvá minősítés miatti kisajátításra ugyanakkor már az alperes által 2012. május 14-én készíttetett értékbecslés is utalt.
[19]Mindezekre tekintettel az alperesnek a tőle mint felszámolótól elvárható gondos eljárás esetében a pályázati felhívásban jeleznie kellett volna az ingatlan kisajátításának lehetőségét is. A pályázati felhívást ugyanis a felszámolónak a Cstv. 49. § (1) bekezdésének és a felszámolási eljárásban az adós vagyontárgyainak nyilvános értékesítésére vonatkozó részletes szabályokról, továbbá a felszámolás számviteli feladatairól szóló 225/2000. (XII. 19.) Korm. rendelet módosításáról szóló 237/2009. (X. 20.) Korm. rendelet 2. § (3) bekezdésének helyes értelme szerint a lehető legtöbb potenciális érdeklődő figyelmének felhívása és a lehetséges legmagasabb ár elérése érdekében úgy kell megfogalmaznia, hogy a felhívás a vagyontárgy minden, az értékesítés, az elérhető eladási ár szempontjából lényeges tulajdonságát, jellemzőjét tartalmazza (EBH 2013.G.5.). A reális eladási ár meghatározása érdekében pedig az alperestől - amint arra a másodfokú bíróság is helyesen mutatott rá - elvárható lett volna, hogy feltárja a kisajátítás során elérhető kártalanítás mértékét, és az ingatlant annak megfelelő, vagy ahhoz közelítő áron kellett volna meghirdetnie és értékesítenie.
[20]Az alperes azonban nem így járt el, a pályázati felhívásban nem utalt a lehetséges kisajátításra, a felperest a pályázati kiírásról - a 237/2009. (X. 20.) Korm. rendelet 2. § (2) bekezdésébe ütköző módon - nem értesítette, és az ingatlant - a hitelezői érdekeket, a lehető legmagasabb ár elérésére vonatkozó kötelezettségét figyelmen kívül hagyva - a kisajátítási érték töredékéért értékesítette. A Cstv. 49. § (1) bekezdésének megszegésével okozott kárt ezért az alperes - a jogerős ítélet indokolásában helytállóan kifejtetteknek megfelelően - köteles megtéríteni.
[21]A felülvizsgálati kérelemben foglaltakra figyelemmel a Kúria megjegyzi, hogy abban az esetben, ha a kisajátítási értékhez közeli áron a pályázati értékesítés nem vezet eredményre, nem lett volna törvényes akadálya annak, hogy az alperes az ingatlanra kisajátítást helyettesítő adásvételi szerződést kössön, ezt ugyanis a Cstv. 49. § (1) bekezdése nem zárja ki. A Cstv. 49/D. § (1) bekezdését pedig az ilyen adásvételi szerződés alapján befolyó vételár, illetve kisajátítás esetében a kártalanítás összegének felosztása során is alkalmazni kell.
[22]A kifejtettek értelmében a Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv. V. 22.048/2014.)
* * *
TELJES HATÁROZAT
A Kúria a Farkas és Nagy Ügyvédi Iroda (ügyintéző: Dr. Nagy Zsolt ügyvéd) által képviselt G. K. Kft. felperesnek a Ruszthy Ügyvédi Iroda (ügyintéző: dr. Ruszthy Gyula ügyvéd) által képviselt D. K. Zrt. alperes ellen kártérítés megfizetése iránt a Fővárosi Törvényszéken 4.G.40.542/2013. szám alatt folyamatban volt, és a Fővárosi Ítélőtábla 12.Gf.40.371/2014/5. számú ítéletével befejezett perében az alperes által előterjesztett felülvizsgálati kérelem folytán - tárgyaláson kívül - meghozta az alábbi
í t é l e t e t:
A Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartja.
Kötelezi az alperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg a felperes részére 800 000 (Nyolcszázezer) forint felülvizsgálati eljárási költséget.
