adozona.hu
BH+ 2013.3.101
BH+ 2013.3.101
Nem terheli tájékoztatási kötelezettség az eladót arról, amit jogszabály rendez [Ptk. 318. §, 339. §, Pp. 253. §, 275. §, 2007. évi CXXVII. tv. 86. §].
Kiválasztott időállapot:
- Kibocsátó(k):
- Jogterület(ek):
- Tipus:
- Érvényesség kezdete:
- Érvényesség vége:
MIRŐL SZÓL EZ A JOGSZABÁLY?
Az alperes képviselőtestülete 2010. augusztus 30-án hozott határozatával elhatározta a K. 140 hrsz.-ú ingatlan árverés útján történő értékesítését azzal, hogy a minimális vételár bruttó 12 500 000 forint. A felperes 2011. szeptember 13-án befizetett 1 000 000 forint árverési előleget, amelyről bevételi pénztárbizonylatot kapott. Az ingatlan árverésére 2010. szeptember 16-án került sor, erről jegyzőkönyv készült. A felek 2010. október 29-én ingatlan adásvételi szerződést kötöttek, amelyben az ...
BH+ 2013.3.101 Nem terheli tájékoztatási kötelezettség az eladót arról, amit jogszabály rendez [Ptk. 318. §, 339. §, Pp. 253. §, 275. §, 2007. évi CXXVII. tv. 86. §].
Az alperes képviselőtestülete 2010. augusztus 30-án hozott határozatával elhatározta a K. 140 hrsz.-ú ingatlan árverés útján történő értékesítését azzal, hogy a minimális vételár bruttó 12 500 000 forint. A felperes 2011. szeptember 13-án befizetett 1 000 000 forint árverési előleget, amelyről bevételi pénztárbizonylatot kapott. Az ingatlan árverésére 2010. szeptember 16-án került sor, erről jegyzőkönyv készült. A felek 2010. október 29-én ingatlan adásvételi szerződést kötöttek, amelyben az ingatlan vételárát bruttó 12 500 000 forintban határozták meg azzal, hogy az 1 000 000 forint feletti összeget a felperes 2010. december 31. napjáig köteles teljesíteni. A felperes első részletben 9 000 000 forintot fizetett meg. A kiállított számlából észlelte, hogy az ingatlan értékesítését az alperes tárgyi adómentes értékesítésként jelölte meg, amiből az következett számára, hogy az alperes részéről nem lesz olyan áfa befizetés, amelyre alapítottan áfa visszaigénylést kérhet az államtól.A felperes keresetében elsődlegesen a Pp. 361. §-a szerinti jogalap nélküli gazdagodásra alapítottan kérte, hogy a bíróság az alperest 2 500 000 forint megfizetésére kötelezze, továbbá kártérítés címén 187 500 forint és járulékainak megfizetését kérte. Másodlagosan a 2 500 000 forint megfizetésére vonatkozó igényét is kártérítés jogcímére alapozta. A felperes hivatkozott arra, hogy már 2010. szeptember 1-jén bérleti szerződést kötött az alperessel a később árverezésre került ingatlanra, és a bérleti díjról kiállított számla azt tartalmazta, hogy a bérleti díjat 25% áfa terheli. Ezt követően az árverési kiírásban is bruttó vételár meghatározására került sor, így jogosan következtetett arra, hogy az alperes, ahogy a bérleti díj esetében, úgy az ingatlan értékesítés kapcsán is áfa befizetésre lesz köteles, amelyet a felperes az állami adóhatóságtól visszaigényelhet majd. A felperes hivatkozott arra is, hogy az alperes ügyintézője ebben a körben megtévesztette. Kifejezetten érdeklődött arról, hogy a 12 500 000 forint bruttó vételár tartalmaz-e áfát, amelyre igenlő választ kapott. Csak a 9 000 000 forint vételárrészlet befizetésekor derült az ki, hogy az értékesítés áfamentes. Az alperes tehát a kárára jogalap nélkül gazdagodott 2 500 000 forint összeggel, amelyet nem fizetett be áfaként. A kártérítési keresetét pedig arra alapította, hogy az alperes nem tett eleget megfelelően a tájékoztatási kötelezettségének és ez vezetett arra, hogy a felperest az áfa visszaigénylésének hiánya miatt kár érte. Előadta, hogy a szerződés emellett jogszabályba ütközik, ezért érvénytelen.
Az alperes a kereset elutasítását kérte. Előadta, hogy nem jutott a felperes rovására vagyoni előnyhöz. Jogalap nélkül nem gazdagodott, mert az ingatlan vételára a felek valós szerződési akarata szerint 12 500 000 forint volt, ennél kisebb összegért az alperes az ingatlant nem értékesítette volna. Előadta, hogy kártérítési kötelezettsége sem áll fenn, miután az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa törvény) 86. § (1) bekezdésének j) pontja szerint a beépített ingatlan és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése áfamentes. A feleknek nem kell megállapodniuk olyan körülményekben, amelyeket jogszabály rögzít. Hivatkozott arra is, hogy a felperesnek felajánlották a szerződés felbontását, amelynek során a vételárat visszafizették volna, a felperes azonban erre nem tartott igényt.
Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította. Ítéletének indokolásában kifejtette, hogy a felperes által megjelölt semmisségi ok nem áll fenn, az adásvételi szerződésben meghatározott vételárnak az áfát tartalmazó része nem érvénytelen, így a részleges érvénytelenség szabálya nem alkalmazható az ügyben. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint az adásvételi szerződésben a felek az ingatlan vételárát bruttó 12 500 000 forintban határozták meg, tehát az alperes részére a felperesnek ezt az összeget kellett teljesítenie függetlenül attól, hogy az alperesi eladót áfa-fizetési kötelezettség terhelte-e vagy sem, illetve a felperest áfa-visszatérítési jog megilleti-e vagy sem. Ezt a kérdést az adójogszabályok rendezik és a visszatérítés körében az állam, valamint a felperes között hoznak létre adójogviszonyt. Az ingatlan vételára az a vételár, amelyet a felperesnek az árverési kiírás, illetve az adásvételi szerződés alapján meg kell fizetnie, ezt az adásvételi szerződés egyértelműen rögzíti. Az alperes tehát a felperes rovására a 2 500 000 forint összeggel jogalap nélkül nem gazdagodott.
A felperes másodlagos kereseti kérelmével kapcsolatban az elsőfokú bíróságnak az volt a jogi álláspontja, hogy az alperes eleget tett a szükséges tájékoztatási kötelezettségének. A Ptk. 339. § (1) bekezdésének alkalmazásához a bíróságnak azt kellett vizsgálnia, hogy az alperes az ingatlan értékesítése során követett-e el olyan jogellenes felróható magatartást, amellyel okozati összefüggésben a felperest 2 687 500 forint összegű kár érte. A Ptk. 367. § (1) bekezdése rendezi, hogy az eladó milyen tényekről köteles tájékoztatni a vevőt. Az, hogy az ingatlan értékesítése áfamentes-e nem az eladó és a vevő közti polgári jogviszony kérdése, így ebben a körben az alperest tájékoztatási kötelezettség e rendelkezés alapján nem terhelte. Az Áfa törvény 86. § (1) bekezdésének j) pontja tartalmazza, hogy a beépített ingatlan és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése áfamentes. áfa köteles csak akkor lesz, ha az adóalany az állami adóhatóságnak tett előzetes bejelentés alapján úgy dönt, hogy azt adókötelessé teszi, ezt az Áfa törvény 88. § (1) bekezdésének a) pontja szabályozza. A felek számára az árverési vételár előtt használt "bruttó" kifejezés keltette azt a látszatot, hogy az Áfa törvény főszabályától eltérés történik ebben a körben azonban a felperesnek kellett volna tájékozódnia.
A felperes fellebbezése folytán eljáró másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és az alperest kötelezte, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 2 500 000 forintot, annak 2011. január 6. napjától a kifizetésig járó törvényes mértékű késedelmi kamatát, valamint a perköltséget.
A másodfokú bíróság az ítéleti tényállást kiegészítette azzal, hogy a felperes ügyvezetője az alperes dolgozójánál érdeklődött arról, hogy az árverési felhívásban megjelölt vételár áfát tartalmaz-e, és az alperes alkalmazottja kifejezetten úgy tájékoztatta, hogy a bruttó vételár áfával terhelt ugyanúgy, mint a bérleti díj. A felperes ezért abban a tudatban jelentkezett az árverésre, hogy az áfa visszatérítésére jogosulttá fog válni.
A másodfokú bíróság a felperesnek a kártérítés jogcímén előterjesztett keresetét a fentiekre tekintettel megalapozottnak találta. Utalt arra, hogy a bruttó ár fogalmát egyetlen jogszabály sem határozza meg, azonban a bírói gyakorlat által is elfogadott és használt fogalom szerint a bruttó ár minden esetben az áfával növelt nettó árat jelent. A felperes tehát joggal hihette, hogy a bruttó ár áfával növelt vételárat jelenti. Az alperes által a felperessel megkötött bérleti szerződés alapján fizetendő bérleti díj is áfával növelt összegben került meghatározásra, ez is megerősítette a felperest abban, hogy az ingatlanértékesítés kapcsán áfa visszatérítésre lesz jogosult.
