adozona.hu
BH+ 2015.5.213
BH+ 2015.5.213
Fogyasztói szerződésen egyedileg meg nem tárgyalt szerződési feltétel tisztességtelensége akkor is vizsgálható, ha azok nem világosak és érthetőek [Ptk. 209. § (1) és (4) bek., 237. §; Pp. 3. § (2) bek.; 18/1999.(II. 5.) Korm. rendelet 1. § (1) bek. i) pontja, 2. § g) pontja; 2/2010. (VI. 28.) PK vélemény].
Kiválasztott időállapot:
- Kibocsátó(k):
- Jogterület(ek):
- Tipus:
- Érvényesség kezdete:
- Érvényesség vége:
MIRŐL SZÓL EZ A JOGSZABÁLY?
Az I. r. felperes mint zálogkötelezett és a II. r. felperes mint adós, valamint az I. r. alperes 2007. január 19-én közjegyzői okiratba foglalt CHF alapú kölcsönszerződést kötöttek. Az I. r. Alperes 30 000 000 Ft összegű kölcsönt nyújtott a II. r. felperes részére. A kölcsön biztosítására a szerződő felek az I. r. felperes tulajdonában lévő, a természetben V., B. u. 26. szám alatti ingatlanra jelzálogjogot, illetve vételi jogot alapítottak. Az ugyanezen a napon közjegyzői okiratba foglalt opc...
BH+ 2015.5.213 Fogyasztói szerződésen egyedileg meg nem tárgyalt szerződési feltétel tisztességtelensége akkor is vizsgálható, ha azok nem világosak és érthetőek [Ptk. 209. § (1) és (4) bek., 237. §; Pp. 3. § (2) bek.; 18/1999.(II. 5.) Korm. rendelet 1. § (1) bek. i) pontja, 2. § g) pontja; 2/2010. (VI. 28.) PK vélemény].
Az I. r. felperes mint zálogkötelezett és a II. r. felperes mint adós, valamint az I. r. alperes 2007. január 19-én közjegyzői okiratba foglalt CHF alapú kölcsönszerződést kötöttek. Az I. r. Alperes 30 000 000 Ft összegű kölcsönt nyújtott a II. r. felperes részére. A kölcsön biztosítására a szerződő felek az I. r. felperes tulajdonában lévő, a természetben V., B. u. 26. szám alatti ingatlanra jelzálogjogot, illetve vételi jogot alapítottak. Az ugyanezen a napon közjegyzői okiratba foglalt opciós szerződés 2. pontja szerint az opciós vételárat 46 200 000 Ft-ban határozták meg, amelyet a felek piaci árként ismertek el.Az I. r. alperes - a II. r. felperes késedelme miatt - a kölcsönszerződést 2007. július 16-án azonnali hatállyal felmondta. 2007. október 16-án vételi jogának gyakorlására a II. r. alperest jelölte ki. 2007. október 19-én a II. r. alperes élt vételi jogával. Nyilatkozatában 28 700 000 Ft-ban határozta meg a vételárat a P. Zrt. 2007. szeptember 19-én készített értékbecslése alapján. 2007. december 18-án az I. r. alperes a II. r. felperessel szemben fennálló követelését a B. Zrt.-re engedményezte. 2007. december 21-én ez utóbbi cég azt a II. r. alperesre továbbengedményezte.
Az ítélőtábla végzésével az elsőfokú bíróságnak a felperesek keresetét elutasító ítéletét hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot újabb eljárásra, valamint újabb határozat hozatalára utasította.
A felperesek a megismételt eljárásban módosított keresetükben az opciós szerződés 4. és 7. pontja érvénytelenségének megállapítását kérték az 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 200. § (2) bekezdésére - jogszabályba, valamint jóerkölcsbe ütközésre - hivatkozással. Kérték továbbá a kölcsönszerződés 5.3. és 5.4. pontjai érvénytelenségének megállapítását is, azok jóerkölcsbe ütközésére tekintettel. Az opciós szerződés részleges érvénytelenségéből következően az I. r. felperes kérte a II. r. alperes marasztalását 15 522 707 Ft opciós vételár különbözet és annak járulékai megfizetésére.
Az alperesek érdemi ellenkérelmükben az opciós szerződés 4. pontjának érvénytelenségével összefüggésben a kereset részbeni elutasítása iránt terjesztettek elő kérelmet, arra hivatkozással, hogy a vételi jog első 5 évre vonatkozó kikötése nem érvénytelen. Egyebekben a felperesek keresetének elutasítását kérték.
Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy az opciós megállapodás 4. pontjának az a fordulata, miszerint "(...) és megállapodnak, hogy az 5. év végét megelőző 60. napig a jelen megállapodással azonos feltételek szerint újabb 5 évre megállapodást kötnek, illetve a meghosszabbított határidő leteltét megelőző 60. napig ismételten újabb megállapodást kötnek. (...)", érvénytelen. Ezt meghaladóan a felperesek keresetét elutasította. Úgy ítélte ugyanis, hogy az opciós szerződés 4. pontjának a vételi jog meghosszabbításával kapcsolatos rendelkezése a Ptk. 374. § (2) bekezdésére figyelemmel semmis. Ezt meghaladóan azonban a 4. pont érvénytelenségére irányuló kereseti kérelmet megalapozatlannak találta, miután a Ptk. a vételi jog kikötését 5 évre lehetővé teszi. Az elsőfokú bíróság az opciós szerződés 7. pontjával, illetve a kölcsönszerződés 5.3. és 5.4. pontjaival kapcsolatban azt fejtette ki, hogy az előbbi nem ütközik sem jogszabályba, sem jóerekölcsbe, míg az utóbbi esetében sem állapítható meg a jóerkölcsbe ütközés.
A felperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezéssel meg nem támadott részét nem érintette. Fellebbezett rendelkezését megváltoztatta és megállapította, hogy az opciós szerződés 7. pontja, valamint a kölcsönszerződés 5.3. és 5.4. pontja érvénytelen. Kötelezte továbbá a II. r. alperest, hogy fizessen meg az I. r. Felperesnek 15 522 707 Ft-ot és annak járulékait.
A másodfokú bíróság megállapította, a felperesek fellebbezése nem érintette az elsőfokú ítéletnek a kereseti kérelemnek részben helytadó rendelkezését. Az fellebbezés hiányában jogerőre emelkedett a Pp. 228. § (4) bekezdése alapján. A másodfokú bíróság a megfellebbezett rendelkezések tekintetében abból indult ki, hogy azok egyedileg meg nem tárgyalt feltételeket tartalmazó fogyasztói szerződést érintenek. A perbeli jogvitában ezért irányadó a fogyasztókkal kötött szerződésekben alkalmazott tisztességtelen feltételekről szóló 93/13/EGK irányelv (a továbbiakban: irányelv). A másodfokú bíróság utalt arra, az Európai Unió Bíróságának vonatkozó joggyakorlata (14/83. sz. Colson-ügy, C-106/89. sz. Marleasing S.A. ügy, C-441/93. sz. Pafitis-ügy) alapján a tagállami bíróságoknak a nemzeti jogot az irányelvvel összhangban kell értelmezniük.
Az opciós szerződéssel kapcsolatban a másodfokú bíróság kifejtette, hogy annak 2. pontja 46 200 000 Ft-ban rögzítette a vételárat, a 7. pont alapján azonban ezt az árat az opciós jog gyakorlását követő 3 napon belül bármelyik fél vitathatta. Ez utóbbi szerződési feltétel lehetővé tette a vételi jogot gyakorló alperes számára, hogy az I. r. felperes költségére az eredetileg kikötött opciós vételár helyett saját megbízottja állapítsa meg a vételárat. A másodfokú bíróság szerint a vételár megállapításának ez a módja a felperes számára nyilvánvalóan hátrányos szerződési rendelkezés, mert az opciós adásvétel ellenértékének meghatározására a vételi jog jogosultjának egyoldalú befolyást biztosít.
Az ítélőtábla ezért a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 209. § (4) bekezdését az irányelvvel összhangban értelmezve először azt vizsgálta, hogy a támadott szerződési feltétel világos és érthető-e. Megítélése szerint az opciós szerződés 7. pontja nem tekinthető világos és érthető kikötésnek, mert a likvidációs érték fogalmát a szerződés nem tisztázza. Annak tényleges tartalma a fogyasztó számára nem ismert. Ebből következően a másodfokú bíróság nem látta akadályát annak, hogy e szerződéses kikötés tisztességtelenségét érdemben vizsgálja. Ennek eredményeként azt állapította meg, hogy az opciós szerződés 7. pontja a Ptk. 209. § (1) bekezdése alapján tisztességtelennek minősül, az a jóhiszeműség és tisztesség követelményét megsértve a kötelezett számára indokolatlanul és egyoldalúan hátrányos, a felek viszonyában egyensúlytalanságot eredményez.
A másodfokú bíróság megállapította a kölcsönszerződés 5.3. és 5.4. pontjainak tisztességtelenség miatti érvénytelenségét is. Úgy találta, az előbbi rendelkezés sérti az egyértelműség követelményét. Tartalmában ugyanis nem egyeztethető össze az opciós szerződés 6. pontjával, amely az 5.3 pontban a kölcsönszerződés megszűnésétől számított 5 naptári nap helyett, az ingatlan elhagyására 30 napos határidőt szab meg. A másodfokú bíróság úgy ítélte, ezáltal ha a szerződés felmondását követően a vételi jog gyakorlására is sor kerül, a birtokba adás időpontjára egymással ellentétben álló szerződési rendelkezések vonatkoznak. Az ítélőtábla szerint e mellett egyensúlytalanságot okoz, illetve az I. r. felperes számára egyoldalúan és indokolatlanul hátrányos, továbbá a fogyasztóval kötött tisztességtelennek minősülő feltételekről szóló 18/1999.(II.5.) Korm. rendelet (a továbbiakban: kormányrendelet) 2. § g) pontját is kimeríti az 5 napos birtokba adási idő rövidsége, amelynek attól függetlenül kell eleget tennie, hogy a felmondásnak, illetve a vételi jog gyakorlásának jogszerűségét vitatja-e.