Ez ellen az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye.
I n d o k o l á s
A k.-i 0192/6. hrsz. szám alatt nyilvántartott ingatlan a perben nem szereplő Sz. Kft. (a továbbiakban: adós) tulajdonát képezte. Az ingatlanra a felperes javára a közte és az adós között létrejött szállítási keretszerződés biztosítása érdekében 50 000 000 forint és járulékai erejéig jelzálogjogot alapítottak.
A Magyar Állam a "Vásárhelyi-terv továbbfejlesztése" elnevezésű program keretében a Szamos-Kraszna-közi árvízi tározó megépítését határozta el, a beruházás pedig az adós ingatlanát is érintette. Az adós ezért 2010. szeptember 28-án kezdeményezte az ingatlan kisajátítását, illetve megvásárlását és a részére kártalanítás megfizetését. A beruházást lebonyolító Országos Vízügyi Főigazgatóság megbízása alapján 2012. október 30-án készült szakvélemény az ingatlan végső kártalanítási értékét 37 480 000 forintban határozta meg.
Időközben a Szabolcs-Szatmár-Bereg Megyei Bíróság 2012. január 5-i kezdő időponttal elrendelte az adós felszámolását, felszámolóként pedig az alperest jelölte ki. A felperes a felszámolási eljárás során 102 878 591 forint összegű hitelezői igényt jelentett be, amelyből 50 000 000 forint tőkét és 9 568 130 forint kamatot a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról szóló 1991. évi XLIX. törvény (a továbbiakban: Cstv.) 49/D. §-ában foglaltaknak megfelelően, 36 729 111 forintot a "d", 6 381 350 forint késedelmi kamatot a "g", 200 000 forint regisztrációs díjat pedig az "f" kielégítési kategóriában kért nyilvántartásba venni és kielégíteni.
Az alperes 2012. május 24-én értékesítésre hirdette meg a k.-i 0192/6. hrsz.-ú ingatlant azzal, hogy az ingatlanon egy 60%-os készültségű fokú 440 m2 alapterületű épülő vendégház található, a megkezdett építkezés folytatása azonban a terület árvízi tározóba történt sorolása miatt nem lehetséges. Az ingatlan nettó értékét a felszámoló 5 000 000 forintban jelölte meg.
A pályázatra a perben nem szereplő Cz. B. jelentkezett, aki a 2012. augusztus 21-én létrejött adásvételi szerződés alapján 5 000 000 forint vételár ellenében megvásárolta az ingatlant, majd 2013. január 28-án kezdeményezte az ingatlan kisajátítását az Országos Vízügyi Főigazgatóságnál. Ennek alapján a Magyar Állam 2013. augusztus 6-án 37 480 000 forint vételáron kisajátítást helyettesítő adásvételi szerződést kötött az új tulajdonossal.
Az ingatlan értékesítése során hozzá befolyt 5 000 000 forint vételárból az alperes 3 479 380 forintot kívánt a felperes részére hitelezői igénye kielégítéseként kifizetni.
A felperes módosított keresetében 31 316 640 forint kártérítés és járulékai megfizetésére kérte az alperest kötelezni. Arra hivatkozott, hogy az alperes az ingatlan értékesítése során nem az elvárható körültekintéssel járt el. Tudomása volt ugyanis arról, hogy a területet az árvízi tározóba sorolták, és így fennálltak a kisajátítás feltételei. A kisajátítás kezdeményezésével pedig jóval nagyobb bevételt érhetett volna el. Az alperes e jogellenes magatartásával okozott kárát a 37 480 000 forint kisajátítási összegből kiindulva - a felszámoló alperest megillető díjra, a költségekre és kifizetni jelzett 3 479 380 forintra tekintettel - 31 316 640 forintban határozta meg.
Az alperes érdemi ellenkérelme a kereset elutasítására irányult.