A másodfokú bíróság szerint a szerződés részleges érvénytelenségének megállapítása esetén a Ptk. 239. § (1) bekezdése alapján az egész szerződés megdőlt volna, mivel az alperes nettó 10 000 000 forint vételáron az ingatlant nem kívánta értékesíteni, ugyanakkor a felperes az egész szerződés érvénytelenségének megállapítását nem kérte.
A másodfokú bíróságnak az volt ugyanakkor a jogi álláspontja, hogy az alperes megszegte a Ptk. 205. § (3) bekezdésében és 367. § (1) bekezdésében foglalt együttműködési és tájékoztatási kötelezettségét. Az alperest tájékoztatási kötelezettség terhelte volna arra vonatkozóan, hogy az ingatlan értékesítését nem kívánja adókötelessé tenni, mint ahogy azt a bérleti szerződés esetében tette. A bruttó vételár fogalom-meghatározásból a felperes egyértelműen arra következtethetett, hogy a jogügylet kapcsán lehetősége nyílik 2 500 000 forint áfa visszaigénylésére, ezt az alperes alkalmazottja is megerősítette a szerződéskötést megelőzően. A tájékoztatási kötelezettség elmulasztása szerződésszegésnek minősül, amely a Ptk. 318. § (1) bekezdése alapján kártérítési felelősséget von maga után. A Ptk. 339. § (1) bekezdése szerint tehát az alperes köteles a felperes kárát megfizetni.
A jogerős ítélettel szemben az alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, amelyben a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és a felperes keresetének elutasítását kérte. Előadta, hogy a jogerős ítélet sérti a Ptk. 205. § (2) és (3) bekezdését, 339. § (1) bekezdését, valamint 367. § (1) bekezdését, továbbá másodfokú bíróság a Pp. 206. § (1) bekezdésében foglalt mérlegelési kötelezettségét is jogszabálysértően gyakorolta.
Előadta, hogy a jogerős ítélet a tájékoztatási és együttműködési kötelezettség megsértésére alapította az alperes kártérítési kötelezettségét. Ezzel kapcsolatban az elsőfokú bíróság a bizonyítási eljárás során helyesen vonta le azt a következtetést, hogy a Ptk. 367. § (1) bekezdése alapján a dologra vonatkozó lényeges tulajdonságokról és körülményekről kell a vevőt tájékoztatni. Nem áll fenn tájékoztatási kötelezettsége az alperesnek azokban a kérdésekben, amelyeket az adójogszabályok rendeznek, ez ugyanis nem tartozik a felek polgári jogi jogviszonyára. Az alperes minden tekintetben együttműködött a felperessel, például azzal, hogy az eredetileg bruttó 15 000 000 forint összegű vételárat végül is bruttó 12 500 000 forintban határozta meg és az árverési előleg szokásos mértékét is mérsékelte a felperes érdekében. Az alperes joggal feltételezte, hogy a felperes tisztában van az Áfa törvény 86. § (1) bekezdésének j) pontja szerinti főszabállyal. Az alperesnek akkor kellett volna esetleg a felperest tájékoztatnia, ha el kívánt volna térni a főszabálytól. A felperes készíttetett egy értékbecslést, amely szintén bruttó összegben rögzítette a vételárat, de az áfa értéket külön nem tüntette fel. A bérleti díjról kiállított számla később érkezett meg, mint ahogyan az árverés lebonyolítása megtörtént, így ez félrevezető tényként nem szolgálhatott a felperes részére. A felperes, - bár tagadja - az árverési előlegről kifizetett 1 000 000 forint összegről számlát is kapott, nemcsak pénztári bizonylatot, a számla pedig már egyértelműen tartalmazta az adásvétel áfa mentességét. A másodfokú bíróság dr. M. E. ügyintéző felperes által állított magatartására alapította a felperesnek kedvező ítélet meghozatalát, e személyt azonban a bíróságok tanúként nem hallgatták meg. Az alperes a kifejtettek alapján úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható volt, így a Ptk. 339. § (1) bekezdése szerinti kártérítési felelősség nem terheli. Az alperes nyomatékosan hivatkozott arra, hogy az ingatlan adásvételi szerződés felbontását a felperes részére felajánlotta utalva arra, hogy 10 000 000 forint vételáron az ingatlan nem eladó, a felperes azonban ezzel nem kívánt élni.
A felperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte.
A felülvizsgálati kérelem az alábbiak szerint megalapozott.
A peradatokból megállapítható, hogy a másodfokú bíróság a felperes másodlagos kereseti kérelmét tartotta csak megalapozottnak, kártérítés jogcímén ítélte meg részére a 2 500 000 forintot és járulékait. A jogerős ítélet indokolása azt tartalmazza, hogy az egyéb kérdésekben az elsőfokú bírósággal egyetértve nem látja megalapozottnak a felperesi igényt.