A másodfokú bíróság a kölcsönszerződés 5.4. pontja tekintetében úgy foglalt állást, hogy az sérti a kormányrendelet 1. § (1) bekezdés i) pontját. Az ugyanis a II. r. felperes hátrányára előnyök nélkül, joglemondást tartalmaz a végrehajtási eljárással összefüggésben.
A másodfokú bíróság végül utalt arra: az érintett szerződési feltételek fenti okok miatti tisztességtelensége nem tette a szerződést teljesíthetetlenné. Az I. r. felperes ezért alappal követelte az opciós vételár-hátralék megfizetését a vételi jog gyakorlására kijelölt II. r. alperestől. Az opciós vételár a szerződés 7. pontjának érvénytelensége miatt, a 2. pontban írt 46 200 000 Ft. Az alperesek az I. r. felperes által megjelölt vételár-hátralék összegét nem vitatták, tételes elszámolást nem terjesztettek elő, beszámítási kifogással nem éltek. A rendelkezésre álló adatok alapján ezért nem állapítható meg, hogy a felperesekkel szemben a kölcsönszerződésből eredően maradt-e fenn követelésük.
A felülvizsgálati kérelmében a II. r. alperes a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és elsődlegesen az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását, másodlagosan az elsőfokú bíróság új eljárásra, új határozat hozatalára utasítását kérte. Arra hivatkozott, hogy a jogerős ítélet a Ptk. 209. § (1), (4) és (5) bekezdéseibe ütköző módon jogszabálysértő. Az opciós szerződés 7. pontjának értelmezése során a másodfokú bíróság ugyanis tévesen alkalmazta az említett jogszabályi rendelkezéseknek a szerződéskötéskori előírásait, az akkor közvetlenül nem hatályos irányelvvel összhangban. A II. r. alperes álláspontja szerint a jogerős ítélet a Pp. 3. § (2) bekezdésébe, 215. §-ába és 206. §-ába is ütközik, miután a vételár különbözet visszafizetésében is marasztalta a II. r. alperest erre irányuló összegszerű kereseti kérelem hiányában. Állította, a per során a felek közötti komplex elszámolási jogviszony, az azzal kapcsolatos pénzügyi vita tekintetében bizonyítás nem volt.
A jogerős ítéletnek a kölcsönszerződés 5.3. és 5.4. pontja érvénytelenségét megállapító részei a II. r. alperes szerint a Pp. 229. § (1) bekezdését sértik, mert ugyanabból a tényalapból származó, ugyanazon jog iránti perben a törvényszék jogerős ítéletében már kimondta, hogy e szerződéses rendelkezések nem ütköznek jogszabályba.
A felperesek felülvizsgálati ellenkérelmükben a jogerős ítélet hatályában fenntartását kérték.
A Kúria a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (2) bekezdése alapján a felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálta felül és azt az abban hivatkozott indokok alapján a részleges érvénytelenség jogkövetkezményének alkalmazása tekintetében jogszabálysértőnek találta.
A Kúria mindenek előtt rögzíti: a felülvizsgálati kérelem erre vonatkozó hivatkozása hiányában nem vizsgálta, nem vizsgálhatta, hogy a jogszabályba, illetve a jóerkölcsbe ütközésre hivatkozással előterjesztett érvénytelenség megállapítása iránti kereset esetében a másodfokú bíróság hivatalból észlelheti-e a keresetben megjelölt szerződési feltételek érvénytelenségét tisztességtelenség jogcímén. A jelen per keretei között ezért kizárólag az volt vizsgálandó, hogy a másodfokú bíróság érdemben helyesen minősítette-e tisztességtelennek a vitás szerződéses rendelkezéseket, és helyesen alkalmazta-e a részleges érvénytelenség jogkövetkezményét.
A kölcsönszerződés 5.3. és 5.4. pontjaival kapcsolatban a II. r. alperes a felülvizsgálati kérelmében kizárólag arra hivatkozott, hogy azok érvénytelenségét korábban egy másik bíróság már vizsgálta, így a jogerős ítélet e részében ítélt dologra vonatkozó döntést tartalmaz. A Kúria ezt a hivatkozást tévesnek tartotta. Megállapította, ugyanis, hogy a törvényszék a hivatkozott jogerős ítéletében a kölcsönszerződés hivatkozott pontjait jogszabályba ütközés hiánya miatt nem találta érvénytelennek. Ehhez képest a jelen perben eljárt másodfokú bíróság azok tisztességtelenségét vizsgálta, és az érvénytelenséget annak megállapítása miatt mondta ki. Az érvényesíteni kívánt jog tehát eltérő volt, ezért a Pp. 229. § (1) bekezdésében írt, a kereset elbírálását kizáró feltételek nem álltak fenn.