Az elsőfokú bíróság ítéletében az alperest 31 316 640 forint és járulékai megfizetésére kötelezte, a másodfokú bíróság pedig az elsőfokú ítéletet helybenhagyta.
A jogerős ítélet indokolása szerint az alperes a perbeli ingatlan értékesítésének előkészítése és lebonyolítása során nem a tőle mint felszámolótól elvárható gondossággal járt el. A terület speciális helyzetével, az árvízi tározóba történt besorolásával ugyanis az alperes tisztában volt. Ezért annak érdekében, hogy az elérhető legmagasabb áron, a lehető legkedvezőbb feltételekkel értékesítse az ingatlant, elvárható lett volna tőle, hogy feltárja a kisajátítással, illetve az azt helyettesítő adásvétellel elérhető árat, és ez alatt az ár alatt - gondos eljárás esetében - nem hirdethette volna meg értékesítésre az ingatlant, illetve nem köthetett volna adásvételi szerződést. Abban az esetben pedig, ha ilyen eladási áron a pályázati értékesítés nem vezet eredményre, élnie kellett volna a kisajátítás, illetve az azt helyettesítő adásvétel lehetőségével. Az adott esetben azonban nem vitásan nem így járt el, a kellő gondosság elmulasztásával nem a legkedvezőbb áron értékesítette az adós vagyonát képező ingatlant. Az ezzel összefüggésben a felperesnek okozott kárt ezért köteles megtéríteni.
A jogerős ítélet ellen - annak hatályon kívül helyezése, az elsőfokú ítélet megváltoztatása és a kereset elutasítása iránt - az alperes élt felülvizsgálati kérelemmel.
Álláspontja szerint a jogerős ítélet sérti a Cstv. 48. § (1) bekezdését, 49. § (1) és (5) bekezdéseit, 49/A. § (1) bekezdését, 49/D. § (1) bekezdését és 54. §-át, a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 339. §-át, a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: Pp.) 164. §-át, 206. §-át és 221. §-át, valamint a kisajátításról szóló 2007. évi CXXIII. törvény 25. § (2) bekezdését.
Kifejtette, hogy csupán az elsőfokú eljárás során, az Országos Vízügyi Főigazgatóság 2013. június 27-én kelt tájékoztatásából szerzett tudomást arról, hogy az adós korábban a perbeli ingatlan kisajátítását kezdeményezte. Az ingatlan tulajdoni lapja sem tartalmazta a kisajátítási eljárás megindítása tényének feljegyzését. Hatósági értesítésre tehát nem került sor, így őt sem terheli mulasztás abban a tekintetben, hogy a kisajátítási eljárásról korábban nem értesült.
Kiemelte, hogy a felszámoló eljárására, kötelezettségeire és felelősségére a Cstv. speciális rendelkezéseit kell alkalmazni, a Cstv. pedig kötelező előírásokat tartalmaz az adós vagyonának értékesítésével kapcsolatban. E szabályok szerint az adós vagyona csak nyilvánosan, pályázat vagy árverés keretében értékesíthető, kisajátítást tehát a felszámoló nem kezdeményezhet. Az pedig, hogy a felszámolási eljárás keretében milyen vételár érhető el, az adós vagyonától és a pályázat tartalmától függő kérdés. Megjegyezte, hogy a pályázati kiírásnál - a Mátészalka Város Jegyzője Építésügyi Hatósági Irodája által adott tájékoztatásnak megfelelően - figyelembe vette, hogy a perbeli ingatlanon található felépítmény befejezetlen, a biztonságos és rendeltetésszerű használatra nem alkalmas, és az építési munka folytatására sincs lehetőség, az eredeti építési engedély hatálya ugyanis lejárt, újabb engedély pedig az épületre már nem adható ki. A felépítmény tehát mindezekre figyelemmel értéktelen.