A Kúria egyetért a másodfokú bíróság azon ítéleti megállapításával is, hogy abban az esetben, ha az alperes alkalmazottja okozta a felperesnek azt a tévedését, hogy áfa visszaigénylésre lesz jogosult az adásvételi szerződés megkötése kapcsán, a szerződés megtámadására vonatkozó kereseti kérelmet is előterjeszthetett volna, amely adott esetben a szerződés érvénytelenségének megállapításához, illetve az eredeti állapot helyreállításához vezethetett volna. A szerződés felbontását az alperes is felajánlotta. A felperesnek tehát módjában állt volna az általa kifizetett teljes vételárat visszakapni, a felperes azonban ilyen kereseti kérelmet nem terjesztett elő, a követelését más jogcímekre alapította.
Az alperes felülvizsgálati kérelme folytán a Kúriának azt kellett vizsgálnia, hogy a felperes követelése kártérítés jogcímén megalapozott-e. Ebben a körben nincs jelentősége a másodfokú bíróság által kiegészített tényállási elemeknek, azok csak a szerződés megtámadására vonatkozó kereseti kérelem előterjesztése esetén lettek volna releváns körülmények. Ezzel szemben a másodfokú eljárásban és a felülvizsgálati eljárásban is azt kell vizsgálni, hogy az alperes megsértette-e a jogszabályban előírt tájékoztatási és együttműködési kötelezettségét, ha igen, ezzel a jogellenes magatartásával kárt okozott-e a felperesnek.
Ebben a körben a Kúria a jogerős ítéletben foglaltakkal nem ért egyet, álláspontja szerint az elsőfokú bíróság döntése megalapozott. A másodfokú ítélet helyesen állapítja meg, hogy a jogszabályok a bruttó ár fogalmát nem határozzák meg, ugyanakkor nem megalapozott az a megállapítása, hogy a bruttó ár minden esetben az áfával növelt nettó árat jelentené. A bruttó vételár meghatározás valójában arra utal, hogy az azt megfizető személyt vételár címén semmiféle további fizetési kötelezettség nem terhelheti.
A perben eldöntendő kérdés az, hogy az alperes tájékoztatási kötelezettsége mire terjedt ki. Helytállóan mutatott rá arra az elsőfokú bíróság, hogy a Ptk. 367. § (1) bekezdése szabja meg az adásvételi szerződés esetében az alperes tájékoztatási kötelezettségét. Elsősorban tehát a polgári jogi jogviszonyban releváns tényekről kell a másik felet tájékoztatni. A Ptk. 205. § (2) bekezdésének második mondata kifejezetten szabályozza, hogy nem kell a feleknek megállapodniuk olyan kérdésekben, amelyeket jogszabály rendez. Az Áfa törvény 86. § (1) bekezdésének j) pontja a beépített ingatlan és az ehhez tartozó földrészlet értékesítésének áfa-mentességét egyértelműen megállapítja. A felperes cég, amely részt vesz a gazdasági forgalomban, így az áfa törvény szabályainak ismerete a felperes részéről adottnak tekinthető. A felperesnek tehát ebből a tényből kiindulva kellett volna eldöntenie, hogy a megjelölt 12 500 000 forint vételárat megfizeti-e vagy ez az összeg figyelemmel arra, hogy az áfa-mentesség miatt áfa visszatérítésre nem lesz jogosult, már olyan összeg, amelyet nem kíván ezért az ingatlanért megfizetni. Helytállóan utalt arra az elsőfokú bíróság, hogy a felperes részére teljesen érdektelen az, hogy az alperes áfát köteles-e a vételár után fizetni vagy sem, hiszen a felperes vételárfizetési kötelezettségének összegére ez közvetlenül nem hat ki. Az alperest tehát az együttműködési kötelezettségének körében erről tájékoztatási kötelezettség nem terhelte. Tájékoztatási kötelezettség hiányában pedig nem állapítható meg a Ptk. 318. § szerinti szerződésszegés és így a Ptk. 339. §-ának (1) bekezdése alapján az alperest kártérítés fizetésére nem lehet kötelezni.
A kifejtettek alapján a jogerős ítélet jogszabálysértő, ezért azt a Kúria a Pp. 274. § (1) bekezdése szerint tárgyaláson kívül eljárva, a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 253. § (2) bekezdése alapján helybenhagyta.
(Kúria Pfv. VI. 20.360/2012.)
* * *
TELJES HATÁROZAT
A Kúria mint felülvizsgálati bíróság a Karcagi Városi Bíróságnál 2.P.20.372/2011. szám alatt megindított és másodfokon a Jász-Nagykun-Szolnok Megyei Bíróság 3.Gf.21.332/2011/3. számú ítéletével befejezett perében a jogerős ítélet ellen az alperes részéről előterjesztett felülvizsgálati kérelem folytán - tárgyaláson kívül - meghozta a következő
í t é l e t e t :
A Kúria a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezi és a Karcagi Városi Bíróság 2.P.20.372/2011/4. számú ítéletét helybenhagyja.Kötelezi a felperest, hogy fizessen meg az alperesnek 15 napon belül 125 000 (Százhuszonötezer) forint fellebbezési és felülvizsgálati eljárási költséget.