Az opciós szerződés 7. pontjával kapcsolatban a II. r. alperes egyrészt arra hivatkozott, hogy annak érvénytelensége a szerződéskötéskor hatályos Ptk. 209. § (5) bekezdése (helyesen: (4) bekezdés) alapján nem vizsgálható, másrészt arra, hogy érdemi vizsgálat esetén az nem minősülne tisztességtelennek.
A Kúria maradéktalanul egyetértett a másodfokú bírósággal abban, hogy a jogvita eldöntése során irányadó Ptk. 209. § (4) bekezdését az irányelvvel összhangban kellett értelmezni. Egyetértett abban is, hogy a "likvidációs érték" fogalma, tartalma nem volt egyértelmű a "90 napos értékesítési piaci ár" magyarázó megjegyzésként történt feltüntetése mellett sem. A fogyasztó ugyanis nem tudhatta, hogy a tényleges piaci árnak hozzávetőlegesen hány százaléka értendő az alatt. Ebből következően az opciós szerződés 7. pontjának tisztességtelensége vizsgálható volt. A Kúria úgy ítélte, a másodfokú bíróság által kifejtett indokok alapján a tisztességtelenség megállapítása sem sértette, sem a Ptk. 209. § (4) bekezdését, sem a Ptk. 209. § (1) bekezdését.
A Kúria elfogadta a másodfokú bíróság jogi álláspontját abban is, hogy e kikötés érvénytelensége nem eredményezi az egész szerződés érvénytelenségét, mert az a hivatkozott pont nélkül is teljesíthető. Opciós vételárnak így a 2. pont szerinti 46 200 000 Ft-ot kell tekinteni.
Tévedett és a Pp. 3. § (2) bekezdését sértette viszont a másodfokú bíróság, amikor a peres felek felhívása, a teljes tényállás feltárása nélkül, az opciós szerződés érvénytelen kikötése alapján gyakorolt vételi joggal létrejött ingatlan adásvételi szerződés tekintetében a részleges érvénytelenség jogkövetkezményeként a vételár különbözet megfizetésére kötelezte a II. r. alperest. Ezzel a II. r. alperesnek nem adott módot arra, hogy bejelentse, a megváltozott helyzet ellenére, a magasabb vételár mellett is kíván-e vételi jogával élni, vagy az opciós szerződés érvénytelensége miatt, az azon alapuló ingatlan adásvételi szerződés tekintetében a szerződéskötést megelőző állapot helyreállítást, az érintettek közötti elszámolást kéri. Ez az eljárási szabálysértés - figyelemmel az érvénytelenségi perekben felmerülő egyes eljárási kérdésekről szóló 2/2010. (VI.28.) PK vélemény 5.a) pontjában írtakra is - a jogvita érdemi elbírálására kihatott.
A Kúria ezért a jogerős ítéletnek a II. r. alperest az I. r. felperes javára kötelező rendelkezését a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és e körben az elsőfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította. A megismételt elsőfokú eljárásban a bíróságnak nyilatkoztatnia kell az I. r. felperest arról, hogy az opciós szerződés 7. pontjának érvénytelenségére tekintettel a Ptk. 237. §-a szerinti jogkövetkezmények közül melyiknek az alkalmazását kéri. Ezt követően be kell szereznie a II. r. alperes nyilatkozatát arról, hogy a marasztalásra irányuló keresetet mennyiben és milyen októból vitatja, tiltakozik-e az I. r. felperes által kért, illetve választott jogkövetkezmény ellen, és milyen okból, van-e elszámolási, vagy beszámítási igénye.
A Kúria a kölcsönszerződés 5.3., 5.4. pontja tekintetében hozott jogerős ítéleti rendelkezéseket részítéletével, az opciós szerződés 7. pontjának érvénytelenségére vonatkozó döntést közbenső ítélettel a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
(Kúria Gfv. VII. 30.165/2014.)
* * *
TELJES HATÁROZAT
A Kúria mint felülvizsgálati bíróság a Dr. Magyar Balázs Ügyvédi Iroda, ügyintéző: dr. Magyar Balázs ügyvéd által képviselt H. Z. S. I. r. és H. P. II. r. felpereseknek K. Zrt. I. r. alperes és a Tornyi Ügyvédi Iroda, ügyintéző: dr. Tornyi Róbert ügyvéd által képviselt K. Kft. II. r. alperes ellen szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt a Fővárosi Törvényszéken 40.P.21.946/2012. számon indult, a Fővárosi Ítélőtábla 5.Pf.21.599/2013/6. számú jogerős ítéletével befejezett perében a jogerős ítélet ellen a II. r. alperes részéről előterjesztett felülvizsgálati kérelem folytán - tárgyaláson - meghozta a következő
rész-közbenső ítéletet:
A Kúria a jogerős ítéletnek a II. r. alperest az I. rendű felperes javára marasztaló, valamint a perköltségre vonatkozó rendelkezéseit az elsőfokú bíróság 15. sorszámú ítéletére kiterjedően hatályon kívül helyezi, és e körben az elsőfokú bíróságot új eljárásra, új határozat hozatalára utasítja; egyebekben a jogerős ítéletet hatályában fenntartja.