Állította, hogy a Cstv.-nek a vagyon értékesítésére vonatkozó előírásait maradéktalanul betartotta, jogellenes, felróható magatartást nem tanúsított. Nem sértette meg az álláspontja szerint a felperessel szembeni tájékoztatási kötelezettségét sem, a nyilvános pályázati felhívás alapján ugyanis a felperes megfelelően gyakorolhatta jogait.
Végül megjegyezte, hogy a Cstv. 49/D. §-ának az egyes zálogjogosultak prvilegizált kielégítését biztosító (1) bekezdése az adós ingatlanának kisajátítása esetében nem alkalmazható, ez a szabály ugyanis szerinte csak az árverés vagy pályázat útján történt értékesítésből befolyt vételár felosztásáról rendelkezik.
A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A Kúria a felülvizsgálati eljárás eredményeként megállapította, hogy a jogerős ítélet a felülvizsgálati kérelemben megjelölt okból nem jogszabálysértő.
A felszámolási eljárás célja a Cstv. 1. § (3) bekezdéséből kitűnően a fizetésképtelen adós jogutód nélküli megszüntetése esetén a hitelezők meghatározott módon történő kielégítése. A felszámolónak e cél megvalósítása érdekében fel kell mérnie az adós vagyoni helyzetét és a vele szemben támasztott követeléseket [Cstv. 46. § (1) bekezdés], be kell hajtania az adós követeléseit, érvényesítenie kell igényeit és értékesítenie kell vagyonát [Cstv. 48. § (1) bekezdés]. Tevékenysége során a felszámoló a Cstv. 54. §-a értelmében az adott helyzetben általában elvárható gondossággal köteles eljárni. A kötelezettségeinek megszegésével okozott kárért a polgári jogi felelősség általános szabályai szerint felel azzal, hogy felelőssége az adósnak a felszámolás kezdő időpontjában meglévő, illetve a felszámolás alatt szerzett vagyonára terjed ki.
Az adós vagyontárgyainak értékesítésével kapcsolatban a Cstv. 49. § (1) bekezdése kifejezett elvárásként fogalmazza meg, hogy az értékesítésre a forgalomban elérhető legmagasabb áron kerüljön sor. A felszámolónak ezért e követelmény teljesítése érdekében úgy kell eljárnia, az értékesítést úgy kell előkészítenie és lebonyolítania, hogy intézkedéseivel a lehető legmagasabb ár elérését biztosítsa.
A perbeli esetben azonban az alperes - amint arra a másodfokú bíróság helytállóan mutatott rá a jogerős ítélet indokolásában - e kötelezettségének megfelelően nem tett eleget, az értékesítés során nem a tőle elvárható gondossággal járt el. A pályázati kiírás tartalmából és az értékesítés lebonyolítása érdekében általa 2012. augusztus 11-én kötött ügyvédi megbízási szerződésben foglaltakból kitűnően ugyanis az ingatlan sajátos jogi helyzetével, az árvízi tározóba történt besorolásával tisztában volt. Ennek alapján pedig a kisajátítás lehetőségéről is tudnia kellett. A Tisza-völgy árvízi biztonságának növelését, valamint az érintett térség terület-és vidékfejlesztését szolgáló program (a Vásárhelyi-terv továbbfejlesztése) közérdekűségéről és megvalósításáról szóló 2004. évi LXVII. törvénynek a perbeli földrészlet árvízi tározóvá minősítésekor hatályban volt 7. § (2) bekezdés a) pontja és 9. § (3) bekezdése, valamint a kisajátításról szóló 2007. évi CXXIII. törvény 4. § (1) bekezdés kb) pontja ugyanis lehetővé tette az ilyen ingatlanok kisajátítását.