Kötelezi a felperes, hogy fizessen meg az államnak külön felhívásra 250 000 (Kettőszáz-ötvenezer) forint felülvizsgálati eljárási illetéket.
I n d o k o l á s
Az alperes képviselőtestülete 2010. augusztus 30-án hozott határozatával elhatározta a K. 140 hrsz-ú ingatlan árverés útján történő értékesítését azzal, hogy a minimális vételár bruttó 12 500 000 forint. A felperes 2011. szeptember 13-án befizetett 1 000 000 forint árverési előleget, amelyről bevételi pénztárbizonylatot kapott. Az ingatlan árverésére 2010. szeptember 16-án került sor, erről jegyzőkönyv készült. A felek 2010. október 29-én ingatlan adásvételi szerződést kötöttek, amelyben az ingatlan vételárát bruttó 12 500 000 forintban határozták meg azzal, hogy az 1 000 000 forint feletti összeget a felperes 2010. december 31. napjáig köteles teljesíteni. A felperes első részletben 9 000 000 forintot fizetett meg. A kiállított számlából észlelte, hogy az ingatlan értékesítését az alperes tárgyi adómentes értékesítésként jelölte meg, amiből az következett számára, hogy az alperes részéről nem lesz olyan ÁFA befizetés, amelyre alapítottan ÁFA visszaigénylést kérhet az államtól.A felperes keresetében elsődlegesen a Pp. 361. §-a szerinti jogalap nélküli gazdagodásra alapítottan kérte, hogy a bíróság az alperest 2 500 000 forint megfizetésére kötelezze, továbbá kártérítés címén 187.500 forint és járulékainak megfizetését kérte. Másodlagosan a 2 500 000 forint megfizetésére vonatkozó igényét is kártérítés jogcímére alapozta. A felperes hivatkozott arra, hogy már 2010. szeptember 1-én bérleti szerződést kötött az alperessel a később árverezésre került ingatlanra, és a bérleti díjról kiállított számla azt tartalmazta, hogy a bérleti díjat 25% ÁFA terheli. Ezt követően az árverési kiírásban is bruttó vételár meghatározására került sor, így jogosan következtetett arra, hogy az alperes, ahogy a bérleti díj esetében, úgy az ingatlan értékesítés kapcsán is ÁFA befizetésre lesz köteles, amelyet a felperes az állami adóhatóságtól visszaigényelhet majd. A felperes hivatkozott arra is, hogy az alperes ügyintézője ebben a körben megtévesztette. Kifejezetten érdeklődött arról, hogy a 12 500 000 forint bruttó vételár tartalmaz-e ÁFÁ-t, amelyre igenlő választ kapott. Csak a 9 000 000 forint vételárrészlet befizetésekor derült az ki, hogy az értékesítés ÁFA mentes. Az alperes tehát a kárára jogalap nélkül gazdagodott 2 500 000 forint összeggel, amelyet nem fizetett be ÁFA-ként. A kártérítési keresetét pedig arra alapította, hogy az alperes nem tett eleget megfelelően a tájékoztatási kötelezettségének és ez vezetett arra, hogy a felperest az ÁFA visszaigénylésének hiánya miatt kár érte. Előadta, hogy a szerződés emellett jogszabályba ütközik, ezért érvénytelen.
Az alperes a kereset elutasítását kérte. Előadta, hogy nem jutott a felperes rovására vagyoni előnyhöz. Jogalap nélkül nem gazdagodott, mert az ingatlan vételára a felek valós szerződési akarata szerint 12 500 000 forint volt, ennél kisebb összegért az alperes az ingatlant nem értékesítette volna. Előadta, hogy kártérítési kötelezettsége sem áll fenn, miután az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: ÁFA törvény) 86. § (1) bekezdésének j) pontja szerint a beépített ingatlan és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése ÁFA mentes. A feleknek nem kell megállapodniuk olyan körülményekben, amelyeket jogszabály rögzít. Hivatkozott arra is, hogy a felperesnek felajánlották a szerződés felbontását, amelynek során a vételárat visszafizették volna, a felperes azonban erre nem tartott igényt.
Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította. Ítéletének indokolásában kifejtette, hogy a felperes által megjelölt semmisségi ok nem áll fenn, az adásvételi szerződésben meghatározott vételárnak az ÁFÁ-t tartalmazó része nem érvénytelen, így a részleges érvénytelenség szabálya nem alkalmazható az ügyben. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint az adásvételi szerződésben a felek az ingatlan vételárát bruttó 12 500 000 forintban határozták meg, tehát az alperes részére a felperesnek ezt az összeget kellett teljesítenie függetlenül attól, hogy az alperesi eladót ÁFA fizetési kötelezettség terhelte-e vagy sem, illetve a felperest ÁFA visszatérítési jog megilleti-e vagy sem. Ezt a kérdést az adójogszabályok rendezik és a visszatérítés körében az állam, valamint a felperes között hoznak létre adójogviszonyt. Az ingatlan vételára az a vételár, amelyet a felperesnek az árverési kiírás, illetve az adásvételi szerződés alapján meg kell fizetnie, ezt az adásvételi szerződés egyértelműen rögzíti. Az alperes tehát a felperes rovására a 2 500 000 forint összeggel jogalap nélkül nem gazdagodott.
A felperes másodlagos kereseti kérelmével kapcsolatban az elsőfokú bíróságnak az volt a jogi álláspontja, hogy az alperes eleget tett a szükséges tájékoztatási kötelezettségének. A Ptk. 339. § (1) bekezdésének alkalmazásához a bíróságnak azt kellett vizsgálnia, hogy az alperes az ingatlan értékesítése során követett-e el olyan jogellenes felróható magatartást, amellyel okozati összefüggésben a felperest 2 687 500 forint összegű kár érte. A Ptk. 367. § (1) bekezdése rendezi, hogy az eladó milyen tényekről köteles tájékoztatni a vevőt. Az, hogy az ingatlan értékesítése ÁFA mentes-e nem az eladó és a vevő közti polgári jogviszony kérdése, így ebben a körben az alperest tájékoztatási kötelezettség e rendelkezés alapján nem terhelte. Az ÁFA törvény 86. § (1) bekezdésének j) pontja tartalmazza, hogy a beépített ingatlan és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése ÁFA-mentes. ÁFA köteles csak akkor lesz, ha az adóalany az állami adóhatóságnak tett előzetes bejelentés alapján úgy dönt, hogy azt adókötelessé teszi, ezt az ÁFA törvény 88. § (1) bekezdésének a) pontja szabályozza. A felek számára az árverési vételár előtt használt "bruttó" kifejezés keltette azt a látszatot, hogy az ÁFA törvény főszabályától eltérés történik ebben a körben azonban a felperesnek kellett volna tájékozódnia.
A felperes fellebbezése folytán eljáró másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és az alperest kötelezte, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 2 500 000 forintot, annak 2011. január 6. napjától a kifizetésig járó törvényes mértékű késedelmi kamatát, valamint a perköltséget.
A másodfokú bíróság az ítéleti tényállást kiegészítette azzal, hogy a felperes ügyvezetője az alperes dolgozójánál érdeklődött arról, hogy az árverési felhívásban megjelölt vételár ÁFÁ-t tartalmaz-e, és az alperes alkalmazottja kifejezetten úgy tájékoztatta, hogy a bruttó vételár ÁFÁ-val terhelt ugyanúgy, mint a bérleti díj. A felperes ezért abban a tudatban jelentkezett az árverésre, hogy az ÁFA visszatérítésére jogosulttá fog válni.
A másodfokú bíróság a felperesnek a kártérítés jogcímén előterjesztett keresetét a fentiekre tekintettel megalapozottnak találta. Utalt arra, hogy a bruttó ár fogalmát egyetlen jogszabály sem határozza meg, azonban a bírói gyakorlat által is elfogadott és használt fogalom szerint a bruttó ár minden esetben az ÁFÁ-val növelt nettó árat jelent. A felperes tehát joggal hihette, hogy a bruttó ár ÁFÁ-val növelt vételárat jelenti. Az alperes által a felperessel megkötött bérleti szerződés alapján fizetendő bérleti díj is ÁFÁ-val növelt összegben került meghatározásra, ez is megerősítette a felperest abban, hogy az ingatlanértékesítés kapcsán ÁFA visszatérítésre lesz jogosult.
A másodfokú bíróság szerint a szerződés részleges érvénytelenségének megállapítása esetén a Ptk. 239. § (1) bekezdése alapján az egész szerződés megdőlt volna, mivel az alperes nettó 1 .000 000 forint vételáron az ingatlant nem kívánta értékesíteni, ugyanakkor a felperes az egész szerződés érvénytelenségének megállapítását nem kérte.