Kötelezi az I. rendű és a II. rendű alperest egyetemlegesen, hogy fizessen meg a felpereseknek együttesen 15 napon belül 148.750.- (Egyszáznegyvennyolcezer-hétszázötven) Ft együttes első-, másodfokú- és felülvizsgálati eljárási költséget, valamint az államnak - felhívásra - 15.000.- (Tizenötezer) Ft elsőfokú és 48.000.- (Negyvennyolcezer) Ft fellebbezési eljárási illetéket.
A Kúria megállapítja, hogy a felpereseknek együttesen további 450.000.- (Négyszázötvenezer) Ft, a II. rendű alperesnek további 450.000.- (Négyszázötvenezer) Ft felülvizsgálati eljárási költsége merült fel. Megállapítja továbbá, hogy a II. rendű alperes illetékfeljegyzési joga folytán 1.552.300.- (Egymillió-ötszázötvenkettőezer-háromszáz) Ft felülvizsgálati eljárási illetéket nem rótt le.
Ez ellen a rész-közbenső ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye.
Indokolás
Az I. r. felperes mint zálogkötelezett és a II. r. felperes mint adós, valamint az I. r. alperes 2007. január 19-én közjegyzői okiratba foglalt CHF alapú kölcsönszerződést kötöttek. Az I. r. alperes 30.000.000 Ft összegű kölcsönt nyújtott a II. r. felperes részére. A kölcsön biztosítására a szerződő felek az I. r. felperes tulajdonában lévő, a természetben V., B. u. 26. szám alatti ingatlanra jelzálogjogot, illetve vételi jogot alapítottak. Az ugyanezen a napon közjegyzői okiratba foglalt opciós szerződés 2. pontja szerint az opciós vételárat 46.200.000 Ft-ban határozták meg, amelyet a felek piaci árként ismertek el.
Az I. r. alperes - a II. r. felperes késedelme miatt - a kölcsönszerződést 2007. július 16-án azonnali hatállyal felmondta. 2007. október 16-án vételi jogának gyakorlására a II. r. alperest jelölte ki. 2007. október 19-én a II. r. alperes élt vételi jogával. Nyilatkozatában 28.700.000 Ft-ban határozta meg a vételárat a P. Zrt. 2007. szeptember 19-én készített értékbecslése alapján. 2007. december 18-án az I. r. alperes a II. r. felperessel szemben fennálló követelését a B. Zrt-re engedményezte. 2007. december 21-én ez utóbbi cég azt a II. r. alperesre továbbengedményezte.
A Fővárosi Ítélőtábla 6.Pf.21.475/2011/5. számú végzésével az elsőfokú bíróságnak a felperesek keresetét elutasító, 40.P.25.954/2010/27. számú ítéletét hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot újabb eljárásra, valamint újabb határozat hozatalára utasította.
A felperesek a megismételt eljárásban módosított keresetükben az opciós szerződés 4. és 7. pontja érvénytelenségének megállapítását kérték az 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 200. § (2) bekezdésére - jogszabályba, valamint jóerkölcsbe ütközésre - hivatkozással. Kérték továbbá a kölcsönszerződés 5.3. és 5.4. pontjai érvénytelenségének megállapítását is, azok jóerkölcsbe ütközésére tekintettel. Az opciós szerződés részleges érvénytelenségéből következően az I. r. felperes kérte a II. r. alperes marasztalását 15.522.707 Ft opciós vételár különbözet és annak járulékai megfizetésére.
Az alperesek érdemi ellenkérelmükben az opciós szerződés 4. pontjának érvénytelenségével összefüggésben a kereset részbeni elutasítása iránt terjesztettek elő kérelmet, arra hivatkozással, hogy a vételi jog első 5 évre vonatkozó kikötése nem érvénytelen. Egyebekben a felperesek keresetének elutasítását kérték.
Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy az opciós megállapodás 4. pontjának az a fordulata, miszerint "(...) és megállapodnak, hogy az 5. év végét megelőző 60. napig a jelen megállapodással azonos feltételek szerint újabb 5 évre megállapodást kötnek, illetve a meghosszabbított határidő leteltét megelőző 60. napig ismételten újabb megállapodást kötnek. (...)", érvénytelen. Ezt meghaladóan a felperesek keresetét elutasította. Úgy ítélte ugyanis, hogy az opciós szerződés 4. pontjának a vételi jog meghosszabbításával kapcsolatos rendelkezése a Ptk. 374. § (2) bekezdésére figyelemmel semmis. Ezt meghaladóan azonban a 4. pont érvénytelenségére irányuló kereseti kérelmet megalapozatlannak találta, mivel a Ptk. a vételi jog kikötését 5 évre lehetővé teszi. Az elsőfokú bíróság az opciós szerződés 7. pontjával, illetve a kölcsönszerződés 5.3. és 5.4. pontjaival kapcsolatban azt fejtette ki, hogy az előbbi nem ütközik sem jogszabályba, sem jóerekölcsbe, míg az utóbbi esetében sem állapítható meg a jóerkölcsbe ütközés.
A felperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezéssel meg nem támadott részét nem érintette. Fellebbezett rendelkezését megváltoztatta és megállapította, hogy az opciós szerződés 7. pontja, valamint a kölcsönszerződés 5.3. és 5.4. pontja érvénytelen. Kötelezte továbbá a II. r. alperest, hogy fizessen meg az I. r. felperesnek 15.522.707 Ft-ot és annak járulékait.
A másodfokú bíróság megállapította, a felperesek fellebbezése nem érintette az elsőfokú ítéletnek a kereseti kérelemnek részben helytadó rendelkezését. Az fellebbezés hiányában jogerőre emelkedett a Pp. 228. § (4) bekezdése alapján. A másodfokú bíróság a megfellebbezett rendelkezések tekintetében abból indult ki, hogy azok egyedileg meg nem tárgyalt feltételeket tartalmazó fogyasztói szerződést érintenek. A perbeli jogvitában ezért irányadó a fogyasztókkal kötött szerződésekben alkalmazott tisztességtelen feltételekről szóló 93/13/EGK irányelv (a továbbiakban: irányelv). A másodfokú bíróság utalt arra, az Európai Unió Bíróságának vonatkozó joggyakorlata (14/83. sz. Colson-ügy, C-106/89. sz. Marleasing S.A. ügy, C-441/93. sz. Pafitis-ügy) alapján a tagállami bíróságoknak a nemzeti jogot az irányelvvel összhangban kell értelmezniük.
Az opciós szerződéssel kapcsolatban a másodfokú bíróság kifejtette, hogy annak 2. pontja 46.200.000 Ft-ban rögzítette a vételárat, a 7. pont alapján azonban ezt az árat az opciós jog gyakorlását követő 3 napon belül bármelyik fél vitathatta. Ez utóbbi szerződési feltétel lehetővé tette a vételi jogot gyakorló alperes számára, hogy az I. r. felperes költségére az eredetileg kikötött opciós vételár helyett saját megbízottja állapítsa meg a vételárat. A másodfokú bíróság szerint a vételár megállapításának ez a módja a felperes számára nyilvánvalóan hátrányos szerződési rendelkezés, mivel az opciós adásvétel ellenértékének meghatározására a vételi jog jogosultjának egyoldalú befolyást biztosít.
Az ítélőtábla ezért a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 209. § (4) bekezdését az irányelvvel összhangban értelmezve először azt vizsgálta, hogy a támadott szerződési feltétel világos és érthető-e. Megítélése szerint az opciós szerződés 7. pontja nem tekinthető világos és érthető kikötésnek, mert a likvidációs érték fogalmát a szerződés nem tisztázza. Annak tényleges tartalma a fogyasztó számára nem ismert. Ebből következően a másodfokú bíróság nem látta akadályát annak, hogy e szerződéses kikötés tisztességtelenségét érdemben vizsgálja. Ennek eredményeként azt állapította meg, hogy az opciós szerződés 7. pontja a Ptk. 209. § (1) bekezdése alapján tisztességtelennek minősül, az a jóhiszeműség és tisztesség követelményét megsértve a kötelezett számára indokolatlanul és egyoldalúan hátrányos, a felek viszonyában egyensúlytalanságot eredményez.
A másodfokú bíróság megállapította a kölcsönszerződés 5.3. és 5.4. pontjainak tisztességtelenség miatti érvénytelenségét is. Úgy találta, az előbbi rendelkezés sérti az egyértelműség követelményét. Tartalmában ugyanis nem egyeztethető össze az opciós szerződés 6. pontjával, amely az 5.3 pontban a kölcsönszerződés megszűnésétől számított 5 naptári nap helyett, az ingatlan elhagyására 30 napos határidőt szab meg. A másodfokú bíróság úgy ítélte, ezáltal ha a szerződés felmondását követően a vételi jog gyakorlására is sor kerül, a birtokba adás időpontjára egymással ellentétben álló szerződési rendelkezések vonatkoznak. Az ítélőtábla szerint e mellett egyensúlytalanságot okoz, illetve az I. r. felperes számára egyoldalúan és indokolatlanul hátrányos, továbbá a fogyasztóval kötött tisztességtelennek minősülő feltételekről szóló 18/1999.(II.5.) Korm. rendelet (a továbbiakban: kormányrendelet) 2. § g) pontját is kimeríti az 5 napos birtokba adási idő rövidsége, amelynek attól függetlenül kell eleget tennie, hogy a felmondásnak, illetve a vételi jog gyakorlásának jogszerűségét vitatja-e.