Az adós vagyonát, az egyes vagyontárgyak értékesítését érintő jogi szabályozást a legalább két jogi szakvizsgát tett jogászt foglalkoztatni köteles (114/2006. (V. 12.) Korm. rendelet 2. § (5) bekezdés) felszámolónak nyilvánvalóan ismernie kell. A perbeli esetben az alperes által az ingatlan értékesítéséhez szükséges ügyvédi közreműködésre 2012. augusztus 11-én adott megbízás egyébként - a megbízási szerződés 3. pontjából kitűnően - az ingatlan speciális jogi helyzetére, az árvízi tározóvá történt minősítésére tekintettel kifejezetten kiterjedt az ingatlanra vonatkozó jogszabályi rendelkezések feltárására is. Az árvízi tározóvá minősítés miatti kisajátításra ugyanakkor már az alperes által 2012. május 14-én készíttetett értékbecslés is utalt.
Mindezekre tekintettel az alperesnek a tőle mint felszámolótól elvárható gondos eljárás esetében a pályázati felhívásban jeleznie kellett volna az ingatlan kisajátításának lehetőségét is. A pályázati felhívást ugyanis a felszámolónak a Cstv. 49. § (1) bekezdésének és a felszámolási eljárásban az adós vagyontárgyainak nyilvános értékesítésére vonatkozó részletes szabályokról, továbbá a felszámolás számviteli feladatairól szóló 225/2000. (XII. 19.) Korm. rendelet módosításáról szóló 237/2009. (X. 20.) Korm. rendelet 2. § (3) bekezdésének helyes értelme szerint a lehető legtöbb potenciális érdeklődő figyelmének felhívása és a lehetséges legmagasabb ár elérése érdekében úgy kell megfogalmaznia, hogy a felhívás a vagyontárgy minden, az értékesítés, az elérhető eladási ár szempontjából lényeges tulajdonságát, jellemzőjét tartalmazza (EBH 2013.G.5.). A reális eladási ár meghatározása érdekében pedig az alperestől - amint arra a másodfokú bíróság is helyesen mutatott rá - elvárható lett volna, hogy feltárja a kisajátítás során elérhető kártalanítás mértékét, és az ingatlant annak megfelelő, vagy ahhoz közelítő áron kellett volna meghirdetnie és értékesítenie.
Az alperes azonban nem így járt el, a pályázati felhívásban nem utalt a lehetséges kisajátításra, a felperest a pályázati kiírásról - a 237/2009. (X. 20.) Korm. rendelet 2. § (2) bekezdésébe ütköző módon - nem értesítette, és az ingatlant - a hitelezői érdekeket, a lehető legmagasabb ár elérésére vonatkozó kötelezettségét figyelmen kívül hagyva - a kisajátítási érték töredékéért értékesítette. A Cstv. 49. § (1) bekezdésének megszegésével okozott kárt ezért az alperes - a jogerős ítélet indokolásában helytállóan kifejtetteknek megfelelően - köteles megtéríteni.
A felülvizsgálati kérelemben foglaltakra figyelemmel a Kúria megjegyzi, hogy abban az esetben, ha a kisajátítási értékhez közeli áron a pályázati értékesítés nem vezet eredményre, nem lett volna törvényes akadálya annak, hogy az alperes az ingatlanra kisajátítást helyettesítő adásvételi szerződést kössön, ezt ugyanis a Cstv. 49. § (1) bekezdése nem zárja ki. A Cstv. 49/D. § (1) bekezdését pedig az ilyen adásvételi szerződés alapján befolyó vételár, illetve kisajátítás esetében a kártalanítás összegének felosztása során is alkalmazni kell.
A kifejtettek értelmében a Kúria a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta, és az alperest, a Pp. 78. § (1) bekezdése szerint, a felperes áfát is magában foglaló ügyvédi munkadíjból álló felülvizsgálati eljárási költségének megfizetésére kötelezte.
Budapest, 2015. március 5.
Dr. Bartal Géza s.k. a tanács elnöke, Dr. Farkas Attila s.k. előadó bíró, Dr. Simonné Dr. Gombos Katalin s.k. bíró, Dr. Török Judit s.k. bíró, Dr. Csőke Andrea s.k. bíró
(Kúria Pfv. V. 22.048/2014.)