A másodfokú bíróságnak az volt ugyanakkor a jogi álláspontja, hogy az alperes megszegte a Ptk. 205. § (3) bekezdésében és 367. § (1) bekezdésében foglalt együttműködési és tájékoztatási kötelezettségét. Az alperest tájékoztatási kötelezettség terhelte volna arra vonatkozóan, hogy az ingatlan értékesítését nem kívánja adókötelessé tenni, mint ahogy azt a bérleti szerződés esetében tette. A bruttó vételár fogalommeghatározásból a felperes egyértelműen arra következtethetett, hogy a jogügylet kapcsán lehetősége nyílik 2 500 000 forint ÁFA visszaigénylésére, ezt az alperes alkalmazottja is megerősítette a szerződéskötést megelőzően. A tájékoztatási kötelezettség elmulasztása szerződésszegésnek minősül, amely a Ptk. 318. § (1) bekezdése alapján kártérítési felelősséget von maga után. A Ptk. 339. § (1) bekezdése szerint tehát az alperes köteles a felperes kárát megfizetni.
A jogerős ítélettel szemben az alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, amelyben a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és a felperes keresetének elutasítását kérte. Előadta, hogy a jogerős ítélet sérti a Ptk. 205. § (2)és (3) bekezdését, 339. § (1) bekezdését, valamint 367. § (1) bekezdését, továbbá másodfokú bíróság a Pp. 206. § (1) bekezdésében foglalt mérlegelési kötelezettségét is jogszabálysértően gyakorolta.
Előadta, hogy a jogerős ítélet a tájékoztatási és együttműködési kötelezettség megsértésére alapította az alperes kártérítési kötelezettségét. Ezzel kapcsolatban az elsőfokú bíróság a bizonyítási eljárás során helyesen vonta le azt a következtetést, hogy a Ptk. 367. § (1) bekezdése alapján a dologra vonatkozó lényeges tulajdonságokról és körülményekről kell a vevőt tájékoztatni. Nem áll fenn tájékoztatási kötelezettsége az alperesnek azokban a kérdésekben, amelyeket az adójogszabályok rendeznek, ez ugyanis nem tartozik a felek polgári jogi jogviszonyára. Az alperes minden tekintetben együttműködött a felperessel, például azzal, hogy az eredetileg bruttó 15 000 000 forint összegű vételárat végül is bruttó 12 500 000 forintban határozta meg és az árverési előleg szokásos mértékét is mérsékelte a felperes érdekében. Az alperes joggal feltételezte, hogy a felperes tisztában van az ÁFA törvény 86. § (1) bekezdésének j) pontja szerinti főszabállyal. Az alperesnek akkor kellett volna esetleg a felperest tájékoztatnia, ha el kívánt volna térni a főszabálytól. A felperes készíttetett egy értékbecslést, amely szintén bruttó összegben rögzítette a vételárat, de az ÁFA értéket külön nem tüntette fel. A bérleti díjról kiállított számla később érkezett meg, mint ahogyan az árverés lebonyolítása megtörtént, így ez félrevezető tényként nem szolgálhatott a felperes részére. A felperes, - bár tagadja - az árverési előlegről kifizetett 1 000 000 forint összegről számlát is kapott, nemcsak pénztári bizonylatot, a számla pedig már egyértelműen tartalmazta az adásvétel ÁFA mentességét. A másodfokú bíróság dr. M. E. ügyintéző felperes által állított magatartására alapította a felperesnek kedvező ítélet meghozatalát, e személyt azonban a bíróságok tanúként nem hallgatták meg. Az alperes a kifejtettek alapján úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható volt, így a Ptk. 339. § (1) bekezdése szerinti kártérítési felelősség nem terheli. Az alperes nyomatékosan hivatkozott arra, hogy az ingatlan adásvételi szerződés felbontását a felperes részére felajánlotta utalva arra, hogy 10 000 000 forint vételáron az ingatlan nem eladó, a felperes azonban ezzel nem kívánt élni.
A felperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte.
A felülvizsgálati kérelem az alábbiak szerint megalapozott.
A peradatokból megállapítható, hogy a másodfokú bíróság a felperes másodlagos kereseti kérelmét tartotta csak megalapozottnak, kártérítés jogcímén ítélte meg részére a 2 500 000 forintot és járulékait. A jogerős ítélet indokolása azt tartalmazza, hogy az egyéb kérdésekben az elsőfokú bírósággal egyetértve nem látja megalapozottnak a felperesi igényt.
A Kúria egyetért a másodfokú bíróság azon ítéleti megállapításával is, hogy abban az esetben, ha az alperes alkalmazottja okozta a felperesnek azt a tévedését, hogy ÁFA visszaigénylésre lesz jogosult az adásvételi szerződés megkötése kapcsán, a szerződés megtámadására vonatkozó kereseti kérelmet is előterjeszthetett volna, amely adott esetben a szerződés érvénytelenségének megállapításához, illetve az eredeti állapot helyreállításához vezethetett volna. A szerződés felbontását az alperes is felajánlotta. A felperesnek tehát módjában állt volna az általa kifizetett teljes vételárat visszakapni, a felperes azonban ilyen kereseti kérelmet nem terjesztett elő, a követelését más jogcímekre alapította.