A másodfokú bíróság a kölcsönszerződés 5.4. pontja tekintetében úgy foglalt állást, hogy az sérti a kormányrendelet 1. § (1) bekezdés i) pontját. Az ugyanis a II. r. felperes hátrányára előnyök nélkül, joglemondást tartalmaz a végrehajtási eljárással összefüggésben.
A másodfokú bíróság végül utalt arra: az érintett szerződési feltételek fenti okok miatti tisztességtelensége nem tette a szerződést teljesíthetetlenné. Az I. r. felperes ezért alappal követelte az opciós vételár-hátralék megfizetését a vételi jog gyakorlására kijelölt II. r. alperestől. Az opciós vételár a szerződés 7. pontjának érvénytelensége miatt, a 2. pontban írt 46.200.000 Ft. Az alperesek az I. r. felperes által megjelölt vételár-hátralék összegét nem vitatták, tételes elszámolást nem terjesztettek elő, beszámítási kifogással nem éltek. A rendelkezésre álló adatok alapján ezért nem állapítható meg, hogy a felperesekkel szemben a kölcsönszerződésből eredően maradt-e fenn követelésük.
A felülvizsgálati kérelmében a II. r. alperes a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és elsődlegesen az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását, másodlagosan az elsőfokú bíróság új eljárásra, új határozat hozatalára utasítását kérte. Arra hivatkozott, hogy a jogerős ítélet a Ptk. 209. § (1), (4) és (5) bekezdéseibe ütköző módon jogszabálysértő. Az opciós szerződés 7. pontjának értelmezése során a másodfokú bíróság ugyanis tévesen alkalmazta az említett jogszabályi rendelkezéseknek a szerződéskötéskori előírásait, az akkor közvetlenül nem hatályos irányelvvel összhangban. A II. r. alperes álláspontja szerint a jogerős ítélet a Pp. 3. § (2) bekezdésébe, 215. §-ába és 206. §-ába is ütközik, mivel a vételár különbözet visszafizetésében is marasztalta a II. r. alperest erre irányuló összegszerű kereseti kérelem hiányában. Állította, a per során a felek közötti komplex elszámolási jogviszony, az azzal kapcsolatos pénzügyi vita tekintetében bizonyítás nem volt.
A jogerős ítéletnek a kölcsönszerződés 5.3. és 5.4. pontja érvénytelenségét megállapító részei a II. r. alperes szerint a Pp. 229. § (1) bekezdését sértik, mert ugyanabból a tényalapból származó, ugyanazon jog iránti perben a Veszprémi Törvényszék az 1.Pf.20.641/2013/6. számú jogerős ítéletében már kimondta, hogy ezen szerződéses rendelkezések nem ütköznek jogszabályba.
A felperesek felülvizsgálati ellenkérelmükben a jogerős ítélet hatályában fenntartását kérték.
A Kúria a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (2) bekezdése alapján a felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálta felül és azt az abban hivatkozott indokok alapján a részleges érvénytelenség jogkövetkezményének alkalmazása tekintetében jogszabálysértőnek találta.
A Kúria mindenekelőtt rögzíti: a felülvizsgálati kérelem erre vonatkozó hivatkozása hiányában nem vizsgálta, nem vizsgálhatta, hogy a jogszabályba, illetve a jóerkölcsbe ütközésre hivatkozással előterjesztett érvénytelenség megállapítása iránti kereset esetében a másodfokú bíróság hivatalból észlelheti-e a keresetben megjelölt szerződési feltételek érvénytelenségét tisztességtelenség jogcímén. A jelen per keretei között ezért kizárólag az volt vizsgálandó, hogy a másodfokú bíróság érdemben helyesen minősítette-e tisztességtelennek a vitás szerződéses rendelkezéseket, és helyesen alkalmazta-e a részleges érvénytelenség jogkövetkezményét.
A kölcsönszerződés 5.3. és 5.4. pontjaival kapcsolatban a II. r. alperes a felülvizsgálati kérelmében kizárólag arra hivatkozott, hogy azok érvénytelenségét korábban egy másik bíróság már vizsgálta, így a jogerős ítélet e részében ítélt dologra vonatkozó döntést tartalmaz. A Kúria ezt a hivatkozást tévesnek tartotta. Megállapította, ugyanis, hogy a Veszprémi Törvényszék az 1.Pf.20.641/2013/6. számú jogerős ítéletében a kölcsönszerződés hivatkozott pontjait jogszabályba ütközés hiánya miatt nem találta érvénytelennek. Ehhez képest a jelen perben eljárt másodfokú bíróság azok tisztességtelenségét vizsgálta, és az érvénytelenséget annak megállapítása miatt mondta ki. Az érvényesíteni kívánt jog tehát eltérő volt, ezért a Pp. 229. § (1) bekezdésében írt, a kereset elbírálását kizáró feltételek nem álltak fenn.
Az opciós szerződés 7. pontjával kapcsolatban a II. r. alperes egyrészt arra hivatkozott, hogy annak érvénytelensége a szerződéskötéskor hatályos Ptk. 209. § (5) bekezdése (helyesen: (4) bekezdés) alapján nem vizsgálható, másrészt arra, hogy érdemi vizsgálat esetén az nem minősülne tisztességtelennek.
A Kúria maradéktalanul egyetértett a másodfokú bírósággal abban, hogy a jogvita eldöntése során irányadó Ptk. 209. § (4) bekezdését az irányelvvel összhangban kellett értelmezni. Egyetértett abban is, hogy a "likvidációs érték" fogalma, tartalma nem volt egyértelmű a "90 napos értékesítési piaci ár" magyarázó megjegyzésként történt feltüntetése mellett sem. A fogyasztó ugyanis nem tudhatta, hogy a tényleges piaci árnak hozzávetőlegesen hány százaléka értendő az alatt. Ebből következően az opciós szerződés 7. pontjának tisztességtelensége vizsgálható volt. A Kúria úgy ítélte, a másodfokú bíróság által kifejtett indokok alapján a tisztességtelenség megállapítása sem sértette, sem a Ptk. 209. § (4) bekezdését, sem a Ptk. 209. § (1) bekezdését.
A Kúria osztotta a másodfokú bíróság jogi álláspontját abban is, hogy e kikötés érvénytelensége nem eredményezi az egész szerződés érvénytelenségét, mivel az a hivatkozott pont nélkül is teljesíthető. Opciós vételárnak így a 2. pont szerinti 46.200.000 Ft-ot kell tekinteni.
Tévedett és a Pp. 3. § (2) bekezdését sértette viszont a másodfokú bíróság, amikor a peres felek felhívása, a teljes tényállás feltárása nélkül, az opciós szerződés érvénytelen kikötése alapján gyakorolt vételi joggal létrejött ingatlan adásvételi szerződés tekintetében a részleges érvénytelenség jogkövetkezményeként a vételár különbözet megfizetésére kötelezte a II. r. alperest. Ezzel a II. r. alperesnek nem adott módot arra, hogy bejelentse, a megváltozott helyzet ellenére, a magasabb vételár mellett is kíván-e vételi jogával élni, vagy az opciós szerződés érvénytelensége miatt, az azon alapuló ingatlan adásvételi szerződés tekintetében a szerződéskötést megelőző állapot helyreállítást, az érintettek közötti elszámolást kéri. Ez az eljárási szabálysértés - figyelemmel az érvénytelenségi perekben felmerülő egyes eljárási kérdésekről szóló 2/2010. (VI. 28.) PK vélemény 5.a) pontjában írtakra is - a jogvita érdemi elbírálására kihatott.
A Kúria ezért a jogerős ítéletnek a II. r. alperest az I. r. felperes javára kötelező rendelkezését a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és e körben az elsőfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította. A megismételt elsőfokú eljárásban a bíróságnak nyilatkoztatnia kell az I. r. felperest arról, hogy az opciós szerződés 7. pontjának érvénytelenségére tekintettel a Ptk. 237. §-a szerinti jogkövetkezmények közül melyiknek az alkalmazását kéri. Ezt követően be kell szereznie a II. r. alperes nyilatkozatát arról, hogy a marasztalásra irányuló keresetet mennyiben és milyen októból vitatja, tiltakozik-e az I. r. felperes által kért, illetve választott jogkövetkezmény ellen, és milyen okból, van-e elszámolási, vagy beszámítási igénye.
A Kúria a kölcsönszerződés 5.3., 5.4. pontja tekintetében hozott jogerős ítéleti rendelkezéseket részítéletével, az opciós szerződés 7. pontjának érvénytelenségére vonatkozó döntést közbenső ítélettel a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
Az egységes pertársaságban álló alperesek a részítélettel érintett részben a felülvizsgálati eljárásban pervesztesek lettek. A Pp. 270. § (1) bekezdése szerint irányadó Pp. 78. § (1) bekezdése alapján - figyelemmel a 32/2003.(VIII.22.) IM rendelet 3. § (3) és (5) bekezdéseire - kötelesek a felperesek megelőző és a felülvizsgálati eljárási költségének megfizetésére, illetve a felperesek költségmentességére tekintettel le nem rótt, a meg nem határozható perpertárgyérték után számított eljárási, illeték megtérítésére a költségmentesség alkalmazásáról a bírósági eljárásban szóló 6/1986.(VI.26.) IM rendelet 13. § (2) bekezdése alapján. A közbenső ítéleti rendelkezésre tekintettel a marasztalásra irányuló keresettel összefüggésben a Kúria a Pp. 275. § (5) bekezdése alapján a peres felek felmerült költségeit csak megállapította, annak viseléséről a megismételt eljárásban kell az elsőfokú bíróságnak döntenie.
Budapest, 2015. január 27.
Dr. Pethőné dr. Kovács Ágnes sk. a tanács elnöke, Dr. Osztovits András sk. előadó bíró, Dr. Vezekényi Ursula sk. bíró
(Kúria Gfv. VII. 30.165/2014.)