Az alperes felülvizsgálati kérelme folytán a Kúriának azt kellett vizsgálnia, hogy a felperes követelése kártérítés jogcímén megalapozott-e. Ebben a körben nincs jelentősége a másodfokú bíróság által kiegészített tényállási elemeknek, azok csak a szerződés megtámadására vonatkozó kereseti kérelem előterjesztése esetén lettek volna releváns körülmények. Ezzel szemben a másodfokú eljárásban és a felülvizsgálati eljárásban is azt kell vizsgálni, hogy az alperes megsértette-e a jogszabályban előírt tájékoztatási és együttműködési kötelezettségét, ha igen, ezzel a jogellenes magatartásával kárt okozott-e a felperesnek.
Ebben a körben a Kúria a jogerős ítéletben foglaltakkal nem ért egyet, álláspontja szerint az elsőfokú bíróság döntése megalapozott. A másodfokú ítélet helyesen állapítja meg, hogy a jogszabályok a bruttó ár fogalmát nem határozzák meg, ugyanakkor nem megalapozott az a megállapítása, hogy a bruttó ár minden esetben az ÁFÁ-val növelt nettó árat jelentené. A bruttó vételár meghatározás valójában arra utal, hogy az azt megfizető személyt vételár címén semmiféle további fizetési kötelezettség nem terhelheti.
A perben eldöntendő kérdés az, hogy az alperes tájékoztatási kötelezettsége mire terjedt ki. Helytállóan mutatott rá arra az elsőfokú bíróság, hogy a Ptk. 367. § (1) bekezdése szabja meg az adásvételi szerződés esetében az alperes tájékoztatási kötelezettségét. Elsősorban tehát a polgári jogi jogviszonyban releváns tényekről kell a másik felet tájékoztatni. A Ptk. 205. § (2) bekezdésének második mondata kifejezetten szabályozza, hogy nem kell a feleknek megállapodniuk olyan kérdésekben, amelyeket jogszabály rendez. Az ÁFA törvény 86. § (1) bekezdésének j) pontja a beépített ingatlan és az ehhez tartozó földrészlet értékesítésének ÁFA mentességét egyértelműen megállapítja. A felperes cég, amely részt vesz a gazdasági forgalomban, így az ÁFA törvény szabályainak ismerete a felperes részéről adottnak tekinthető. A felperesnek tehát ebből a tényből kiindulva kellett volna eldöntenie, hogy a megjelölt 12 500 000 forint vételárat megfizeti-e vagy ez az összeg figyelemmel arra, hogy az ÁFA mentesség miatt ÁFA visszatérítésre nem lesz jogosult, már olyan összeg, amelyet nem kíván ezért az ingatlanért megfizetni. Helytállóan utalt arra az elsőfokú bíróság, hogy a felperes részére teljesen érdektelen az, hogy az alperes ÁFÁ-t köteles-e a vételár után fizetni vagy sem, hiszen a felperes vételárfizetési kötelezettségének összegére ez közvetlenül nem hat ki. Az alperest tehát az együttműködési kötelezettségének körében erről tájékoztatási kötelezettség nem terhelte. Tájékoztatási kötelezettség hiányában pedig nem állapítható meg a Ptk. 318. § szerinti szerződésszegés és így a Ptk. 339. §-ának (1) bekezdése alapján az alperest kártérítés fizetésére nem lehet kötelezni.
A kifejtettek alapján a jogerős ítélet jogszabálysértő, ezért azt a Kúria a Pp. 274. § (1) bekezdése szerint tárgyaláson kívül eljárva, a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 253. § (2) bekezdése alapján helybenhagyta.
A felperes fellebbezése eredménytelen volt, az alperes felülvizsgálati kérelme pedig eredményre vezetett, ezért a Kúria a Pp. 259. § és 270. § (1) bekezdése szerint alkalmazandó Pp. 78. § (1) bekezdése alapján kötelezte a felperest, hogy fizesse meg az alperesnek a fellebbezési és a felülvizsgálati eljárással felmerült perköltségét. Ennek összegét a Kúria a 32/2003. (VIII. 22.) IM rendelet 3. § (2) és (5) bekezdése alapján határozta meg.
A felülvizsgálati eljárási illetéket pervesztessége folytán a felperes köteles az adóhatóság külön felhívására megfizetni az illetékekről szóló az Itv. 74. § (3) bekezdése, valamint a 6/1986. (VI. 26.) IM rendelet 13. § (2) bekezdése alapján.
Budapest, 2012. június 5.
Dr. Kollár Márta s.k. a tanács elnöke, Tamáné dr. Nagy Erzsébet s.k. előadó bíró, Dr. Puskás Péter s.k. bíró
(Kúria Pfv. VI. 20.360/2012.)